Przebudowa starego domu – czy jest to opłacalne?
Spis treści:
Wielu inwestorów zastanawia się nad zakupem starego domu przeznaczonego do generalnego remontu. Takie posiadłości można kupić dużo taniej, co przy obecnych realiach na rynku nieruchomości może oznaczać dużą okazję. Plusem jest również samo pozyskanie działki budowlanej, na której zawsze można wybudować nowy dom w miejsce starego. W tym artykule skupimy się jednak na tym, czym jest przebudowa starego domu i kiedy jest opłacalna.
Na czym polega przebudowa starego domu?
Przebudowa starego domu obejmuje prace budowlane, które w żaden sposób nie ingerują w kluczowe parametry techniczne budynku, takie jak: powierzchnia zabudowy, kubatura, wysokość i długość budynku, liczba kondygnacji. W gruncie rzeczy, pod przebudową kryje się po prostu generalny remont, a także zmiany, które mogą zwiększyć funkcjonalność samego budynku, w tym modernizacja sieci elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i grzewczej, wymiana okien i drzwi, ocieplenie budynku, malowanie elewacji, zmiana pokrycia dachowego. W ramach przebudowy domu można podarować drugie życie starym i podniszczonym budynkom.
Należy jednak pamiętać, że przebudowa domu nie zaoferuje większej powierzchni użytkowej. Można co prawda zmienić układ wnętrz poprzez postawienie nowych ścian działowych, ale poszerzanie budynku, dobudowa piwnicy czy adaptacja poddasza to prace, które kwalifikują się już jako rozbudowa domu. Rozbudowa w odróżnieniu od przebudowy ingeruje w kluczowe parametry techniczne, a co za tym idzie, jest objęta bardziej rygorystycznymi wymogami i formalnościami.
Jakich formalności wymaga przebudowa domu?
Większość prac w ramach przebudowy domu nie wymaga załatwienia dodatkowych formalności, ale należy pamiętać o pewnych wyjątkach, a mianowicie: wymiana instalacji grzewczej i modernizacja kotłowni, malowanie i ocieplanie ścian zewnętrznych, wymiana systemu wentylacyjnego, wymiana pokrycia dachowego, wymiana okien dachowych – wymienione prace można załatwić poprzez zgłoszenie prac w miejscowym starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu, a konkretniej w wydziale architektoniczno-budowlanym. Natomiast powiększanie otworów okiennych lub drzwiowych w ścianach nośnych, wymiana lub montaż instalacji gazowej, a także ocieplanie budynków wyższych o 15 metrów to prace, które wymagają już uzyskania pozwolenia na budowę.
Jakie prace można wykonać w ramach przebudowy domu?
Załóżmy, że inwestor decyduje się na zakup działki ze starym domem, celem jego modernizacji oraz przebudowy. Jakie prace mogą zostać zrealizowane w ramach samej przebudowy? Wbrew pozorom, zakres możliwych do wykonania prac jest bardzo duży:
- Wzmacnianie oraz wymiana izolacji fundamentów,
- Wymiana stropów,
- Wymiana okien i drzwi zewnętrznych (z opcją ich powiększenia),
- Ocieplenie budynku i wymiana elewacji,
- Wymiana izolacji dachu,
- Wymiana pokrycia dachowego,
- Modernizacja sieci elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej,
- Modernizacja instalacji grzewczej,
- Zmiana układu ścian działowych,
- Nowe wylewki i wymiana podłóg,
- Gładzenie, tynkowanie i malowanie ścian wewnętrznych.
W praktyce, inwestor może wykonać niemal wszystkie prace, które nie ingerują w kluczowe parametry techniczne budynku, a zatem: powierzchnię zabudowy, kubaturę, długość i szerokość bryły, wysokość budynku. Można jednak uzyskać dodatkową powierzchnię użytkową bez wpływania na pozostałe parametry. Dajmy na to, przerobienie starego pomieszczenia gospodarczego na nowy pokój. Pomieszczenia gospodarcze nie liczą się do powierzchni użytkowej, a zatem, jeśli przekształcimy je we wnętrza mieszkalne, wówczas powiększymy dostępną powierzchnię użytkową w ramach przebudowy.
Przebudowa czy rozbudowa domu?
Podstawowa różnica polega na tym, że rozbudowa domu może zmieniać kluczowe parametry techniczne budynku, podczas gdy przebudowa nie. Wyjątkiem jest powierzchnia użytkowa, ponieważ tak jak już wspomnieliśmy, adaptacja pomieszczeń gospodarczych pozwala na uzyskanie dodatkowej powierzchni użytkowej w ramach przebudowy. Ale już dobudowa dodatkowych pomieszczeń do bryły domu, adaptacja poddasza czy budowa piwnicy to prace, które kwalifikują się jako rozbudowa lub nadbudowa domu i wymagają nieco innych formalności. W definicję przebudowy nie wpisuje się także budowa tarasu lub balkonu. Plusem jest jednak to, że tego typu prace budowlane również można przeprowadzić na samo zgłoszenie.
Należy jednak zauważyć, że przebudowa starego domu zawsze wchodzi w grę. Inwestor zawsze będzie miał możliwość przeprowadzenia wyżej wskazanych prac budowlanych po załatwieniu niezbędnych formalności. Tymczasem rozbudowa domu nie zawsze jest możliwa. W tym scenariuszu trzeba bowiem uwzględnić warunki zabudowy opisane w MPZP lub w decyzji o warunkach zabudowy, ukształtowanie działki budowlanej, a także stan techniczny obiektu. W związku z tym, rozbudowę należy traktować jako bardziej zaawansowane i złożone prace budowlane.
W jakich sytuacjach przebudowa starego domu to dobra inwestycja?
Na to pytanie ciężko odpowiedzieć jednoznacznie, biorąc pod uwagę, jak wiele czynników na to wpływa. Przede wszystkim należy ocenić wartość działki budowlanej oraz realny stan budynku, przy czym może pomóc rzeczoznawca budowlany. Z kolei z pomocą fachowca dysponującego dużą wiedzą o rynku budowlanym można ocenić, ile kosztować będzie przebudowa domu. Chodzi o to, aby uzyskać dokładne koszty inwestycji jeszcze przed decyzją o zakupie takiego domu. Znając już tą kwotą, należy sprawdzić, czy w podobnej cenie nie jest możliwe kupienie domu w lepszym stanie lub tez budowa nowego domu. Jeśli z tych analiz wyniknie wniosek, że przebudowa domu jest najbardziej opłacalnym sposobem na uzyskanie wymarzonego domu – wówczas jest to dobra inwestycja.
