Konserwator zabytków na działce – kiedy jest niezbędny?

Wielu inwestorów szybko rezygnuje z zakupu działki, która jest objęta nadzorem konserwatora zabytków lub pokrywa się ze stanowiskiem archeologicznym. Czy nie jest to jednak zbyt pochopna decyzja? Chociaż w takich sytuacjach trzeba spodziewać się dodatkowych formalności, wybudowanie wymarzonego domu na takiej działce wciąż jest możliwe. Sprawdźmy, w jakich sytuacjach inwestorzy będą mieli styczność z instytucją konserwatora zabytków.

Kiedy musimy skorzystać z usług konserwatora zabytków?

Bezpośrednia styczność z konserwatorem zabytków zachodzi jedynie w sytuacjach, gdy zamierzamy remontować budynek wpisany do rejestru zabytków. Wówczas, to właśnie konserwator wydaje niezbędne zgody oraz nadzoruje przebieg realizowanych prac, dbając o to, aby nie wpłynęły one niekorzystnie na wartość historyczną obiektu. Możemy również wyróżnić sytuacje, które będą wymagały od nas uzyskania stosownej zgody konserwatora zabytków na przeprowadzenie określonych prac na terenie działki. Będzie to niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę, o którym możesz przeczytać w naszym artykule. Taki obowiązek zachodzi, gdy posiadana przez nas działka budowlana jest objęta nadzorem konserwatora zabytków lub pokrywa się ze stanowiskiem archeologicznym. Poniżej omawiamy poszczególne sytuacje, w które zaangażowany będzie konserwator zabytków.

Działki budowlane objęte ochroną konserwatorską

Jeszcze przed zakupem działki budowlanej należy dokładnie przeanalizować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jeśli działka nie znajduje się w MPZP. W ten sposób możemy dowiedzieć się o tym, że działka budowlana jest objęta ochroną konserwatorską lub na jej terenie znajduje się stanowisko archeologiczne. Zacznijmy od tej pierwszej sytuacji. Nadzór konserwatorski oznacza, że wszelkie prace budowlane lub remontowe będą wymagały zgłoszenia wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków. To on ustala zasady, na jakich prowadzone będą te prace, a także ma prawo ich nadzorowania.

Nadzór konserwatora zabytków nie oznacza jeszcze, że każda nasza decyzja będzie negowana przez konserwatora. W zdecydowanej większości przypadków konserwator zapoznaje się jedynie z zakresem planowanych prac i jeśli stwierdza, że nie stanowią one zagrożenia dla ewentualnych artefaktów lub zabytków, dopuszcza do rozpoczęcia prac. Ingerencja konserwatora ma miejsce jedynie w przypadku bardzo zaawansowanych prac (zwykle ziemnych).

Działki budowlane na obszarze stanowiska archeologicznego

Działka budowlana może być również objęta stanowiskiem archeologicznym. W całej Polsce możemy wyróżnić ponad pół miliona takich stanowisk, z czego większość znajduje się poza terenami zabudowanymi, ale ciągła ekspansja miast i przemieść sprawia, że wiele działek w naszym kraju jest objętych takim odgraniczeniem. Co to oznacza w praktyce? Inwestor na własny koszt musi przeprowadzić prace archeologiczne na obszarze, na którym prowadzone będą prace ziemne. W tym celu należy wystąpić z wnioskiem do wojewódzkiego konserwatora zabytków o zgodę na takie badania, a następnie zatrudnić firmę archeologiczną. Badania w praktyce oznaczają, że archeolog będzie na miejscu w trakcie prowadzenia prac ziemnych. Jeśli w ich trakcie nie znalezione zostaną żadne artefakty, działka zostanie zwolniona z obszaru stanowiska.

Remont budynku wpisanego do rejestru zabytków

Prawdziwie złożone formalności zaczynają się w sytuacji, gdy kupujemy działkę, na której znajduje się budynek wpisany do rejestru zabytków i zamierzamy go przystosować do celów mieszkalnych. Zakres prac możliwych do przeprowadzenia w takim budynku jest bardzo mocno ograniczony. Niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, a zielonego światłą udzielić musi najpierw konserwator zabytków. Dopuszczone zostaną jedynie te prace, które nie naruszają wartości historycznej takiego obiektu. Co więcej, właściciel takiego budynku może spodziewać się okresowych kontroli, które będą systematycznie sprawdzać, w jakim stanie znajduje się budynek.

Czy warto zainwestować w działkę objętą ochroną konserwatorską?

Każda sytuacja jest nieco inna, a na ostateczną decyzję wpływa szereg innych czynników: cena, powierzchnia i ukształtowanie działki, uzbrojenie czy udogodnienia w okolicy. Jedno jest pewne – nie należy od razu skreślać działek objętych nadzorem konserwatorskim, ponieważ budowa wymarzonego domu na ich terenie wciąż jest jak najbardziej możliwa. W naszym artykule na temat budowy domu możesz dowiedzieć się więcej o wszystkich etapach składających się na kompleksową realizację projektu w technologii murowanej. Przy zakupie działki objętej takimi ograniczeniami zawsze warto skonsultować się z architektem lub specjalistą ds. nieruchomości. Ich uwagi i zastrzeżenia mogą być bardzo pomocne przy podejmowaniu ostatecznej decyzji.