Czym jest działka rolno-budowlana - kto i co może na niej robić?
Poszukując idealnego miejsca na budowę domu, inwestorzy kierują się różnymi przesłankami. Jedni szukają działki w konkretnej lokalizacji, dla innych nadrzędną kwestią jest cena gruntu, która może znacząco podnieść koszt budowy domu do 100m2.
Inną cenę będzie miała działka stricte budowlana niewymagająca dodatkowych formalności a inną działka rekreacyjna, leśna czy rolna, którą przed rozpoczęciem budowy będziemy musieli poddać przekształceniu.
Osobną kategorią gruntów są działki rolno-budowlane, o których zasadniczo niewiele wiadomo, choć są popularne wśród kupujących z racji korzystnej ceny. Co je charakteryzuje? Kto może je kupić? Czy można bez problemu na nich budować? Sprawdźmy to!
Definicja działki rolno-budowlanej
Choć na pierwszy rzut oka status takiego terenu jest zrozumiały, to jeśli chodzi o konkretną definicję, nie jest już tak prosto. Zasadniczo działka rolno-budowlana to działka mieszana, która składa się zarówno z części rolnej, jak i tej, na której można postawić nieruchomość. Nie oznacza to jednak, że możemy po prostu rozpocząć budowę gdzie nam wygodnie. Najpierw musimy skontrolować, czy jest to w ogóle możliwe? A z tym bywa różnie.
W tym celu trzeba wystąpić do właściwego urzędu gminy z wnioskiem o sprawdzenie, czy zabudowanie takiej działki może mieć miejsce. Zależy to głównie od warunków zamieszczonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkach Zabudowy, jeśli takowy plan nie istnieje (co w polskich realiach nie jest rzadkością). Na tej podstawie można wysnuć zarys definicji działki rolno-budowlanej jako działki rolnej, na której przy wystąpieniu odpowiednich warunków dopuszczalna jest zabudowa.
Kto może kupić działkę rolno-budowlaną?
Jeśli przyjąć zasadę, że działka tego typu to w gruncie rzeczy działka rolna z możliwością częściowej zabudowy właściwym jest przyjrzenie się regulacjom prawnym, które obowiązują w zakresie ich kupna. Szczególnie że w 2019 roku sporo się zmieniło. Od 26 czerwca bieżącego roku każdy (nie tylko rolnik) może kupić 1 hektar ziemi rolnej zarówno w mieście, jak i na wsi bez specjalnej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Wcześniej wielkość ta obejmowała maksymalnie 30 arów. Należy jednak pamiętać, że nie rolnik może kupić tylko jedną działkę rolną, a jeśli powierzchnia posiadanej działki (działek) przekroczy rzeczony 1 hektar, to właściciel będzie zobowiązany do prowadzenia działalności rolniczej.
Istnieje także obostrzenie, które zakazuje sprzedaży gruntu rolnego oraz przekazywania go w posiadanie osób trzecich przez okres 5 lat (przed nowelizacją okres ten wynosił 10 lat). Dotyczy ono ziemi znajdującej się na terenach wiejskich. W miastach takiego wymogu nie ma, jednak tam obowiązuje prawo pierwokupu dla dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Ma to docelowo zapobiec nadmiernemu wykupowi gruntów rolnych w miastach przez deweloperów zainteresowanych budową osiedli mieszkaniowych.
Warto również wspomnieć, że nowe przepisy ułatwiają przekazywanie gruntów rolnych w rodzinie, ponieważ poszerzyły katalog bliskich osób o rodzeństwo, rodziców i pasierbów.
Podsumowanie
Zakup działki rolno-budowlanej z racji niższej ceny oraz aktualnie obowiązujących przepisów może okazać się trafioną inwestycją jednakże przed podjęciem ostatecznej decyzji o finalizacji transakcji warto sprawdzić, czy faktycznie będziemy mogli wybudować tam wymarzony dom? Oszczędzi nam to stresu i niepotrzebnego wydatku związanego z posiadaniem ziemi, której w praktyce nie da się szybko sprzedać ani wykorzystać do budowy bez niezwykle kosztownego przekształcenia.
Jeżeli chcieliby Pańśtwo otrzymać pomoc w dokumentacji związancyh z zakupem działki, przekształceniem jej na budowlaną lub pozwoleniem na budowę to zapraszamy na naszą stronę https://new-house.com.pl/dzialki. Sprawdzimy też czy wybrany przez Państwa projekt będzie możliwy do wybudowania na zakupionej działce. Dzięki nam będzie to znacznie łatwiejdze. Zapraszamy!
Planujesz budowę? Wykorzystaj nasz kalkulator budowy domu, aby dowiedzieć się, na jakiego rzędu koszty powinieneś się przygotować? A gdy już zapoznasz się z kosztami, obejrzyj nasze projekty domów jednorodzinnych. A nuż znajdziesz wśród nich ten, w którym zakochasz się od przysłowiowego pierwszego wejrzenia? Zapraszamy!
Budowa domu na działce rolno-budowlanej – o czym warto pamiętać?
Przed rozpoczęciem budowy domu konieczne jest znalezienie odpowiedniego terenu pod realizację. Część osób wybiera tereny miejskie, ale innym zależy na bardziej malowniczych miejscach i poszukuje działek poza miastem. Zdarza się, że wśród oferowanych na sprzedaż terenów znajduje się działka rolno-budowlana. Czy warto skorzystać z tej propozycji? Czy budowa domu na działce rolno-budowlanej jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to!
Działka rolno budowlana może być położona w wyjątkowo malowniczej okolicy i z tego względu podoba się wielu osobom. Często otaczają ją drzewa, jeziora, łąki – wybierają to zwykle osoby, którym zależy na przebywaniu blisko natury. Budowa domu na działce rolno-budowlanej jest również zazwyczaj gwarancją ciszy i spokoju, której nie zapewni życie w mieście. Co ciekawe, ten rodzaj działki może być również tańszy niż zwykła działka budowlana, co przekonuje wielu inwestorów.
Czym jest działka rolno-budowlana? Definicja
Przed rozpoczęciem jakichkolwiek rozważań na temat tego typu inwestycji, warto przyjrzeć się samej definicji i zrozumieć czym w rzeczywistości różni się działka rolno-budowlana od tradycyjnej działki budowlanej.
Ten typ terenu jest działką o statucie mieszanym, ponieważ łączy w sobie dwa rodzaje działek (rolną oraz budowlaną). Wynika to z faktu, że jest to zazwyczaj teren rolny, który przy spełnieniu pewnych warunków, może zostać zagospodarowany, jako miejsce pod budowę domu. Należy jednak otrzymać na to zgodę z urzędu, gdzie wniosek jest analizowany pod kątem danych określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o planie zabudowy.
Czy budowa domu na działce rolno-budowlanej jest możliwa dla każdego?
Ten typ terenu budzi wiele wątpliwości wśród inwestorów – wynika to ze zmieniających się zapisów prawnych. Warto być świadomym tego, jak aktualnie prezentują się wszelkie prawne ustalenia i nie bać się realizacji inwestycji. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości, zawsze warto skontaktować się ze specjalistami od prawa budowlanego, którzy odpowiedzą na wszystkie Państwa pytania.
Aktualne zmiany pozwalają każdemu na zakupienie działki rolnej nawet o powierzchni jednego hektara, bez uzyskiwania zgody od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Należy jednak pamiętać, że przy zakupie działki rolnej, która będzie przekraczać wymienioną wielkość terenu, inwestor zostaje odgórnie zobowiązany do rozpoczęcia własnej działalności rolniczej. Co więcej, działka może zostać przeznaczona pod budowę tylko w przypadku odpowiedniej klasy gruntowej. Działka, która charakteryzuje się wysokim bogactwem mineralnym i organicznym (zazwyczaj są to klasy I, II, IIIA, IIIB) nie zostanie uznana przez urząd, jakie miejsce pod budowę. Natomiast w przypadku gorszej klasy gleb, wniosek o pozwolenie na budowę powinien zostać pozytywnie rozpatrzony.
Aktualnie budowa domu na działce rolno-budowlanej jest możliwa dla każdej osoby zainteresowanej zakupem tego terenu. Ważne jest jednak, żeby wybrana działka nie przekraczała wielkości jednego hektara. Jeśli jest większa – trzeba uzyskać zgodę od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa oraz zobowiązać się do wykonywania na jej terenie działalności rolniczej. Działka rolno-budowlana wymaga również, by przez pięć lat nie była przekazywana osobom trzecim. Jeśli chodzi o prawo budowlane, warto również pamiętać, że w przypadku działki rolno-budowlanej na terenie miasta pierwszeństwo zakupu ma dyrektor generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Kredyt na zakup działki rolno-budowlanej
Na internetowych forach przewijają się informacje, że banki nie chcą przyznawać kredytów na zakup działki rolno-budowlanej. Ile w nich prawdy? Przysłowiowe ziarnko – kiedyś rzeczywiście pojawił się problem z uzyskiwaniem dofinansowania na tego typu inwestycje. Wynikało to z pewnych niejasności prawnych, ale od roku 2016 działa nowelizacja, która takowe problemy zniwelowała.
Co trzeba zrobić, by bank zdecydował się nam przydzielić kredyt na działkę rolno-budowlaną? Wystarczy spełnić wszystkie wymogi prawne, które zostały wcześniej uwzględnione w artykule. Przede wszystkim działka, którą chcą Państwo zakupić nie może być większa niż jeden hektar. Ponadto by wnioskować o kredyt na działkę rolno-budowlaną, konieczne jest również przedstawienie pozwolenia na budowę domu, które uzyskało się w lokalnym urzędzie. Jeżeli wszystkie dokumenty będą prawidłowo wypełnione, wniosek będzie poprawny, a Państwo spełnią pozostałe wymogi banku - kredyt na działkę rolno-budowlaną zostanie Państwu bez problemu przyznany.
Ile kosztuje działka rolno-budowlana?
Na koszt działki rolno-budowlanej wpływa wiele aspektów. Od kiedy możliwość uzyskania kredytu na jej zakup jest łatwiejszy, wzrosła również jej cena. Co więcej, działka rolno-budowlana, która będzie umiejscowiona w pięknym, malowniczym terenie lub atrakcyjnej lokalizacji, również będzie miała wyższą ceną. Mimo wszystko cena gruntu rolnego pod budowę wciąż jest dobrym rozwiązaniem, a przy tym zwykle tańszym niż zakup standardowej działki budowlanej.
Budowa domu na działce rolno-budowlanej – projekt i wykonawstwo
Działka rolno-budowlana już została przez Państwa zakupiona? W takim razie warto znaleźć odpowiednią firmę budowlaną, która pomoże w zrealizowaniu wymarzonego domu. Ważne, by projekt domu był dobrze dopasowany pod działkę. Przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań warto przeprowadzić badania gruntu i możliwości działki. W przypadku samego projektu, mają Państwo możliwość skorzystania z indywidualnego planu budowy lub zakupu gotowego projektu (można go również zaadaptować do indywidualnych oczekiwań klienta). Oba te rozwiązania są chętnie wykorzystywane przez inwestorów.
Jeżeli interesują Państw gotowe projekty domów, zachęcamy do zapoznania się z szeroką bazą firmy New-House: https://new-house.com.pl/projekty-domow. Natomiast, jeśli chcą Państwo zrealizować budowę domu według indywidualnego projektu, polecamy skorzystanie z kalkulatora budowlanego, który określi szacowaną kwotę inwestycji: https://new-house.com.pl/kalkulator-budowy-domu.
Firma New-House zajmuje się kompleksową budową domów od 1991 roku. Realizowaliśmy swoje prace na różnego typu działkach, między innymi były to działki rolno-budowlane. Jeśli są Państwo zainteresowani współpracą z doświadczoną, zaufaną firmą, która cieszy się dobrymi opiniami wśród inwestorów – zapraszamy do współpracy. Nasze dane kontaktowe są dostępne pod adresem: https://new-house.com.pl/kontakt.
Odrolnienie działki krok po kroku – jak to zrealizować?
Budowa domu jednorodzinnego wiąże się z dużymi kosztami finansowymi. Inwestorzy często szukają różnych możliwości na zaoszczędzenie pieniędzy narożnych etapach tego procesu. Niektórzy decydują się na przykład na zakup działki rolnej i przekształcenie jej w budowlaną. Takie działki niejednokrotnie są tańsze niż tradycyjny teren przygotowany stricte pod budowę. Jak jednak wykonać odrolnienie działki krok po kroku? Wyjaśnimy to w tym artykule.
Działki rolne mają tę przewagę, że oprócz przystępnych, niskich cen oferują często również bardzo atrakcyjne warunki lokalizacyjne. Inwestorzy, którym zależy na tych aspektach chętnie decydują się na jej zakup. Działka rolna jest również często własnością inwestora – może być rolnikiem lub dostać teren w spadku. Wówczas pojawia się przed klientem zadanie, by zrealizować przekształcenie działki na budowlaną. Jak to zrobić? Wymaga to znajomości aktualnych zasad prawa budowlanego.
Firma New-House działa na rynku budowlanym już od 1991 roku, wybudowaliśmy ponad tysiąc pięćset domów jednorodzinnych. Wśród naszych realizacji znajdują się tradycyjne domy jednorodzinne, wille, duże rezydencje, a także małe domki. Co więcej, budowaliśmy domy na różnym podłożu – również na działkach z linią brzegową oraz na działkach przekształcanych z rolnych na budowlane. Doskonale wiemy jak odrolnić działkę, co trzeba zrobić w urzędzie, o co zadbać. Nasi klienci mogą liczyć na wsparcie od naszych specjalistów przez cały proces budowy. Doradzamy i wspieramy pod kątem merytorycznym, aby proces realizacji był dla klientów bezstresowy, a jednocześnie zapewnił oczekiwany efekt.
Jak odrolnić działkę? Cały proces krok po kroku
O przeznaczeniu danego terenu decyduje zazwyczaj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub określone przez urząd warunki zabudowy. To od tych dokumentów zależy czy dana działka może być wykorzystana pod budowę domu. Pierwszym dokumentem, o który powinni Państwo zawnioskować jest właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Konieczne będzie zweryfikowanie czy wybrany przez Państwa teren został w danym dokumencie ujęty. W przypadku, gdy działka nie została określona przez urząd konieczne będzie wnioskowanie o wydanie warunków zabudowy.
Jeżeli w wyżej wymienionych dokumentach działa figuruje, jako teren rolny konieczne będzie złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia danego gruntu w dokumentacji. Taki wniosek powinien zostać skierowany do wójta, burmistrza lub do prezydenta miasta. Jeżeli na Państwa działce występują użytki rolne klas I, II lub III konieczne będzie uzyskanie dodatkowe zgody od ministra do spraw rozwoju wsi.
Niestety, trzeba mieć na uwadze, że odrolnienie działki krok po korku będzie się wiązało z długotrwałym procesem. Nie jest to prosta i szybka sprawa, tym bardziej, że wniosek o przekształcenie działki na budowlaną ma charakter postulatywny i nie został określony dokładny termin rozpatrzenia go w kodeksie postępowania administracyjnego. Warto jednak upewnić się już na początku, że sam wniosek został złożony prawidłowo. Poza wypełnionym formularzem wniosku powinno się również dołączyć opis danego terenu oraz wypis/wyrys z mapy ewidencyjnej lub zasadniczej. Konieczne jest również odpowiednie uargumentowanie swojej prośby. Warto na przykład wykorzystać w tym celu ustawę z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w której zostało określone, jakie grunty rolne można wykorzystywać w innych celach:
“Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej”.
Gdy wniosek o odrolnienie działki zostanie już złożony w urzędzie, następuje proces analizy zaproponowanych zmian i oceny ich słuszności. Następnie zostaje ustalony proces prac zgodnych ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Organ wykonawczy składa również wniosek do rady gminy lub do rady miasta o to, by została podjęta uchwała o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania.
Warto wiedzieć, że w momencie gdy na skutek dokonanych zmian wartość danej nieruchomości się zwiększy, to inwestor ma obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej. Jest to jednorazowa opłata pobierana w momencie zbycia działki i wynosi nie więcej niż 30% od poziomu wzrostu określonej wartości.
Kolejnym etapem prac by zrealizować przekształcenie działki na budowlaną, będzie wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. W tym celu inwestor powinien złożyć wniosek o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntu. Taki wniosek powinien zostać złożony w Starostwie Powiatowym. Na tym etapie zostanie również Państwu przedstawiony pełen koszt za odrolnienie działki. Nie ma na to określonej jednej kwoty, ponieważ koszt jest zależy między innymi od klasy gruntów lub powierzchni terenu. Taka kwota jest dodatkowo zmniejszona o wartość działki, którą określają urzędnicy na bazie aktualnych cen obowiązujących na lokalnym rynku nieruchomości. Opłata powinna zostać uiszczona w przeciągu sześćdziesięciu dni od chwili uprawomocnienie decyzji. Trzeba również pamiętać o opłatach rocznych, które są określane na 10% od należności za wyłączenie działki z produkcji rolnej.
Budowa domu po odrolnieniu działki
Warto pamiętać, że nawet gdy wiemy już jak odrolnić działkę i cały skomplikowany proces urzędowy się skończy… – to dopiero początek. Przekształcenie działki na budowlaną wymaga również przeprowadzenia innych ważnych czynności. Istotne jest chociażby wykonanie badań geotechnicznych, które sprawdzą stan gleby i wód gruntowych na działce. To ważne pod kątem wykonywania całej późniejszej budowy domu. Realizacji musi się opierać na silnych, dobrze dopasowanych do domu fundamentach. Tylko odpowiednie badania geotechniczne mogą to Państwu zagwarantować.
Ważne jest również znalezienie projektu domu jednorodzinnego, który będzie dopasowany do Państwa potrzeb, oczekiwań, a także do działki. Mogą Państwo zamówić indywidualny projekt domu u jednego z naszych architektów, ale zachęcamy również do zapoznania się z bazą gotowych projektów domów jednorodzinnych: https://new-house.com.pl/projekty-domow. Są one bardzo zróżnicowane pod kątem stylistyki, powierzchni, techniki i rodzaj budowy. Z pewnością znajdą Państwo coś dla siebie. Warto również pamiętać, że każdy projekt może zostać poddany adaptacji, tak by idealnie odpowiadał Państwa oczekiwaniom.
Budowa domu z firmą New-House
Stoją Państwo przed budową domu na odrolnionej działce? Zachęcamy do współpracy z firmą New-House. Jesteśmy firmą, która podejmuje się kompleksowych realizacji – wspieramy klienta na każdym etapie prac. Nie tylko wykonujemy budowę, ale także pomagamy w załatwianiu spraw formalnych i doradzamy w trudnych kwestiach. Budowa domu pod klucz z firmą New-House to tylko dziewięć miesięcy, a cała realizacja jest objęta dziesięcioletnią gwarancją jakości. Zachęcamy Państwa do sprawdzenia naszych wcześniejszych realizacji: https://new-house.com.pl/realizacje. Odrolnienie działki i budowa domu na działce przekształconej z rolnej na budowlaną nie są dla nas czymś nowym. Jesteśmy specjalistami w naszym fachu.
Zachęcamy do współpracy!