Przed budową domu zdecydowaną większość inwestorów czeka bardzo poważne zadanie, czyli zakup działki. Na jakie elementy trzeba koniecznie zwrócić uwagę, by działka nam odpowiadała? Jakie ukształtowanie terenu, rodzaj gruntu czy powierzchnię powinna mieć nieruchomość? Dlaczego warto zwrócić się o pomoc przy zakupie działki do naszych specjalistów? Podpowiadamy!

Wybór i kupno działki budowlanej jest dla wielu inwestorów kwestią trudniejszą niż zdecydowanie się na konkretny projekt domu. Zanim inwestor podpiszę umowę, powinien zwrócić uwagę na kilka aspektów, dzięki którym można uniknąć późniejszych kłopotów.

Działki na sprzedaż? Sprawdź cenę!

Jednym z najważniejszych dla osób szukających działki budowlanej kryteriów jest bez wątpienia cena gruntu. Należy mieć świadomość, że ceny działek są uzależnione od naprawdę wielu czynników: jej powierzchni, usytuowania, otoczenia, stanu prawnego itp. Co do zasady, miejskie działki budowlane – w Warszawie, Gdańsku czy Poznaniu – będą droższe niż nieruchomości na wsi. 

Według wyliczeń jednego z portali finansowych, w ostatnim czasie cena działek budowlanych w Warszawie wyniosła średnio 807 zł za metr kwadratowy, a w województwie mazowieckim – 186 zł za metr kwadratowy. Koszt działki budowlanej we Wrocławiu to około 446 zł za metr kwadratowy, w województwie dolnośląskim – 97 zł za metr kwadratowy. Cena metra kwadratowego działki budowlanej w Poznaniu to 527 zł, w całym województwie – 118 zł. Na drugim biegunie jest m.in. Gorzów Wielkopolski (60 zł za metr kwadratowy) oraz Olsztyn (212 zł za metr kwadratowy). W New-House klienci z Warszawy i okolic mogą liczyć na naszą pomoc w wyborze odpowiedniej działki – jeśli istnieje taka potrzeba, nasi specjaliści mogą pojechać z inwestorem i obejrzeć daną nieruchomość. 

Powierzchnia działki

Kolejna bardzo ważna sprawa to powierzchnia wybranej działki budowlanej. Przyjęło się, że minimalna powierzchnia nieruchomości pod budowę domu jednorodzinnego to około 700 metrów kwadratowych, choć optymalnie byłoby zakupić działkę o powierzchni około 1000 metrów kwadratowych. Jest to oczywiście zależne m.in. od wielkości domu, jaki chce zbudować inwestor oraz od tego, jak duży planuje mieć ogród.

Warto również pamiętać, że powierzchnia działki budowlanej musi być również zgodna z przepisami prawa. Każda ściana przyszłego budynku powinna być oddalona od granicy działki o co najmniej 3 metry (bez okien) lub 4 metry (z oknami). Dla wygody i komfortu użytkowania, np. bezproblemowego zaparkowania samochodu przed domem, budynek powinien być usytuowany co najmniej 6 metrów od frontu. Przed domem powinno się znaleźć również nieco miejsca dla pozytywnie wpływającej na estetykę posesji zieleni. W New-House oferujemy naszym klientom pomoc na tym etapie inwestycji i sprawdzenie, czy projekt domu, o którym myśli inwestor, da się bez problemu zbudować na wybranej przez niego działce. 

Kształt działki

To równie ważny aspekt jak powierzchnia nieruchomości. Działki o nieregularnych kształtach – np. trójkątne lub w kształcie trapezu – mogą być kłopotliwe pod kątem wkomponowania w nie wymarzonego domu. Podobnie, jeśli mamy do czynienia z działką długą, ale wąską (o szerokości niższej niż 16 metrów) – wówczas może być trudno znaleźć gotowy projekt domu i trzeba będzie zwrócić do biura architektonicznego o wykonanie projektu na indywidualne zamówienie.

Z kształtem działki powiązane są również inne kwestie. Wiele osób chciałoby, aby wjazd na działkę znajdował się od północy, a ogród – od południa. W praktyce nie jest łatwo znaleźć tego typu nieruchomości. Istotne jest ukształtowanie terenu. Występujące na działce spadki terenu mogą być kłopotliwe podczas budowy i generować dodatkowe koszty związane z zastosowaniem odpowiednich technologii.

Dojazd, rodzaj gruntu, dostęp do mediów

Inwestor planujący budowę domu musi pamiętać, że działka musi posiadać drogę dojazdową o szerokości określonej w przepisach. Najlepiej, jeśli jest to droga publiczna. Jeśli nie – konieczne będzie ustanowienie służebności tzw. drogi koniecznej przez inne działki. W większości przypadków nie ma z tym problemu, ale jeśli sąsiad jest uparty, sprawa może nawet skończyć się w sądzie. 

Wiele osób przez zakupem działki decyduje się na badania gruntu. Nie jest to konieczność, ale seria odwiertów pozwala uzyskać wiedzę o rodzaju gruntu czy poziomie wód gruntowych. Badania gruntu odpowiedzą na pytania, czy w gruncie nie ma np. przewagi torfu uniemożliwiającej standardowe metody budowy, pozostałości innych budynków itp. Warto też sprawdzić, czy działka nie znajduje się na terenie zalewowym. Mapy zagrożenia powodziowego są ogólnodostępne.

Niezwykle istotną kwestią przy zakupie działki budowalnej jest dostęp do mediów. Działki uzbrojone są oczywiście sporo droższe niż te nieuzbrojone, ale należy pamiętać, że budowa wszystkich przyłączy – energetycznego, wodno-kanalizacyjnego oraz gazowego – jest czasochłonna i wiąże się z koniecznością wydania sporych sum pieniędzy. Zanim jednak w ogóle inwestor zacznie planować budowę tych przyłączy, musi sprawdzić, czy istnieje możliwość podłączenia nieruchomości do sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej oraz gazowej. 

W New-House możemy pomóc w tych kwestiach – począwszy od strony dokumentacyjnej, przez sprawdzenie, czy i jaki dom można zbudować na danej działce aż po ocenę przydatności nieruchomości do celów budowlanych.

Lokalizacja 

Dość częstym błędem popełnianych przez inwestorów jest zakup działek umiejscowionych z dala od infrastruktury. W takiej sytuacji załatwienie niemalże każdej sprawy wymaga skorzystania z samochodu. Warto sprawdzić, jak daleko od działki znajdują się przystanki komunikacji miejskiej czy PKS-u, stacja kolejowa, przystanek tramwajowy (w przypadku działek miejskich) itp. Należy zorientować się, gdzie znajduje się najbliższy sklep, ośrodek zdrowia, placówki oświatowe itp. Nie wolno pomijać kwestii okolicznej zabudowy. Jeśli w przeważającej części są to domy, nie ma powodów do niepokoju. Jeżeli jednak w sąsiedztwie znajduje się duży supermarket, zakład produkcyjny czy warsztat samochodowy, może to mieć negatywny wpływ na komfort codziennego funkcjonowania.

Stan prawny działki

Przed zakupem działki należy udać się do wydziału geodezji miejscowego starostwa i w ewidencji gruntów i budynków pobrać wypis z rejestru gruntów oraz mapę z informacjami o powierzchni działki, klasie gruntu, właścicielach oraz numerze księgi wieczystej. Dzięki tej ostatniej można sprawdzić m.in. jakie jest przeznaczenie działki, czy nie jest obciążona hipoteką, czy nie jest na niej ustanowiona służebność itp. Oprócz tego inwestor ustali z całą pewnością, czy osoba, z którą rozmawia jest jedynym właścicielem nieruchomości.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego czy Warunki Zabudowy? 

Kolejnym bardzo ważnym krokiem podczas zakupu działki budowlanej jest sprawdzenie w odpowiednim urzędzie gminy, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli tak, dowiemy się z tego dokumentu, jakie są dopuszczalne parametry techniczne zabudowy danej działki. Niekiedy jest ona zbyt mała, by budować na niej dom. Jeśli nie ma jednak stworzonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co nadal jest w naszym kraju normą, trzeba będzie wystąpić do urzędu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Co ważne, wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy – nie trzeba być właścicielem nieruchomości ani posiadać innego tytułu do dysponowania działką.

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Zdarza się, że choć w ofercie działka figuruje jako budowlana, to jednak analiza dokumentów wykazuje, że jest to grunt rolny. Wówczas koniecznie jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną, czyli tzw. odrolnienie. Jeśli grunt znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako rolny, decyzja o odrolnieniu zależy wyłącznie od gminy i może być naprawdę długotrwała. Jeśli MPZP nie ma, potrzebna jest decyzja o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie, że na danej nieruchomości można zbudować dom.

 
Niestety nie ma żadnej gwarancji, że wniosek o odrolnienie zostanie rozpatrzony zgodnie z wolą inwestora. Grunty rolne, tak jak leśne, podlegają szczególnej ochronie. Na cele nierolnicze i nieleśne można przekazywać przede wszystkim grunty określone jako nieużytki oraz grunty o najniższej przydatności produkcyjnej (wówczas cały proces prowadzi odpowiednia gmina). Odrolnienie użytków rolnych o klasie przydatności produkcyjnej I-III wymaga już zgody ministra rolnictwa. 

Osoba, która otrzymała zgodę na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, musi opłacić jednorazową opłatę oraz opłaty roczne, a w przypadku gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie związane z przedwczesną wycinką drzew. Wysokość opłat zależy m.in. od rodzaju gruntu, a dokładnie określono to w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W wielu przypadkach jednak inwestor nie uiszcza opłaty za odrolnienie działki – pomniejsza się ją bowiem o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami.