Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego reguluje obrót nieruchomościami rolnymi na terenie naszego kraju. O ile osoba będąca rolnikiem może dość łatwo nabyć odpowiednio dużą działkę rolną, o tyle w przypadku osób prywatnych jest to bardziej skomplikowane zagadnienie. Zwłaszcza w przypadku dużych działek o powierzchni powyżej 1 ha przepisy są wyjątkowo restrykcyjne. W tym artykule wyjaśniamy, kto może kupić działkę rolną oraz jakie warunki trzeba ku temu spełnić.

Jakie działki rolne można kupować bez ograniczeń?

Zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomość rolna powinna posiadać powierzchnię powyżej 0,3 ha. Zdarzają się jednak sytuacje, że w drodze podziału uzyskane zostaną mniejsze działki. Tego typu nieruchomości mogą być sprzedawane bez żadnych ograniczeń. Może je kupić także osoba prywatna i nie wiąże się to z koniecznością prowadzenia działalności rolnej czy też z okresowym zakazem jej sprzedaży. W praktyce jednak, podział działki w taki sposób, aby uzyskać działkę rolną o powierzchni poniżej 0,3 ha jest procedurą bardzo problematyczną i możliwą tylko w określonych sytuacjach. To sprawia, że działek rolnych o takiej powierzchni jest bardzo niewiele.

W kontekście zakupu działki rolnej w celu budowy domu warto jednak zauważyć, że w świetle przepisów osoba prywatna wciąż nabywa działkę o charakterze rolnym, co oznacza, że w celu wybudowania domu nadal potrzebne będzie załatwienie formalności związanych z odrolnieniem i zmianą przeznaczenia gruntu. Jednakże w przypadku tak małych działek rolnych, przejście wszystkich formalności będzie dużo prostsze, aniżeli w przypadku większych działek.

Zakup działki rolnej o powierzchni poniżej 1 ha

Osoba prywatna może zakupić działką rolną o powierzchni powyżej 0,3 ha, ale musi ona spełniać kilka warunków. Zacznijmy od tego, że osoba prywatna ma możliwość zakupu siedliska. Choć ustawa nie definiuje dokładnie czym jest siedlisko, to jednak możemy wskazać warunki, jakie musi spełniać taka działka. Jej powierzchnia nie powinna przekraczać 0,5 ha, a ponadto, w dniu 30 kwietnia 2016 roku taka działka była zajęta pod budynki mieszkalne oraz budynki gospodarcze, które obecnie nie są związane z produkcją rolną. W praktyce chodzi zatem o zabudowaną część działki rolnej, która aktualnie nie służy już do prowadzenia działalności rolnej.

Osoby prywatne mogą również kupić działki rolne o powierzchni poniżej 1 ha (a większe niż 0,3 ha lub siedliska o powierzchni 0,5 ha), ale wiąże się to z większą liczbą warunków potrzebnych do spełnienia. Przede wszystkim, w przypadku tego typu działek obowiązuje zasada pierwokupu, a przywilej ten należy do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Przy sprzedaży tego typu działki podpisuje się najpierw warunkową umowę sprzedaży. Dopiero w sytuacji, gdy dyrektor KOWR nie złoży w przeciągu miesiąca oświadczenia o nabyciu tej nieruchomości możliwe będzie zawarcie wiążącej umowy, na mocy której osoba prywatna stanie się właścicielem tej nieruchomości. Jeśli jest ona położona na terenach wiejskich, nie będzie jej można sprzedaż przed upływem 5 lat.

Jak wygląda zakup działki rolnej o powierzchni powyżej 1 ha?

W przypadku działek rolnych o powierzchni powyżej 1 ha, z zasady są one dostępne w sprzedaży wyłącznie dla rolników indywidualnych, czyli osób, które mają odpowiednie kwalifikacje rolnicze, a także posiadają i prowadzą gospodarstwo rolne, a jednocześnie mieszkają w danej gminie przez okres przynajmniej 5 lat. Ponadto, także w tym przypadku KOWR będzie miał możliwość pierwokupu. Wyjątkiem są sytuacje, w których nabycie nieruchomości rolnej powiększy obecne gospodarstwo nabywającego ją rolnika. Jednocześnie, nieruchomość ta musi być położona w tej samej gminie, w której mieszka nabywca lub w gminie z nią graniczącą.

Istnieje kilka wyjątków, w drodze których osoba prywatna może nabyć działkę rolną o powierzchni powyżej 1 ha. Jest to możliwe, gdy działka jest sprzedawana osobie bliskiej zbywcy lub w drodze licytacji komorniczej (ale w tym przypadku KOWR ma prawo pierwszeństwa). Ponadto, osoba prywatna może kupić taką działkę za zgodą dyrekcji KOWR, ale uprzednio musi wykazać, że do zakupu działki w danej cenie nie było chętnych rolników. Jednocześnie, nabywca musi się zobowiązać do prowadzenia na terenie tej działki działalności rolnej, a ponadto nie może jej zbyć przed upływem 5 lat. Jest to zatem bardziej furtka dla tych osób, które chcą kupić działkę rolną z myślą o założeniu gospodarstwa. 

Zakup działki rolnej na cele budowlane – czy jest to opłacalna inwestycja?

Chociaż osoby prywatne mają możliwość zakupu działki rolnej, to zgoła odmiennym tematem jest opłacalność tej inwestycji. Zacznijmy od tego, że pod kątem budowy domu można kupić jedynie działki o powierzchni poniżej 1 ha. Aby budowa domu na takiej działce była możliwa, jej właściciel musi najpierw zmienić jej przeznaczenie, a także dokonać odrolnienia. Nie zawsze jest to jednak możliwe. Wiele zależy od dokładnej lokalizacji działki, jej powierzchni, a także klasy gruntów ornych. Potrzebna będzie także zgoda organów administracyjnych. W wielu przypadkach inwestorom rzeczywiście udaje się odrolnić działkę i tym sposobem zyskać nieruchomość pod budowę domu, ale w niektórych sytuacjach będzie to albo niemożliwe, albo potrwa kilka lat.