Wraz z biegiem lat, szczególnie wówczas, gdy rodzina się powiększa, konieczne może się okazać znaczące zwiększenie przestrzeni użytkowej domu. W takich sytuacjach przed inwestorami otwierają się dwie drogi. Pierwsza z nich związana jest z zakupem i budową nowego, większego domu, spełniającego rosnące oczekiwania domowników. Druga z kolei wiąże się z możliwością rozbudowy już istniejącego budynku.
Czym dokładnie jest rozbudowa domu i jakie działania wchodzą w jej zakres? Kiedy tego typu rozwiązanie okaże się najkorzystniejsze? Sprawdź jak przygotować się do rozbudowy już istniejącego domu i dowiedz się, dlaczego odpowiedni projekt rozbudowy domu jest tak ważny.
Rozbudowa domu – czyli co?
Rozbudowa domu to specyficzny rodzaj prowadzonych prac budowlanych, podczas którego nie powstaje nowy obiekt. Roboty budowlane przeprowadzane są na już istniejącej budowli, a ich głównym celem jest zwiększenie powierzchni użytkowej domu.
W zależności od potrzeb i preferencji inwestora rozbudowa domu może być prowadzona na dwóch płaszczyznach:
- w poziomie inaczej wszerz – to klasyczny rodzaj rozbudowy, prace budowlane prowadzone są na poziomie istniejącej kondygnacji budynku, nie wiążą się z dobudowaniem piętra,
- w pionie inaczej wzdłuż – prace prowadzone w tej płaszczyźnie określane są jako nadbudowa, w ramach prowadzonych prac dobudowana jest kondygnacja budynku, prace w pionie mogą obejmować swym zasięgiem również dostosowanie poddasza nieużytkowego, na cele użytkowe.
O tym, w jaki sposób rozbudowany będzie dom, decyduje inwestor. Warto jednak pamiętać, że w niektórych przypadkach, szczególnie w przypadku obiektów budowlanych o złym stanie technicznym, realizacja zaplanowanych działań może się okazać niemożliwa.
Jakie prace można przeprowadzić w ramach rozbudowy
Planując przystąpienie do rozbudowy domu, należy wiedzieć, jaki rodzaj prac budowlanych może być uznany za rozbudowę. Główny podział rozbudowy obejmuje wcześniej wspomniane płaszczyzny prowadzonych prac.
Dobudowa pomieszczeń do już istniejącego budynku, realizowana jest w płaszczyźnie poziomej. Podczas tego typu prac, konieczne będzie przeprowadzenie kompleksowych prac ziemnych oraz wzniesienie nowej konstrukcji, którą następnie należy pokryć dachem.
Z uwagi na obszerny zakres prowadzonych prac, w tym w szczególności konieczność wylania fundamentów pod nową część, koszty tego typu inwestycji mogą się okazać znaczące. Dla uzyskania możliwie jak najlepszych rezultatów nowa część domu powinna być wykonana z takich samych materiałów i z wykorzystaniem takiej samej technologii.
Choć dobudowa odbywać się może na poziomie każdej kondygnacji, to najczęściej tego typu projekty realizowane są na poziomie parteru. Takie rozwiązanie jest stosunkowo proste i nie wymaga dodatkowego podnoszenia dachu.
Nadbudowa domu to propozycja wybierana przede wszystkim przez osoby, dysponujące niewielką działką budowlaną. Jeżeli już istniejący budynek zajmuje znaczną część działki, jego dodatkowe rozbudowanie wszerz, może przyczynić się do pogorszenia jakości życia. Przeznaczenie obszaru rekreacyjnego na cele budowlane znacząco zaburzy również estetykę obszaru. Co więcej, w przypadku szczególnie wąskich działek, również przepisy prawne mogą uniemożliwić dalszą rozbudowę domu wszerz. Wznosząc, a także rozbudowując dom, należy ściśle przestrzegać minimalnych odległości obiektów budowlanych od granicy działki. Te wynoszą kolejno 3 metry, dla ścian bez drzwi i okien oraz 4 metry dla ścian, na których znajdują się drzwi i/lub okna.
Decydując się na nadbudowę domu, należy liczyć się z koniecznością przeprowadzenia kosztownych prac budowlanych. Znaczną część środków pochłoną m.in. schody. W celu ich poprowadzenia konieczne będzie wykonanie szeregu zmian konstrukcyjnych, które muszą być poparte odpowiednimi ekspertyzami.
Jednak nadbudowa domu, w tym w szczególności polegająca na stworzeniu poddasza użytkowego, pozwala zyskać naprawdę dużą przestrzeń, która dzięki odpowiedniej aranżacji może całkowicie odmienić komfort mieszkańców.
Formalności związane z planowaną rozbudową domu
Niezależnie od tego, czy planujesz rozbudowę domu wszerz, czy wzdłuż, musisz pamiętać, o konieczności spełnienia szeregu formalności. Zaniedbania na którymkolwiek z nich może skutkować uniemożliwieniem przeprowadzenia założonych prac.
Chcąc przeprowadzić roboty budowlane zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami prawa, należy w pierwszej kolejności zlecić przeprowadzenie ekspertyzy technicznej stanu budynku. Ocena stanu technicznego obiektu poddanego modernizacji, w tym rozbudowie, wymagana jest na podstawie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przeprowadzenie szczegółowych badań i analiz ma na celu wykluczenie ryzyka uszkodzenia konstrukcji budynku, co przekłada się na znaczącą poprawę bezpieczeństwa użytkowników lokalu.
Badanie techniczne przeprowadzić powinien wykwalifikowany inspektor, dysponujący odpowiednimi uprawnieniami. Na podstawie przeprowadzonych oględzin i badań technicznych, inspektor opracuje kompleksową ekspertyzę, która stanowić będzie punkt odniesienia dla architekta odpowiedzialnego za przygotowanie projektu architektonicznego budynku.
Wybierz idealny projekt rozbudowy domu
Planując rozbudowę domu, warto pamiętać, że jest to skomplikowane przedsięwzięcie, które wymaga odpowiedniego przygotowania. Jednym z ważniejszych elementów tego procesu, jest wybór odpowiedniego projektu.
W przypadku rozbudowy stosunkowo nowych domów warto pamiętać, że zdecydowana większość architektów zastrzega sobie wyłączne prawo do wprowadzania modyfikacji we wcześniej przygotowanym projekcie.
Jednak nie ulega wątpliwości, że zdecydowanie częściej rozbudowa dotyczy starego budownictwa, często pamiętającego jeszcze czasy PRL-u. Co zrobić w takiej sytuacji? W przypadku braku możliwości skorzystania z usług architekta odpowiedzialnego za stworzenie początkowej koncepcji budynku można zdecydować się na skorzystanie z usług dowolnej pracowni architektonicznej. Warto przy tym pamiętać, że rozbudowa domu to złożony projekt, który poza ogólnymi preferencjami inwestora, powinien również obejmować wytyczne wynikające z ekspertyzy technicznej.
Aby mieć gwarancję, że dany projekt architektoniczno-budowlany zostanie wykonany z należytą starannością, z dbałością o każdy, nawet najmniejszy detal, warto zdecydować się na ofertę renomowanej pracowni, która może się pochwalić licznymi realizacjami. Choć niekiedy cena przygotowania projektu indywidualnego rozbudowy domu może się okazać wyższa, to warto ponieść ten dodatkowy koszt, by mieć gwarancję, że projekt został wykonany prawidłowo.
Kiedy pozwolenie na budowę, a kiedy zgłoszenie?
Mając w ręce gotowy projekt architektoniczno-budowlany można przejść do pozostałych formalności. Jednym z kluczowych obowiązków stojących przed inwestorami, jest uzyskanie stosownego pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy.
Znowelizowane przepisy ustawy Prawo budowlane znacząco złagodziły wymagania stawiane przed inwestorami. Niemniej jednak wszystkie prace związane z ingerencją w dach, poddasze lub nadaniem bryle budynku nowego kształtu architektonicznego, wymagają uprzedniego złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.
Obowiązująca procedura nie różni się znacząco, od tej obowiązującej w przypadku nowej budowy. Do właściwego urzędu należy złożyć komplet dokumentów oraz wymaganych załączników, w tym w szczególności:
- kompletny projekt architektoniczno-budowlany,
- dokument poświadczający uprawnienia architekta odpowiedzialnego za przygotowanie projektu,
- oświadczenie właściciela nieruchomości o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- dodatkowe załączniki, wymagane odrębnymi przepisami.
Po złożeniu kompletu dokumentów urząd ma do 60 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Przed uzyskaniem pozwolenia należy bezwzględnie wstrzymać się z realizacją jakichkolwiek prac. Rozpoczęcie prac przed uzyskaniem pozwolenia na budowę stanowi samowolę budowlaną, która w świetle obowiązujących przepisów prawa jest wykroczeniem i obarczona jest karą finansową.
Ile kosztuje rozbudowa domu i czy warto się na nią zdecydować?
Ostateczny koszt planowanej rozbudowy domu uzależniony jest od szeregu różnych czynników, a jego precyzyjne wskazanie jest co do zasady niemożliwe. Ostateczny koszt rozbudowy domu zależeć będzie od zakresu zaplanowanych prac, rodzaju zastosowanych materiałów, a także systemu prowadzonych robót budowlanych. Znacznie mniej środków pochłonie rozbudowa związana z wykonaniem prostego ganku, a więcej zapłacić trzeba za kompleksowe prace budowlane, wymagające przeprowadzenie kosztownych robót ziemnych.
Nie ulega przy tym wątpliwości, że w zdecydowanej większości przypadków, rozbudowa domu okaże się inwestycją znacznie tańszą, niż budowa nowego domu od podstaw. Tym samym, o ile stan techniczny danego obiektu budowlanego pozwala na zastosowanie tego typu rozwiązania, warto zdecydować się na rozbudowę domu.
W ten sposób można zyskać znacznie większą przestrzeń użytkową, bez konieczności ponoszenia nowych, wysokich inwestycji, a co więcej, bez konieczności całkowitej zmiany miejsca zamieszkania, która szczególnie w przypadku rodzin z dziećmi może stanowić prawdziwe wyzwanie.
