Przy budowie domu jednorodzinnego bierze udział wielu fachowców oraz inwestor, który dostarcza środków niezbędnych do realizacji inwestycji. W tym gronie wyróżnić możemy wykonawców, projektantów, usługodawców, jak również innych fachowców o stosownych uprawnieniach. Jednak nie każdy z nich jest uczestnikiem procesu budowlanego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, tylko cztery osoby mogą być zaklasyfikowane do tej grupy. W tym artykule dowiesz się, kto to jest uczestnik procesu budowlanego i jakie są jego obowiązki.
Uczestnicy procesu budowlanego – kim są?
Informacji na temat tego, kto jest uczestnikiem procesu budowlanego dostarcza nam ustawa Prawo Budowlane, a konkretniej art. 17 tejże ustawy. Uczestnikami procesu budowlanego w rozumieniu ustawy są:
- inwestor;
- projektant;
- kierownik budowy;
- inspektor nadzoru budowlanego.
Jak widzisz, w świetle definicji uczestnikiem procesu budowlanego nie są chociażby wykonawcy odpowiedzialni za realizację prac. Nadzór nad nimi sprawuje bowiem kierownik budowy, który jest odpowiedzialny za to, aby wszystkie prace były realizowane zgodnie z projektem budowlanym. Mamy zatem inwestora, który dostarcza kapitał, projektanta odpowiedzialnego za projekt budowlany, kierownika budowy, który w imieniu inwestora nadzoruje, czy prace są realizowane w sposób prawidłowy, a także inspektora nadzoru budowlanego, który ma zadania podobne do kierownika budowy, ale reprezentuje on interes społeczny.
Jakie obowiązki posiadają poszczególni uczestnicy procesu budowlanego?
Omawiając poszczególnych uczestników procesu budowlanego warto skupić się przede wszystkim na obowiązkach każdej ze stron. Znając te obowiązki wiemy bowiem, dlaczego takie, a nie inne osoby są odpowiedzialne za całościowy proces budowlany. Poniżej znajdziesz krótką charakterystykę poszczególnych uczestników wraz z wykazem najważniejszych obowiązków.
Obowiązki inwestora
Pierwszym uczestnikiem procesu budowlanego jest oczywiście inwestor. To on jest inicjatorem całego przedsięwzięcia i to on zatrudnia pozostałych uczestników procesu budowlanego (wyjątkiem jest inspektor nadzoru budowlanego, który może stać się uczestnikiem procesu niezależnie od woli inwestora). Inwestor kojarzy się przede wszystkim z osobą, która finansuje budowę obiektów w celu następnego wynajmowania i sprzedaży nieruchomości. W praktyce jednak, w procesie budowlanym jest to po prostu osoba, która dostarcza niezbędny kapitał. Jeśli zatem budujesz dom, to właśnie Ty w tym konkretnym procesie budowlanym będziesz inwestorem. Najważniejsze obowiązki inwestora to:
- dostarczenie projektu budowlanego,
- zatrudnienie kierownika budowy,
- zatrudnienie wykonawców,
- dostarczenie materiałów i sprzętu (przy budowie domu w systemie gospodarczym),
- wykonywanie i odbiór robót budowlanych,
- nadzór nad wykonywaniem robót budowlanych (w przypadku braku kierownika budowy).
Obowiązki projektanta
W procesie budowlanym na pewno pojawi się również projektant. Jest on odpowiedzialny przede wszystkim za sporządzenie projektu budowlanego. Jeśli inwestor wybiera gotowy projekt domu, uczestnikiem procesu budowlanego będzie projektant odpowiedzialny za adaptacje tego projektu. Jeśli inwestor zamówi projekt indywidualny, wówczas uczestnikiem procesu będzie architekt będący autorem indywidualnego projektu domu. Najważniejsze obowiązki projektanta to:
- opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z przepisami i zasadami wiedzy technicznej,
- uzyskanie niezbędnych opinii, uzgodnień i sprawdzenie rozwiązań projektowych,
- wyjaśnienie inwestorowi poszczególnych rozwiązań zawartych w projekcie,
- wprowadzenie zmian zadysponowanych przez inwestora, o ile jest to możliwe,
- sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub organu administracyjnego.
Obowiązki kierownika budowy
Jedną z najważniejszych postaci w procesie budowlanym jest kierownik budowy. To on odpowiada za sprawowane nadzoru nad przebiegiem prac, a także nad koordynacją działań i dbaniem o bezpieczeństwo na placu budowy. W teorii powinien on dbać o interesy inwestora, ale zdarza się, że firma budowlana świadcząca rolę generalnego wykonawcy anonsuje swojego kierownika. Należy jednak pamiętać, że ostateczna decyzja w kwestii wyboru kierownika budowy należy do inwestora. Do najważniejszych obowiązków kierownika budowy zaliczamy:
- objęcie nadzoru i zabezpieczenie terenu budowy,
- prowadzenie dokumentacji budowy na czele z dziennikiem budowy,
- koordynowanie realizowanymi pracami budowlanymi,
- sprawowanie nadzoru nad pracami i weryfikowanie, czy są realizowane zgodnie z projektem,
- wstrzymanie robót w przypadku poważnego zagrożenia,
- informowanie inwestora o wszystkich ważnych wydarzeniach w procesie budowy,
- realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy,
- sporządzenie dokumentacji powykonawczej.
- zgłoszenie obiektu do odbioru wraz z uczestnictwem w odbiorze.
Obowiązki inspektora nadzoru budowlanego
Ostatnim uczestnikiem procesu budowlanego jest inspektor nadzoru budowlanego, który jako jedyny na tej liście jest postacią opcjonalną, ale również może zostać włączony do procesu bez woli inwestora. Inspektor nadzoru budowlanego ma zadania bardzo podobne do kierownika, ale w sytuacji gdy kierownik został wskazany przez firmę budowlaną, inspektor może być stroną neutralną, która zgodnie z interesem publicznym dba o prawidłowy przebieg prac budowlanych. Jeśli inspektor został zatrudniony przez inwestora, taka usługa nazywa się nadzorem inwestorskim. Jednakże, inspektora na plac budowy może przysłać także Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Dzieje się tak w sytuacji, gdy organ ten otrzyma zawiadomienie o nieprawidłowościach lub też gdy do odbioru danego budynku niezbędne jest pomyślne przejście kontroli. Obowiązki inspektora nadzoru budowlanego to:
- reprezentowanie inwestora i weryfikowanie, czy prace są realizowane zgodnie z projektem,
- sprawdzanie jakości zastosowanych materiałów,
- zapobieganie błędom i wdrażaniu wadliwych rozwiązań,
- sprawdzanie odbiorów, dokonywanie prób i sprawdzeń instalacji oraz urządzeń,
- potwierdzenie faktycznego stanu robót budowlanych.
Którzy uczestnicy są niezbędni w procesie budowlanym?
Obowiązkowym uczestnikiem każdego procesu budowlanego jest inwestor, z inicjatywy którego prowadzone są prace budowlane. Drugą stroną obligatoryjną jest projektant odpowiedzialny za sporządzenie projektu budowlanego. Dotyczy do również tych przypadków, w których inwestor decyduje się na zakup gotowego projektu domu. Taki projekt wciąż musi przejść bowiem proces adaptacji i zostać przystosowanym do specyfiki działki budowlanej, na której będzie realizowany.
Jeśli chodzi o kierownika budowy, jest on obowiązkowy przy robotach budowlanych, które są realizowane po otrzymaniu pozwolenia na budowę. Jeśli roboty można zrealizować przy uproszczonej procedurze zgłoszenia, wówczas inwestor nie ma obowiązku zatrudniania kierownika budowy, ale jeśli tego nie zrobi, to on ma obowiązek sprawowanie nadzoru nad procesem budowlanym. Opcjonalny jest natomiast inspektor nadzoru budowlanego. Inwestor może go zatrudnić, co jest wskazane np. w sytuacji, gdy kierownik budowy został wskazany przez firmę budowlaną, a inwestor chce, aby proces nadzorował ktoś neutralny. Ponadto, inspektor nadzoru budowlanego może pojawić się na placu budowy bez woli inwestora – np. w sytuacji, gdy ktoś zgłosi nieprawidłowości lub w sytuacji, gdy niezbędna będzie kontrola obiektu.
