Nie zawsze projekt domu, który wpadnie inwestorom w oko, spełnia wszystkie wymagania urbanistyczne i pasuje do wymiarów lub kształtu działki. Nie oznacza to od razu, że trzeba z niego zrezygnować – czasami dobrym rozwiązaniem będzie jego adaptacja.

Aby dopasować projekt domu do działki, w pierwszej kolejności warto zapoznać się z warunkami dopuszczalnej zabudowy na danej nieruchomości. W zależności od gminy, w której znajduje się działka, może to być Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (uchwalany przez radę gminy dokument urzędowy określający możliwe parametry zabudowy danej nieruchomości) albo decyzja o warunkach zabudowy (wniosek o warunki zabudowy składa się w odpowiednim urzędzie gminy i – co ważne – nie trzeba być właścicielem nieruchomości, aby go uzyskać). 

Znajdujące się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub warunkach zabudowy wytyczne określają podstawowe cechy możliwej do przeprowadzenia na danej działce inwestycji: jej rodzaj, linię zabudowy, dostęp do drogi publicznej, sposób zagospodarowania terenu, szerokość elewacji frontowej czy geometrię dachu. Informacje te pozwalają szybko ustalić przeznaczenie działki – czy jest to działka rolna czy budowlana, w jaki sposób względem istniejącej infrastruktury może być usytuowana zabudowa, jaka może być jej powierzchnia, jaką część powierzchni można wykorzystać pod potencjalne chodniki, tarasy czy podjazdy. Już posiadając te podstawowe wiadomości i przeglądając projekty domów można wstępnie zorientować się, które na pewno nie będą mogły zostać zrealizowane na danej nieruchomości.

Jak dopasować projekt do naturalnych walorów działki?

Choć w pierwszej chwili może się do wydawać mało istotne, to jednak usytuowanie działki względem stron świata to kluczowa kwestia dla inwestorów. Bardzo ważne jest np. to, z której strony znajduje się wjazd na działkę – najlepiej byłoby na wprost wjazdu umieścić elewację frontową budynku razem z głównym wejściem oraz garażem. Niektóre pomieszczenia – np. salon czy sypialnie – najlepiej jest przewidzieć od strony zachodniej lub południowej. Dzięki temu zyskają one dostęp do naturalnego światła. Z kolei ze względów energooszczędnościowych takie pomieszczenia, jak łazienka, kuchnia, hol czy spiżarnia mogą bez przeszkód znajdować się od strony wschodniej lub północnej.

Do naturalnych cech działki należy oczywiście także jej kształt. Przyjmuje się, że najbardziej uniwersalne pod kątem budowlanym są działki o kształcie kwadratu lub prostokąta, ale oczywiście w wielu przypadkach da się także zbudować dom na nieruchomości o bardziej nieregularnych kształtach. Klucz to wybór odpowiedniego projektu.

Projekt na indywidualne zamówienie

Co do zasady, każdy inwestor posiadający już działkę budowlaną wybierać może spomiędzy dwóch rodzajów projektów – na indywidualne zamówienie oraz gotowych. Jeśli zdecyduje się na kontakt z biurem architektonicznym i zamówienie projektu indywidualnego, będzie miał pewność, że architekt przygotuje projekt dopasowany pod każdym względem do parametrów technicznych danych działki, zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub warunków zabudowy. 

Oprócz tego, projekt domu na indywidualne zamówienie będzie uwzględniał wszystkie potrzeby i oczekiwania inwestorów dotyczące liczby pomieszczeń mieszkalnych i gospodarczych, ich usytuowania, rozkładu itp. Architekt będzie mógł również dopracować projekt pod kątem wizualnym – stylu architektonicznego, dekoracyjnych detali, rodzaju elewacji itp.

Oczywiście należy pamiętać, że projekt domu na indywidualne zamówienie jest sporo droższy niż projekt gotowy, a dodatkowo – trzeba będzie na niego poczekać, i to nawet kilka miesięcy.

Adaptacja projektu gotowego – co to jest?

Tańszym i dostępnym od ręki rozwiązaniem są gotowe projekty domów, przy czym warto mieć świadomość, że również projekt gotowy musi zostać zaadaptowany (dostosowany) do lokalnych warunków zabudowy oraz potrzeb inwestora. 

Adaptację projektu gotowego dzieli się na:
•    adaptację obowiązkową – dostosowanie projektu gotowego do wymogów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, obejmuje także sporządzenie projektu zagospodarowania terenu wraz z naniesieniem projektowanego budynku na odpowiedniej mapie geodezyjnej przeznaczonej do celów projektowych i pomoc w uzyskaniu wymaganych prawem budowlanym uzgodnień, opinii oraz pozwoleń od odpowiednich urzędów i instytucji,
•    część dodatkową – dostosowanie projektu do indywidualnych potrzeb inwestora.

Adaptacji gotowego projektu nie musi dokonywać jego autor, ale dowolnie wybrany przez inwestora architekt, który posiada wymagane uprawnienia oraz należy do Izby Architektów lub Izby Inżynierów Budownictwa. Zgodnie z art. 20 prawa budowalnego, w momencie wykonania adaptacji architekt ponosi odpowiedzialność za jej zakres, poprawność oraz zgodność z obowiązującymi przepisami. Zaadaptowany projekt zostaje następnie podpisany oraz opieczętowany.

Inne zmiany w projekcie też są możliwe

Choć każdy projekt domu jest chroniony prawem autorskim, to w zakresie opisanym w dokumentacji można dokonywać w nim zmian, choć w większości przypadków nie dotyczą już one dopasowania projektu do działki samej w sobie, ale np. warunków gruntowych, a także zmian elementów konstrukcyjnych, materiałów czy pokrycia dachowego. Zmian tych może dokonywać także architekt z uprawnieniami. Na inne zmiany należy uzyskać zgodę autora projektu, zazwyczaj bezpłatną.

W New-House od blisko 30 lat budujemy domy w stanie surowym, deweloperskim oraz domy pod klucz. Naszym klientom oferujemy pomoc na każdym etapie inwestycji, również przy wyborze projektu oraz adaptacji do warunków na danej działce. Zachęcamy do zapoznania się z naszą ofertą i do kontaktu -> https://new-house.com.pl/kontakt. Nasi doradcy odpowiedzą na wszystkie Państwa pytania!