Kredyty
Dokumentacja
Zagospadorowanie terenu
Budowa budynków wielorodzinnych to złożona i kosztowna inwestycja, która dla uzyskania pełnej sprawności powinna być odpowiednio przemyślana. Celem takiej inwestycji jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wielu rodzin, co znacząco utrudnia proces planowania, wymuszając zastosowanie swego rodzaju kompromisu, pozwalającego na uzyskanie maksymalnej funkcjonalności, przy równoczesnej optymalizacji kosztów związanych z budową.
Aby usprawnić proces budowy budynku wielorodzinnego, warto wiedzieć, na co należy zwrócić szczególną uwagę, aby uzyskać oczekiwane rezultaty. Czym dokładnie są budynki wielorodzinne i jak wygląda proces ich budowy? Czy budowa tego typu obiektów różni się od budowy budynków jednorodzinnych? Sprawdź, na co zwrócić uwagę, planując budowę budynku wielorodzinnego.
Przepisy prawne, w tym Ustawa Prawo budowlane nie definiuje pojęcia budynku wielorodzinnego. Można jednak z łatwością określić jej charakter, dysponując dostępną definicją budynku jednorodzinnego, który zgodnie z art. 3 pkt 2a Ustawy Prawo budowlane został zdefiniowany jako: „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.”
Na podstawie przytoczonej definicji można określić, że każdy budynek mieszkalny, niespełniający definicji budynku jednorodzinnego, w którym wydzielono więcej niż dwa lokale mieszkalne, jest budynkiem wielorodzinnym.
Co ważne, w przypadku, gdy w budynku, w którym wydzielono dwa lokale, w tym jeden mieszkalny i jeden użytkowy, o powierzchni całkowitej większej niż 30% powierzchni budynku, przestaje, w świetle przepisów prawa, być budynkiem mieszkalnym, a staje się budynkiem usługowym, z wydzieloną częścią mieszkalną.
Choć wydawać by się mogło, że budowa budynku wielorodzinnego nie różni się znacząco, od budowy budynku jednorodzinnego, to w istocie obie te inwestycje wymagają zastosowania innych rozwiązań. Pierwsze różnice pojawiają się już na samym początku i towarzyszą już do zakończenia realizacji. Jak więc przeprowadzić budowę budynku wielorodzinnego? Na co zwrócić szczególną uwagę, aby osiągnąć założone rezultaty?
Bez wątpienia jedną z głównych różnic, pojawiających się podczas budowy budynku wielorodzinnego jest konieczność przygotowania odpowiedniego budżetu. Zabudowa wielorodzinna, z uwagi na znacznie większy rozmiar, wymaga przygotowania stosunkowo większych środków, umożliwiających sprawną realizację zaplanowanego przedsięwzięcia.
Różnice w kosztach pojawiają się już na etapie wyboru odpowiedniej działki budowlanej. Te z przeznaczeniem do zabudowy wielorodzinnej są znacznie droższe od tych z przeznaczeniem do zabudowy jednorodzinnej, nawet wówczas, gdy nie różnią się znacząco pod względem wielkości. Ma to bezpośredni związek z możliwym do uzyskania potencjałem zarobkowym. Decydując się na zakup działki, która zgodnie z przepisami lokalnymi dopuszcza zabudowę wielorodzinną, stwarza przed potencjalnym inwestorem szansę na uzyskanie znacznie wyższych zysków.
Według szacunków na rok 2024 koszt zakupu działki budowlanej przeznaczonej do zabudowy wielorodzinnej może wahać się od kilkuset tysięcy złotych do nawet kilku milionów złotych. Koszt zakupu działki budowlanej pod zabudowę wielorodzinną uzależniony jest przy tym od wielu czynników. Znacznie więcej trzeba zapłacić za zakup działki w większym mieście (nawet na jego obrzeżach) niż w niewielkiej miejscowości.
Jednak wybierając odpowiednią działkę pod zabudowę wielorodzinną, należy zwrócić uwagę nie tylko na jej lokalizację i koszt zakupu. W przypadku inwestycji wielorodzinnej niezwykle istotnym czynnikiem okaże się chłonność działki. Ten parametr pozwoli określić, jakie realne zyski można osiągnąć, planując zabudowę danego terenu.
Kolejnym krokiem związanym z budową budynku wielorodzinnego jest wybór odpowiedniego projektu. Podobnie, jak w przypadku budowy budynków jednorodzinnych, w tym przypadku inwestor również może zdecydować się na zakup gotowego projektu architektoniczno-budowlanego lub zlecić przygotowanie indywidualnej koncepcji.
Podstawowa różnica w odniesieniu do zabudowy jednorodzinnej odnosi się do kosztu zakupu projektu. W przypadku domów jednorodzinnych koszt zakupu kompleksowej dokumentacji projektowej wynosi od 3,5 tysięcy złotych do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Oczywiście warto podkreślić, że tak szeroka rozpiętość cenowa wynika z szeregu czynników wpływających na cenę zakupu projektu, a ta, zarówno w przypadku zabudowy jednorodzinnej, jak i wielorodzinnej uzależniona jest od wielu czynników.
Znacznie więcej zapłaci się za projekt stworzony na indywidualne zamówienie inwestora. Dodatkowo cena projektu, w tym również gotowego, różnić się będzie m.in. w zależności od planowanej powierzchni użytkowe, rodzaju zastosowanych rozwiązań technologicznych, lokalizacji inwestycji, a nawet renomy pracowni architektonicznej, odpowiedzialnej za opracowanie kompletnej dokumentacji projektowej.
Warto przy tym podkreślić, że powyższe wartości mają charakter wyłącznie orientacyjny i w różnych częściach kraju, u różnych architektów, mogą się znacząco różnić, tym samym nie należy traktować ich jako podstawę do opracowania kosztorysu inwestycji.
Kolejną różnicą jest sama koncepcja projektowa. Projekty budynków wielorodzinnych zakładają budowę budynków o znacznie większej powierzchni użytkowej, często wielokondygnacyjnych, niekiedy również z wydzieloną obszerną częścią podziemną.
Projekty budynków wielorodzinnych muszą odpowiadać na potrzeby wielu rodzin i powinny być dostosowane do różnych trendów, zakładając zarówno budowę niewielkich lokali mieszkalnych, jednopokojowych oraz przestronnych apartamentów, odpowiadających na potrzeby rodzin wieloosobowych.
Podobnie, jak w przypadku budownictwa jednorodzinnego, również w przypadku zabudowy wielorodzinnej, inwestor może zdecydować się na zakup gotowego projektu. Renomowane pracownie architektoniczne, dążąc do utrzymania najwyższych standardów, przygotowują różnorodne oferty, skierowane do potrzeb każdej grupy odbiorców.
W przypadku zabudowy wielorodzinnej inwestor może się zdecydować na zakup gotowego projektu:
domów wielorodzinnych nowoczesnych – wyróżniających się ciekawym wzornictwem, dopasowanych do potrzeb zmieniającego się świata, wyróżniających się wysokim poziomem energooszczędności, wyposażonych w windy i przestronne garaże, dla zwiększenia komfortu mieszkańców,
domów wielorodzinnych z małymi mieszkaniami – w tym w szczególności kawalerkami i niewielkimi mieszkaniami dwupokojowymi, stanowiącymi doskonałą formę lokaty kapitału,
domów wielorodzinnych w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej z klatkami schodowymi,
domów wielorodzinnych wielokondygnacyjnych – dla uzyskania maksymalnego zwrotu z inwestycji.
Jak widać, możliwości wyboru są naprawdę szerokie. Warto jednak pamiętać, że podobnie, jak w przypadku budowy budynku jednorodzinnego, również w przypadku budowy budynku wielorodzinnego projekty gotowe mają pewne ograniczenia. Przede wszystkim są to gotowe koncepcje, których zastosowanie wymaga dysponowania odpowiednią działką budowlaną. Trudne warunki gruntowe lub nieregularny kształt działki mogą znacząco ograniczyć możliwości wyboru.
W szczególnie złożonych przypadkach pomocne może się okazać wybranie indywidualnego projektu domów wielorodzinnych. Takie rozwiązanie, choć wiąże się z koniecznością poniesienia znacznie wyższych kosztów, pozwala na idealne dopasowanie projektu do potrzeb danego inwestora, zwracając uwagę na takie czynniki, jak typ gruntu, specyficzny kształt działki oraz możliwość maksymalizacji zysków.
Dzięki ścisłej współpracy z zespołem projektowym, odpowiedzialnym za przygotowanie projektu architektoniczno-budowlanego, można w pełni wykorzystać potencjał działki. Poprzez zastosowanie odpowiednich kształtów brył budynku można, przy zachowaniu wymaganych przepisami prawa odległości, wybudować znacznie więcej lokali mieszkalnych, niż w przypadku wyboru gotowego projektu.
Budowa budynków wielorodzinnych nie spełnia przesłanek uprawniających do budowy bez pozwolenia na budowę. Każda tego typu inwestycja budowlana wymaga wszczęcia procedury wnioskowania o wydanie pozwolenia.
Dysponując gotowym projektem architektoniczno-budowlanym, należy złożyć w odpowiednim dla miejsca realizacji inwestycji starostwie powiatowym lub urzędzie (miasta lub wojewódzkim) wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Dla skuteczności przeprowadzonej procedury należy zadbać o odpowiednie przygotowanie wniosku oraz wszystkich wymaganych załączników, w tym w szczególności takich dokumentów jak:
kompletny projekt budowlany, zawierający projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny, oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą oraz wszystkie niezbędne opinie, uzgodnienia i pozwolenia,
oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
zaświadczenie potwierdzające kwalifikacje architekta odpowiedzialnego za stworzenie projektu.
Dodatkowo w przypadku realizacji inwestycji na obszarze wpisanym do rejestru zabytków lub przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków, konieczne jest dołączenie stosownego pozwolenia, uprawniającego do realizacji prac budowlanych w otoczeniu zabytku lub przy zabytku.
Przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę warto zwrócić uwagę na ewentualne dodatkowe dokumenty wymagane przepisami prawa.
Realizację prac budowlanych można rozpocząć dopiero po otrzymaniu pozwolenia na budowę. Wszystkie działania, podjęte przed uzyskaniem pozwolenia na budowę stanowią samowolę budowlaną i są wykroczeniem.
Po zapoznaniu się z dokumentacją, w przypadku jej akceptacji, organ administracyjny, w terminie do 65 dni od dnia złożenia wniosku wyda pozwolenie na budowę oraz przekaże dziennik budowy. Jeżeli budowa nie rozpocznie się w okresie 3 lat od dnia otrzymania pozwolenia na budowę lub gdy budowa zostanie przerwana na okres dłuższy niż 3 lata, wówczas ważność pozwolenia wygasa i konieczne jest ponowne rozpoczęcie procedury uzyskania pozwolenia na budowę.
Prawo budowlane dopuszcza możliwość rozbudowy budynków, w tym budynków wielorodzinnych. Choć przepisy Ustawy Prawo budowlane nie definiują pojęcia rozbudowy, to w celu usystematyzowania pojęć stosuje się istniejące interpretacje organów, w tym WSA w Opolu z dnia 5 listopada 2020 r., który wskazał, że: „przez rozbudowę należy rozumieć zmianę charakterystycznych parametrów obiektu, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji, która jednak nie prowadzi do powstania żadnego nowego obiektu, lecz do modyfikacji obiektu wcześniej istniejącego”.
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami prawa, każdy inwestor może w dowolnym czasie zdecydować się na przeprowadzenie kompleksowej przebudowy już istniejącego budynku. W zależności od potrzeb i preferencji ta może być przeprowadzona w dwóch płaszczyznach:
wzdłuż – czyli w poziomie, jako klasyczna rozbudowa, realizacja tego typu inwestycji zakłada dobudowanie dodatkowej części do już istniejącego budynku i wiąże się z koniecznością wykonania fundamentów,
wzwyż – czyli w pionie, tzw. nadbudowa, przewidująca dobudowanie dodatkowej kondygnacji do już istniejącego budynku, nie wymaga przeprowadzania dodatkowych prac ziemnych.
Planując tego typu inwestycję, należy pamiętać, że jej przeprowadzenie wymaga spełnienia szeregu formalności. Podobnie, jak w przypadku nowej budowy, również podczas przebudowy budynku wielorodzinnego konieczne jest przygotowanie kompletnej dokumentacji projektowej oraz uzyskanie stosownego pozwolenia.
Prace remontowe zostały szczegółowo zdefiniowane w Ustawie Prawo budowlane, jako „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.”
Co do zasady, przeprowadzenie drobnych prac remontowych, polegających m.in. na odmalowaniu ścian czy zmianie posadzek nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia budowy. Zdecydowana większość prac może być przeprowadzona bez konieczności spełniania dodatkowych formalności.
Należy przy tym pamiętać, że niektóre typy prac remontowych wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Zwykle dotyczą one wyburzania ścian nośnych, wymiany okien na okna innej wielkości lub wstawienie nowych okien i drzwi, w miejscu, w którym wcześniej ich nie było.
Aby zyskać gwarancję, że zaplanowany do realizacji remont zostanie przeprowadzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, najlepiej zgłosić się z pytaniem do odpowiedniego urzędu. Wskazując planowany zakres prac, można znacząco zmniejszyć ryzyko niedopełnienia formalności.
Choć modernizacja nie stanowi pojęcia zdefiniowanego w Ustawie Prawo budowlane, z uwagi na jej mieszczenie się w zakresie remontu, przebudowy i rozbudowy, to należy pamiętać, że główny cel jej przeprowadzenia zwykle jest inny od ww. przytaczanych.
Zgodnie z ogólnie przyjętą definicją, za modernizację rozumie się takie prace budowlane, które prowadzić mają do unowocześnienia, w tym uwspółcześnienia istniejącego już obiektu budowlanego, w sposób pozwalający na zwiększenie jego wartości użytkowej.
Prace modernizacyjne mogą obejmować zarówno prace związane z poprawą walorów estetycznych budynku wielorodzinnego, jak również poprawą parametrów użytkowych.
Brak szczegółowych wytycznych, dotyczących prowadzonych prac modernizacyjnych może stanowić pewną trudność. W celu ustalenia właściwych zasad postępowania warto zgłosić się do odpowiedniego urzędu, wskazując planowany zakres prowadzonych prac. Uzyskana w ten sposób interpretacja pozwoli przeprowadzić budowę płynnie, bez ryzyka niedopełnienia kluczowych formalności.
Aby odpowiedzieć na potrzeby wszystkich klientów, w tym deweloperów, przygotowaliśmy bogatą ofertę gotowych projektów budynków wielorodzinnych. Wszystkie nasze projekty powstają zgodnie z obowiązującymi standardami, wykorzystując nowoczesne technologie i wysokiej jakości materiały budowlane.
Wiemy, jak ważne jest odpowiednie zagospodarowanie dostępnej przestrzeni, dlatego szukamy rozwiązań sprzyjających uzyskaniu najwyższego poziomu zwrotu z inwestycji. W przypadku szczególnie trudnych warunków gruntowych chętnie udzielamy kompleksowego wsparcia, przygotowując projekt indywidualny, dopasowany do możliwości technicznych danego obszaru.
Nasze realizacje docenili liczni klienci, którzy chętnie dzielą się pozytywnymi opiniami, dotyczącymi naszej oferty. Sprawdź nasze dotychczasowe realizacje. Wybierz gotowy projektu budynku wielorodzinnego lub umów się na spotkanie, w celu omówienia koncepcji projektu indywidualnego budynku wielorodzinnego.
