Zagospodarowanie terenu

Gdy planujemy budowę domu, zaczynamy od szukania i zakupu działki. Wybierając tę idealną, należy pamiętać o sprawdzeniu jej uwarunkowań. Warto przeanalizować, jakie media są dostępne na wybranej działce, a jeżeli ich nie ma, to jakie są możliwości ich podłączenia. To jednak dopiero pierwsze kroki w zagospodarowaniu terenu.

Zagospodarowanie terenu to dokument, który – obok projektu właściwego – jest częścią projektu budowlanego, niezbędnego do uzyskania stosownego pozwolenia na realizację oraz rozpoczęcia prac budowlanych. Sporządza go architekt po konsultacjach z inwestorem. Taki dokument musi zostać zaakceptowany i podpisany przez uprawnionego geodetę z uprawnieniami.

Projekt zagospodarowania terenu zawiera:
• usytuowanie, obrys oraz układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
• sieci uzbrojenia terenu,
• sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
• układ komunikacyjny,
• układ zieleni,
• miejsce składowania odpadów,
• ogrodzenie.

Do sporządzenia projektu zagospodarowania terenu potrzebna jest aktualna mapa geodezyjna. Na takim planie zagospodarowania terenu określa się obrys budynku. Należy pamiętać że trzeba przestrzegać pewnych zasad prawnych względem odległości od sąsiada. Przy budowie nowego domu należy pamiętać o zachowaniu minimalnej odległości:
- od sąsiednich działek,
- od innych budynków, aby nie zacieniać domów w okolicy,
- od granicy działki,
- od szamba, śmietników.

Jak może być postawiony nowy budynek?

Ogólne przepisy prawa budowlanego wyznaczające, jak może być postawiony nowy budynek, prezentują się następująco:
- nie można zbudować ściany bez okien w odległości mniejszej niż 3 metry, natomiast gdy mamy okna odległość to minimum 4 metry od sąsiada,
- minimalna odległość domu od krawędzi jedni drogi gminnej wynosi 6 m,
- minimalna odległość budynku od linii rozgraniczającej to 5 m,
- jeżeli w granicy działki stoi budynek sąsiada, nowy dom może zająć ten sam pas terenu,
- nie wolno budować domu w odległości 26 metrów od linii wysokiego napięcia.

W dokumentach planu miejscowego lub planu zagospodarowania terenu mogą być dodatkowe uwarunkowania, do których należy się dostosować. Mogą określać linię zabudowy, odległości domu od granicy z ulicą czy powierzchnię biologicznie czynną (na jakim procencie powierzchni działki możemy postawić dom, a jaki procent musi pozostać „zielony”).

Z taką dokumentacją należy zapoznać się szczegółowo już przed zakupem działki – plan warunkuje, co i jak możemy wybudować.

Przyłącza

Kolejnym ważnym aspektem zagospodarowania terenu są przyłącza. Ważna jest ich odległość od siebie i kształtuje się następująco:
Przyłącze wodociągowe mus być oddalone:
- przynajmniej 1 metr od przyłącza gazowego,
- 0,8 metra od przyłącza energetycznego,
- 0,5 od kabli telekomunikacyjnych,
- 1,5 m od przewodów kanalizacyjnych.

Jeżeli nie mamy możliwości podłączenia miejskiej wody, na działce należy wykonać studnię głębinową (trzeba mieć na to pozwolenie). Odległości, w jakich może być wykonane przyłącze studni wyglądają następująco:
- 5 metrów od granicy posesji,
- 30 metrów od przewodów rozsączającego przydomowej oczyszczalni ścieków.

Niezbędnym przyłączem na działce jest prąd. Z punktu prawa budowlanego przyłącze elektryczne jest najważniejsze i również musi być zaznaczone na planie zagospodarowania terenu. Przyłącze do granicy działki wykonuje nam dostawca prądu, dalsze podłączenie do budynku inwestor wykonuje we własnym zakresie.

Kolejnym przyłączem jest kanalizacja lub szambo, najlepiej ekologiczne. Trzeba wziąć pod uwagę, że budowa przydomowej oczyszczalni zajmie około 30 m2 działki, a w przepisach ustalone są odpowiednie kryteria budowu.

Minimalna odległość studni wody pitnej od elementów przydomowej oczyszczalni ścieków lub szamba:
• korpus zbiornika (należy zaznaczyć, że chodzi tu o wszelkie zbiorniki gromadzące nieczystości ciekłe tj. zbiornik bezodpływowy tzw. szambo ekologiczne, samodzielny osadnik gnilny tzw. oczyszczalnia drenażowa, biologiczna przydomowa oczyszczalnia ścieków, separator tłuszczu itp.) – 15 metrów,
• system rozsączający ścieki oczyszczone biologicznie do gruntu – 30 metrów (odległość jest liczona od najbliższego przewodu rozsączającego)

Przydomowa oczyszczalnia ścieków a odległość od sąsiednich okien i budynków:
• minimalna odległość przy zbiorniku do 10 m3 wynosi 5 m, w przypadku powyżej 10 m3 ta odległość nie może być mniejsza niż 30 m,
• odległość zbiornika (do 10 m3) od pobliskiej granicy sąsiedniej działki domów jednorodzinnych wynosi minimum 2 m, powyżej 10 m3 odległość do granicy działki wynosi minimum 7,5 m,
• jeżeli na działce mamy drzewa z rozbudowanymi korzeniami, należy zachować 3-metrową odległość od roślin (np. drzew, krzewów).

Na planie zagospodarowania terenu należy nanieść ogrodzenie posesji, a w nim – skrzynkę elektryczną i gazową (o ile mamy dostęp do tego przyłącza). Należy pamiętać że odległość między tymi skrzynkami nie może być mniejsza niż 0,5 metra.

Śmietniki i podjazd

Ważną częścią planu zagospodarowania terenu jest umiejscowienie pojemników na nieczystości, czyli śmietnika. Takie miejsce również musi być zatwierdzone przez urząd, są też regulacje prawne, które narzucają zachowanie pewnych odległości. Pojemnik na odpady musi stać przynajmniej 10 metrów od okien i drzwi pomieszczeń, w których przebywają ludzie. W przypadku domów jednorodzinnych, w zabudowie zagrodowej oraz służącej rekreacji indywidualnej, odległość ta może być mniejsza (po spełnieniu kilku warunków) i wynosić jedynie 3 m. Jeśli chodzi o odległość od granicy sąsiedniej działki, nie może być ona mniejsza niż 3 m, ale podobnie jak wyżej, odległość ta może być zmniejszona do zaledwie 2 m.

Ostatnią ważną kwestią w zagospodarowaniu terenu są podjazdy, chodnik, schody zewnętrzne i tarasy. Należy je tak zaplanować, by były komfortowe w użytkowaniu, dopasowane do architektury budynku, a jednocześnie spełniały warunki formalno-prawne. Podjazdy i ścieżki powinny mieć jak najprostszy układ i powinny łączyć najbardziej newralgiczne punkty np. furtkę z wejściem do domu, czy wjazd na posesję z garażem lub miejscem postojowym. Należy przy tym zwrócić uwagę na zapisy dotyczące powierzchni biologicznie czynnej. Będziemy wtedy wiedzieli, jaką część działki możemy przeznaczyć na chodniki i podjazdy.

Wszystkie wymienione kwestie tworzą plan zagospodarowania terenu, który składamy do urzędu wraz z projektem budowlanym. Warto się nad nimi zastanowić, gdyż będą miały duży wpływ na dalsze użytkowanie domu.