Podział działki to dość powszechna czynność, na którą decydują się inwestorzy posiadający dużą parcelę, na której można byłoby spokojnie wybudować kilka domów. Sprzedanie kilku mniejszych działek w większości przypadków jest dużo bardziej opłacalne, aniżeli sprzedaż jednej dużej działki. Podział działki często wykonuje się także w sprawach spadkowych. Z niniejszego artykułu dowiesz się, jak od strony formalnej wygląda proces podziału działki.
W jakich sytuacjach możliwy jest podział działki budowlanej?
Podział działki jest możliwy, jeśli dopuszcza to Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jednym z głównych czynników jest minimalna powierzchnia działki. Trzeba sprawdzić, czy po dokonaniu podziału poszczególne parcele będą zgodne z założeniami MPZP. Jeśli dla danego obszaru nie uchwalono planu miejscowego, wówczas inwestor musi wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokument ten będzie posiadał analogiczne informacje i to na jego podstawie będzie można stwierdzić, czy podział działki jest możliwy. Jeśli istnieją plany uchwalenia MPZP dla danego obszaru, wówczas inwestor będzie musiał poczekać, aż plan zostanie uchwalony.
Wstępny projekt podziału działki
Na początek trzeba skorzystać z usług geodety, który wystąpi z wnioskiem o udostępnienie mapy kopii zasadniczej do celów opiniodawczych, a następnie na jej podstawie przygotuje wstępny projekt podziału działki. Podział może być zaplanowany na kopii mamy katastralnej. Wstępny projekt musi zawierać wszelkie informacje na temat stanu aktualnego, a także informacje na temat parceli uzyskanych w ramach planowanego podziału. Wstępny projekt podziału działki jest niezbędny, aby zapoczątkować proces urzędowy dążący do zrealizowania podziału.
Postanowienie o wstępnym podziale nieruchomości
Inwestor musi udać się do urzędu gminy lub urzędu miasta, aby złożyć wniosek w sprawie uzyskania postanowienia o wstępnym podziale nieruchomości. Wniosek musi zawierać następujące załączniki: dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis księgi wieczystej), wypis i wyrys z katastru nieruchomości wraz z kopią mapy katastralnej z zaznaczoną nieruchomością, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (o ile nie obowiązuje MPZP), wstępny projekt podziału działki, protokół z przejęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, mapę z projektem oddziału. Jeśli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków to potrzebne jest także pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział działki.
Wstępny projekt podziału działki zostanie przeanalizowany przez właściwy organ administracyjny pod kątem prawidłowości z uwarunkowaniami lokalnymi i przepisami odrębnymi. Zwykle zajmuje to kilka tygodni, a czas oczekiwania nie powinien przekroczyć 30 dni. Jeśli wstępny projekt jest zgodny z obowiązującymi przepisami i dokumentacja została sporządzona prawidłowo, wówczas organ administracyjny wyda pozytywne postanowienie o zgodności wstępnego podziału z ustaleniami MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Mapa z projektem podziału nieruchomości
Po otrzymaniu pozytywnego postanowienia geodeta będzie mógł opracować mapę z projektem podziału działki. Niezbędne prace są zgłaszane do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej. Geodeta powiadomi o pracach właścicieli nieruchomości sąsiadującej z dzieloną działką. Konieczne będzie bowiem wyznaczenie nowych granic nieruchomości. Po dokonaniu czynności przyjęcia granic nieruchomości geodeta sporządzi stosowny protokół. Następnie, na kopii mapy zasadniczej opracowany zostanie projekt podziału nieruchomości. Zawarte na nim będą wszystkie informacje na temat działek uzyskanych w drodze podziału.
Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości
Mapa z projektem podziału nieruchomości zostanie dostarczona do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Jeśli dokumentacja zostanie potwierdzona, wówczas daje to możliwość wydania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości przez prezydenta, burmistrza lub wójta. Taka decyzja zostanie wydana w przeciągu 1 miesiąca od daty złożenia wniosku wraz z niezbędnymi załącznikami. Trzeba odczekać 14 dni na uprawomocnienie się tej decyzji.
Wyznaczenie nowych punktów granicznych
Gdy decyzja stanie się prawomocna, geodeta dokona czynności wyznaczenia i utrwalenia w gruncie nowych punktów i znaków graficznych. Na podstawie tej czynności sporządzony zostanie protokół zawierający oznaczenia nieruchomości wg katastru oraz księgi wieczystej, oznaczenie i datę wydania decyzji, informacje o sposobie utrwalenia punktów, a także listę i podpisy osób uczestniczących w procesie wyznaczania nowych punktów granicznych. W momencie przyjęcia operatu technicznego do Państwowego Zasobu Geodezyjnego, podział działki staje się faktem.
Czy to koniec formalności związanych z podziałek działki?
Inwestor musi się jeszcze zatroszczyć o wniesienie zmian w księdze wieczystej nieruchomości. Taki wniosek składa się w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia działki. Ponadto, jeśli w wyniku podziału działki dojdzie do wzrostu wartości gruntu (zsumowana wartość poszczególnych parceli będzie wyższa, niż wartość poprzedniej działki), daje to podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej przez prezydenta miasta, burmistrza lub wójta. Taka opłata może wynieść do 30% różnicy wartości nieruchomości.
