Budowa domu wielorodzinnego to złożony proces, który wymaga nie tylko starannego planowania, ale także dokładniej znajomości przepisów prawa budowlanego oraz przepisów prawa lokalnego, a także współpracy z odpowiednio dobranymi specjalistami. Głównym celem realizacji inwestycji w zakresie budowy domu wielorodzinnego jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wielu rodzin. To sprawia, że proces budowy pochłania znacznie wyższe koszty, niż w przypadku planowanej realizacji inwestycji prywatnej. Dla uzyskania satysfakcjonujących zysków z realizacji tego typu przedsięwzięcia inwestorzy powinni zadbać o odpowiednie przygotowanie. Dysponując kompletnym planem działania, pozwoli osiągnąć założone rezultaty w postaci maksymalnej funkcjonalności powstałego domu wielorodzinnego i pożądanego zysku ze sprzedaży.
Dowiedz się, jak odpowiednio przygotować się do planowanej budowy domu wielorodzinnego. Poznaj podstawowe kroki w procesie budowy i zrealizuj inwestycję zgodnie z założeniami, aby uzyskać odpowiednie efekty.
Dom wielorodzinny – czyli jaki?
Przepisy prawa budowlanego nie definiują wprost znaczenia budynku wielorodzinnego. Jednak w Ustawie Prawo budowlane przedstawiono definicję budynku jednorodzinnego, jako: „budynek wolnostojący, albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”.
Na podstawie powyższej definicji, można z łatwością określić, że budynek mieszkalny wielorodzinny, to każdy budynek przeznaczony na cele mieszkalne, w którym wydzielono więcej niż dwa lokale mieszkalne.
Co szczególnie istotne powyższe zapisy nie mają zastosowania, jeżeli w danym budynku powierzchnia pomieszczeń użytkowych stanowi powyżej 30%. W takim wariancie budynek w świetle obecnie obowiązujących przepisów prawa nie jest budynkiem mieszkalnym, a usługowym z wydzieloną częścią mieszkalną.
Budowa budynku wielorodzinnego, a jednorodzinnego
Choć w ujęciu ogólnym proces budowy domu jednorodzinnego i budynku wielorodzinnego wygląda podobnie i składa się z podobnych etapów, to w każdym z nich zauważyć można znaczne różnice. Wynika to z innych potrzeb dla danych inwestycji. Przede wszystkim należy pamiętać, że budowa domu jednorodzinnego w zdecydowanej większości przypadków realizowana jest na potrzeby własne, tym samym inwestorzy mogą zdecydować się na odpowiednie kompromisy.
W przypadku budowy domów wielorodzinnych inwestor realizuje przedsięwzięcie, którego celem jest zaspokojenie potrzeb potencjalnych nabywców. W takim przypadku konieczne może się okazać zastosowanie uniwersalnych rozwiązań, które z dużym prawdopodobieństwem pozwolą sprostać oczekiwaniom kupujących.
Jak więc przygotować się do budowy domu wielorodzinnego?
Dopasuj budżet do założeń inwestycyjnych
Budowa budynku wielorodzinnego wymaga odpowiedniego przygotowania budżetu. Tego typu inwestycja pochłania znacznie większe środki (w porównaniu do budowy domu jednorodzinnego), dlatego konieczne może się okazać posiłkowanie się zewnętrznymi formami finansowania.
Co szczególnie istotne, znacznie wyższe koszty związane z budową budynku wielorodzinnego pojawiają się już od początku realizacji inwestycji – konieczne jest zakupienie odpowiednio dużej działki budowlanej, pozwalającej na realizację określonej budowy, a także wybranie odpowiedniego projektu architektoniczno-budowlanego, którego cena uzależniona jest między innymi od powierzchni projektowanego obiektu.
Wyższe będą również koszty budowy domu wielorodzinnego. Znacznie większe zużycie materiałów oraz dłuższa współpraca z wykonawcami odpowiedzialnymi za realizację określonych prac, wymaga zabezpieczenia odpowiednich środków.
Choć określenie precyzyjnych kosztów związanych z planowaną budową domu wielorodzinnego nie jest możliwe, to należy założyć, że w 2024 roku budowa budynku wielorodzinnego (na podstawie danych szacunkowych) pochłania średnio około 4500 złotych za metr kwadratowy mieszkania.
Wybór odpowiedniej działki budowlanej
Dysponując odpowiednio opracowanym budżetem, można przejść do kolejnego etapu, jakim jest wybór działki budowlanej. W tym celu należy zapoznać się z dostępnymi ofertami, zwracając szczególną uwagę na zapisy prawa lokalnego. Niekiedy zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (lub Warunków Zabudowy) wykluczają możliwość budowy domów wielorodzinnych.
Wybierając odpowiednią działkę budowlaną, warto wziąć również pod uwagę tzw. chłonność działki. Parametr ten pozwala określić, jaka jest maksymalna dopuszczalna zabudowa dla danego obszaru, z uwzględnieniem wszystkich wymaganych norm i regulacji. Aby uniknąć nietrafionego zakupu działki budowlanej (co jest szczególnie istotne, zważywszy na fakt, że ich ceny często znacząco przekraczają milion złotych), warto jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji zweryfikować potencjał działki, korzystając z pomocy doświadczonego architekta. Ten dysponując odpowiednią wiedzą i doświadczeniem pomoże w podjęciu odpowiedniej decyzji, która pozwoli na realizację założonych celów.
Odpowiedni projekt architektoniczno-budowlany
Gdy inwestor jest już w posiadaniu działki budowlanej, może przejść do kolejnego etapu budowy, jakim jest wybór odpowiedniego projektu. Ten powinien pozwolić na maksymalne wykorzystanie dostępnej przestrzeni, przy równoczesnym zapewnieniu poczucia komfortu dla przyszłych mieszkańców.
Warto pamiętać, że budynki wielorodzinne wznoszone są zwykle w celach biznesowych, dlatego dokonując jakichkolwiek wyborów, należy mieć na uwadze potrzeby potencjalnych nabywców. Takie podejście pozwoli znacząco zmniejszyć ryzyko nietrafionych inwestycji, zwiększając tym samym przewagę na rynku nieruchomości.
Inwestor planujący budowę domu wielorodzinnego może się zdecydować na wybór jednej z dwóch propozycji:
- Projekt gotowy – dostępny w formie już gotowego szablonu. Po zakupie poddawany jest lekkim zmianom, których celem jest dopasowanie budynku do wymagań wynikających z zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub specyfiki działki. Koszt projektu gotowego waha się zwykle od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych (według danych szacunkowych na rok 2024), a sam projekt jest dostępny niemal od ręki.
- Projekt indywidualny – wykonywany na podstawie szczegółowych wytycznych inwestora planującego budowę. Powstaje na bazie dogłębnego wywiadu, co pozwala na maksymalne dopasowanie projektu do preferencji inwestora, w tym związanych z maksymalnym wykorzystaniem dostępnej przestrzeni. Z uwagi na specyfikę projektów indywidualnych, ich wykonanie wiąże się z koniecznością poniesienia znacznie wyższych kosztów, często wynoszących od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych, jednak jest to usługa premium. Czas oczekiwania na projekt wynosi około pół roku.
Niezbędne formalności podczas planowanej budowy
Nowelizacja przepisów Ustawy prawo budowlane nie wprowadziła istotnych zmian dla inwestorów planujących budowę domów wielorodzinnych. W przypadku tego typu inwestycji każdorazowo konieczne jest wcześniejsze wystąpienie ze stosownym wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.
Kompletny wniosek o wydanie pozwolenia na budowę należy złożyć we właściwym urzędzie (starostwie powiatowym, urzędzie miasta na prawach powiatu lub urzędzie wojewódzkim), załączają niezbędne dokumenty, w tym:
- wniosek o pozwolenie na budowę,
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- kompletny projekt architektoniczno-budowlany,
- projekt zagospodarowania działki,
- oraz inne dokumenty wymagane dla danej inwestycji budowlanej.
Co szczególnie istotne, realizację prac budowlanych można rozpocząć dopiero po otrzymaniu pozwolenia na budowę. Wszelkie prace rozpoczęte przed otrzymaniem pozwolenia stanowią samowolę budowlaną i wiążą się z koniecznością rozbiórki, a niekiedy również zapłacenia kary grzywny.
Po złożeniu kompletu dokumentów urząd ma do 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Termin ten może ulec wydłużeniu, w przypadku wykrycia przez urząd braków formalnych, wymagających uzupełnienia.
Ostatni krok – realizacja inwestycji
Po spełnieniu wszystkich wyżej wskazanych kroków inwestor może przystąpić do realizacji inwestycji. W przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych proces ten jest bardziej złożony, jednak w ogólnym ujęciu nie różni się znacząco od budowy klasycznego domu jednorodzinnego.
Budowa domu wielorodzinnego również składa się z określonych etapów, w tym prac ziemnych, prowadzących do stanu zerowego, prac konstrukcyjnych w ramach stanu surowego otwartego i stanu surowego zamkniętego oraz szeregu prac wykończeniowych dla uzyskania stanu deweloperskiego.
Co ważne, aby możliwe było przeprowadzenie odbioru budynku, konieczne jest zakończenie realizacji prac we wszystkich mieszkaniach, również tych, które nie zostały jeszcze sprzedane. Po zakończeniu budowy inwestor musi zgłosić zakończenie robót do nadzoru budowlanego. Obowiązująca w Polsce procedura odbioru budynku polega na dokładnym zweryfikowaniu, czy dany budynek został wykonany zgodnie z założonym projektem i obowiązującymi przepisami prawa.
Podczas procedury odbioru inspektor szczególną uwagę zwraca na instalacje techniczne, jakość wykonania prac oraz zgodność z obowiązującymi przepisami przeciwpożarowymi.
Dopiero po uzyskaniu zgody na użytkowanie budynku, czyli formalnym zakończeniu budowy inwestor może przekazać klucze nowym właścicielom lub najemcom. Warto jednak podkreślić, że również na tym etapie nabywcy mogą zdecydować się na przeprowadzenie odbioru technicznego zakupionego mieszkania, w celu określenia, czy wszystkie jego elementy zostały wykonane zgodnie z zawartą umową.
Budowa domu wielorodzinnego w Polsce
Budowa domu wielorodzinnego to proces, który wymaga od inwestora skrupulatnego planowania i spełnienia szeregu istotnych formalności. Nawet niewielkie zaniedbania czy niedopatrzenia mogą utrudnić, a niekiedy wręcz uniemożliwić realizację zaplanowanej inwestycji. Aby uniknąć szeregu trudności już na etapie realizacji inwestycji, warto zadbać o odpowiednio dobór wykonawców.
Wsparcie wykwalifikowanego zespołu wykonawców, w tym pracowni architektoniczno-budowlanej pozwoli dokładnie przygotować się do realizacji zaplanowanej budowy, sprawiając, że inwestycja przebiegnie sprawnie i pozwoli uzyskać oczekiwane zyski.
