Przygotowując się do zakupu działki należy pamiętać o tym, że cena widniejąca w ogłoszeniu to niejedyny wydatek, jaki będzie związany z pozyskaniem tej nieruchomości. Dość sporym wydatkiem jest bowiem opłata notarialna, która przy zakupie działki jest koniecznością. Do tego dochodzi kilka pomniejszych opłat i podatek od czynności cywilno-prawnej. W tym artykule wyjaśniamy, czym są oraz ile wynoszą opłaty notarialne przy zakupie działki.
Co składa się na opłatę notarialną?
Finalizacja transakcji kupna-sprzedaży działki wymaga obecności notariusza. To on sporządzi bowiem akt notarialny, na mocy którego nabywca stanie się rzeczywistym właścicielem działki. To oznacza, że zakup działki wiąże się z dodatkowymi opłatami. Opłaty notarialne przy zakupie działki składają się z kilku elementów, a mianowicie:
- taksa notarialna,
- podatek VAT od taksy notarialnej, wynoszący 23%,
- opłata za odpis aktu notarialnego,
- opłaty sądowe,
- podatek 2% od czynności cywilno-prawnych.
Po uwzględnieniu wszystkich powyższych wydatków może się okazać, że zakup działki okaże się nawet o kilka procent droższy, aniżeli zakładaliśmy widząc cenę w ogłoszeniu. Dlatego już na etapie przygotowań do zakupu działki warto dowiedzieć się więcej na temat opłat notarialnych, a przede wszystkim na temat taksy notarialnej.
Taksa notarialna – co to jest?
Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za wykonanie pewnej czynności, w tym przypadku spisania aktu notarialnego oraz sfinalizowania transakcji kupna-sprzedaży działki. Wysokość taksy notarialnej reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Obecnie rozporządzenie przewiduje siedem różnych stawek, a ich wysokość zależy od kwoty transakcji. Stawki prezentują się następująco:
- 100 zł – przy transakcji na kwotę do 3,000 zł,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3,000 zł – przy transakcjach 3,000 – 10,000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10,000 zł – przy transakcjach 10,000 – 30,000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30,000 zł – przy transakcjach 30,000 – 60,000 zł,
- 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60,000 zł – przy transakcjach 60,000 do 1 mln zł,
- 4770 zł + 0,2 od nadwyżki powyżej 1,000,000 zł – przy transakcjach od 1 do 2 mln zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2,000,000 zł (ale nie więcej niż 10,000 zł lub 7,500 zł dla I grupy podatkowej) – przy transakcjach powyżej 2,000,000 zł.
Wpływ na wysokość taksy notarialnej ma także rodzaj działki. Dla przykładu, w przypadku działki budowlanej z przyłączami do mediów lub też działki z domem mieszkalnym, taksa notarialna wynosie 50% maksymalnej stawki przewidzianej w rozporządzeniu. Ponadto, powyższe stawki podlegają negocjacji, a co za idzie, każdy notariusz może oferować nieco niższe stawki. Rozporządzenie reguluje jedynie kwestie maksymalnej wysokości taksy.
Ile wynosi taksa notarialna?
Przejdźmy od teorii do praktyki. Załóżmy, że inwestor przymierza się do zakupu działki budowlanej o wartości 500,000 zł. Właściwa dla tej transakcji będzie piąta stawka wynosząca: 1010 + 0,4% nadwyżki powyżej 60,000 zł. Nadwyżka w tym przypadku wynosi 440,000 zł, a zatem 0,4% nadwyżki wyniesie 1760 zł. W sumie mamy – 1010 + 1760 zł = 2770 zł. W przypadku działek budowlanych z przyłączami do mediów obowiązuje połowa maksymalnej stawki, co oznacza, że taksa notarialna w tym konkretnym przypadku nie może być wyższa, niż 1385 zł. Taksa może być natomiast niższa, ponieważ wysokość tej opłaty podlega negocjacji. Do taksy notarialnej należy jednak doliczyć 23% podatku VAT (318,55 zł przy taksie na poziomie 1385 zł).
Pozostaje jeszcze kwestia tego, kto płaci taksę notarialną – nabywca działki czy może sprzedawca? Przyjmuje się, że wszelkie opłaty notarialne przy zakupie działki pokrywa nabywca, ale nie jest to reguła. Strony mogą porozumieć się ze sobą, że rozłożą opłatę notarialną po połowie lub w stosunku, który będzie satysfakcjonował obie strony. Przed sfinalizowaniem transakcji u notariusza strony mogą zawrzeć przedwstępną umowę kupna-sprzedaży. Daje to inwestorowi czas na dokładne przeanalizowanie działki bez obaw o to, że zostanie ona wcześniej sprzedana. Zwykle wymaga to jednak zaliczki, która nie jest oddawana, jeśli inwestor zrezygnuje z zakupu.
Inne opłaty przy zakupie działki
Notariusz przy spisywaniu aktu notarialnego pobierze kilka innych opłat. Wysokim wydatkiem jest 2% podatek od czynności cywilno-prawnych. Na powyższym przypadku działki o wartości 500,000 zł podatek ten wyniesie aż 10,000 zł. Do tego dochodzi opłata za odpis z aktu notarialnego wynoszący od 6 do 20 zł plus podatek VAT. No i opłaty skarbowe: 60 zł za założenie księgi wieczystej oraz 200 zł za wniosek o wpis do księgi wieczystej. Reasumując, przy zakupie działki o wartości 500,000 zł wszystkie opłaty notarialne w sumie wyniosą ok. 12,000 – 13,000 zł.
Jaką kwotę doliczyć do ceny widniejącej w ogłoszeniu?
Przyjmuje się, że do kwoty widniejącej w ogłoszeniu trzeba doliczyć przynajmniej 2-3% wartości, co pozwoli uwzględnić opłaty notarialne przy zakupie działki oraz opłaty związane z innymi formalnościami. Na powyższym przykładzie działki o wartości 500,000 zł wiemy, że maksymalna wysokość wszystkich opłat notarialnych zamknęłaby się w okolicach 12,000 – 13,000 zł, czyli ok. 2,5% wartości transakcji. Z jednej strony nie jest to dużo patrząc na wartość działki, ale z drugiej jest to istotna opłata, którą musimy ponieść, aby formalnie stać się właścicielem nieruchomości.
