Nowelizacja przepisów prawa budowlanego, dążąca do zmniejszenia formalności związanych z realizacją prostych prac budowlanych na użytek prywatny wprowadziła szereg zmian dla inwestorów indywidualnych. Jedną z najważniejszych i cieszących się największym uznaniem wśród inwestorów prywatnych jest możliwości wznoszenia budynków gospodarczych, bez konieczności spełnienia dodatkowych formalności.
Jednak kiedy możliwe jest przeprowadzenie prac budowlanych bez wcześniejszego wnioskowania o wydanie pozwolenia na budowę? Jakie budynki można wznosić bez konieczności wypełniania licznych formalności? Sprawdź jakie zmiany w prawie budowlanym wprowadziła nowelizacja z czerwca 2023 roku.
Budynek gospodarczy – czyli jaki?
Budynek gospodarczy ma za zadanie pełnić funkcję pomocniczą dla domu jednorodzinnego lub gospodarstwa, w tym gospodarstwa rolnego. Nowelizacja ustawy Prawo budowlane z czerwca 2023 roku dopuszcza budowę budynków gospodarczych, spełniających określone kryteria, bez konieczności spełnienia dodatkowych formalności. Jednak czym powinien się charakteryzować budynek gospodarczy i do jakich celów powinien służyć?
Zgodnie z definicją zawartą w znowelizowanej ustawie budynek gospodarczy, to obiekt budowlanych, który jest trwale związany z gruntem, posiada stosowne fundamenty i dach i jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian). Aby możliwe było jego wzniesienie bez konieczności spełnienia szeregu formalności, budynek gospodarczy powinien być przeznaczony do wykonywania (niezawodowego) prac warsztatowych i/lub do przechowywania materiałów, narzędzi oraz sprzętu służących do obsługi innego budynku mieszkalnego (w tym budynku zamieszkania zbiorowego, budynku użyteczności publicznej oraz budynku rekreacji indywidualnej).
Co można zbudować bez pozwolenia na budowę
Nowelizacja przepisów ustawy Prawo budowlane wprowadziła możliwość budowy bez pozwolenia, a także bez konieczności uprzedniego zgłoszenia budowy, budynków gospodarczych oraz wiat, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 150 metrów kwadratowych.
Jednak choć to właśnie powierzchnia zabudowy jest kluczowym parametrem, pozwalającym na przystąpienie do realizacji prac budowlanych, to należy pamiętać, że wznoszony obiekt powinien spełnić jeszcze dodatkowe kryteria. Przede wszystkim maksymalna rozpiętość budynków gospodarczych, wznoszonych bez pozwolenia na budowę nie może być większa niż 6 metrów – w odniesieniu do zewnętrznych wymiarów budynku, a jego wysokość całkowita nie może przekroczyć 7 metrów.
Co więcej, budynek wznoszony bez pozwolenia na budowę musi być obiektem parterowym z przeznaczeniem do produkcji rolnej. Jednak co ważne, takie specyficzne wymagania nie wykluczają realizacji prac budowlanych bez formalności przez osobę niebędącą rolnikiem. Brak konkretnych wytycznych, dotyczących spełnienia określonych kryteriów przez inwestora prywatnego sprawia, że budowę obiektu gospodarczego z przeznaczeniem do produkcji rolnej może przeprowadzić każda osoba. Wystarczy, że powstały budynek będzie służył do przechowywania plonów, narzędzi, a także niezbędnego sprzętu, wykorzystywanego podczas uprawy ziemi.
Należy przy tym pamiętać, że istnieje pewne wykluczenie. Aby możliwa była budowa budynku gospodarczego bez pozwolenia, obiekt ten powinien spełniać określone kryteria dotyczące obszaru oddziaływania. Ten nie może wykraczać poza działkę lub działki, dla których został zaprojektowany. Budowa obiektu gospodarczego musi być w pełni zgodna z pozostałymi przepisami, w tym zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, a także rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Jak budować bez pozwolenia na budowę?
Aby możliwa była budowa budynku gospodarczego bez pozwolenia i bez zgłoszenia budowy, należy pamiętać o tym, że ten powinien być umieszczony na działce w ściśle określony sposób. Przede wszystkim, wzniesiony budynek nie może zasłaniać światła słonecznego lub przesłaniać okien, budynków mieszkalnych znajdujących się w sąsiedztwie budynku gospodarczego.
Również istotne jest utrzymanie odpowiednich odległości od granicy działki. Dla obiektów gospodarczych podobnie jak dla każdych innych budynków obowiązują ściśle określone limity. Budynek nie może się znajdować w odległości mniejszej niż 3 metry od granicy działki, w przypadku ścian bez okien i drzwi oraz w odległości nie mniejszej niż 4 metry, w przypadku ścian z oknami i/lub drzwiami.
Co ważne, limity dotyczące minimalnej odległości budynku od granicy działki, w ściśle określonych przypadkach mogą ulec zmniejszeniu:
- do odległości minimum 1,5 metra od granicy działki, w przypadku gdy na taki rodzaj zabudowy pozwala Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego,
- do odległości minimum 1,5 metra od granicy działki, w przypadku planowanej budowy niewielkich budynków gospodarczych, których maksymalne wymiary nie przekraczają 6,5 metra długości oraz 3 metrów wysokości, w przypadku ścian bez okien i drzwi,
- bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli podobny obiekt budowlany został wybudowany na sąsiedniej działce.
Należy przy tym podkreślić, że powyższe limity ulegają zmianie, w przypadku gdy skierowane są w stronę budynku mieszkalnego znajdującego się na sąsiedniej działce. W takiej sytuacji konieczne jest zachowanie minimalnej odległości budynku gospodarczego od budynku sąsiedniego na poziomie 8 metrów, w przypadku ścian skierowanych drzwiami, oknami lub wrotami w stronę sąsiedniego budynku.
Budowa budynku gospodarczego bez pozwolenia, ale na zgłoszenie – kiedy?
Inwestorzy prywatni mogą zdecydować się na budowę budynku gospodarczego na zgłoszenie. Jeżeli maksymalna powierzchnia zabudowy uprawniająca do budowy bez konieczności spełnienia formalności nie zaspokaja potrzeb inwestora, wówczas można zdecydować się na budowę większego budynku gospodarczego, również bez pozwolenia na budowę. Warto jednak pamiętać, że chęć wzniesienia budynku gospodarczego o powierzchni przekraczającej 150 metrów kwadratowych będzie się wiązała z koniecznością spełnienia określonych formalności.
Aby możliwa była budowa budynku gospodarczego na podstawie uprowadzonych procedur, ten powinien spełniać ściśle określone parametry. Budynek parterowy, z przeznaczeniem do produkcji rolnej nie może przekroczyć 300 metrów kwadratowych powierzchni zabudowy, a jego rozpiętość nie może być większa niż 7 metrów – w odniesieniu do zewnętrznych wymiarów budynku.
Rozpoczęcie budowy budynku gospodarczego spełniającego powyższe kryteria wiąże się z koniecznością spełnienia ściśle określonych formalności. Inwestor prywatny planujący budowę budynku gospodarczego o powierzchni mieszczącej się w przedziale od 150 do 300 metrów kwadratowych musi złożyć w odpowiednim urzędzie zgłoszenie budowy, wraz z niezbędnymi załącznikami, w tym:
- projektem budowy,
- oświadczeniem inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Po złożeniu kompletnej dokumentacji organy administracyjne mają do 21 dni na wniesienie sprzeciwu do planowanego zakresu prac. Jeżeli w tym czasie urząd nie zgłosi zastrzeżeń, wówczas można przystąpić do budowy.
Zamieszkanie w budynku gospodarczym – czy to możliwe?
Wprowadzenie uproszczeń w procesie budowy budynków gospodarczych o powierzchni do 150 metrów kwadratowych, bez konieczności spełnienia szeregu formalności wzbudziło zainteresowanie wśród potencjalnych inwestorów. Szczególnie dlatego, że ustawa nie reguluje kryteriów, jakie spełnić musi inwestor, aby mógł przystąpić do budowy. Umożliwienie wznoszenia budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 150 metrów kwadratowych przez osoby niebędące rolnikiem pozostawiają spore pole do nadużyć.
Warto jednak pamiętać, że choć wzniesiony obiekt może wyglądem przypominać dom, z oknami i drzwiami, to zgodnie z założeniami ustawy nie może być wykorzystywany na cele mieszkaniowe. Zamieszkiwanie w budynku gospodarczym może spowodować wszczęcie procedury legalizacyjnej przez nadzór budowlany. Tego typu działanie, poza szeregiem formalności niezbędnych do spełnienia przez inwestora, wiąże się z koniecznością poniesienia wysokich opłat.
Czy wobec tego możliwa jest zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego, wybudowanego zgodnie ze znowelizowanymi przepisami ustawy? Teoretycznie tak. Inwestor prywatny ma prawo wnioskować o zmianę sposobu użytkowania każdego obiektu budowlanego. Jednak należy pamiętać, że działanie to nie jest takie proste.
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami prawa, wniosek o zmianę sposobu zagospodarowania obiektu budowlanego wymaga dołączenia szczegółowej dokumentacji, obejmującej w szczególności, takie dokumenty, jak:
- zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposoby użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunkami Zabudowy,
- zwięzły opis techniczny, zawierający w szczególności wielkość i rozkład obciążeń,
- opis i rysunek nieruchomości, wraz ze wskazaniem jej usytuowania na działce.
Tego typu dokumentacja nie powstaje w przypadku budynków wznoszonych bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia, a jej późniejsze odtworzenie, na podstawie już istniejącego budynku jest mocno utrudnione. Tymczasem brak kluczowych załączników do wniosku o zmianę sposobu zagospodarowania obiektu budowlanego każdorazowo wiązać się będzie z nieprzyjęciem zgłoszenia, a w przypadku jego przyjęcia, z wydaniem decyzji negatywnej.
O czym pamiętać podczas budowy bez pozwolenia?
Budowa budynku gospodarczego bez pozwolenia na budowę i bez konieczności zgłoszenia budowy, mimo braku dodatkowej kontroli ze strony organów administracji publicznej, powinna być przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi normami i z wykorzystaniem obecnej wiedzy, dotyczącej możliwych do wykorzystania technologii.
Zastosowanie się do powyższych zasad, mimo teoretycznego braku konieczności ich przestrzegania pozwoli na zachowanie najwyższych standardów bezpieczeństwa. Niekontrolowana zabudowa działki może wiązać się ze znacznie większym ryzykiem wypadków. Tym samym, w celu minimalizacji zagrożenia, warto skorzystać z pomocy doświadczonych specjalistów, a budowę realizować na podstawie starannie opracowanego projektu architektoniczno-budowlanego.
