Budowa budynku wielorodzinnego to złożony, wieloetapowy i czasochłonny proces, który wymaga od inwestora odpowiedniego planowania, a także późniejszej koordynacji wielu procesów. Wykonanie tak dużej inwestycji wymaga ścisłej współpracy ze specjalistami z różnych dziedzin, a także spełnienia szeregu formalności prawnych. Na każdym etapie, począwszy od fazy projektowej, aż po oddanie budynku wielorodzinnego do użytkowania, kluczowe jest zachowanie dbałości o każdy szczegół. Wszystko po to, by budynek wielorodzinny był nie tylko wysoce funkcjonalny i estetyczny, ale dodatkowo, by spełniał wszystkie niezbędne wymagania prawne i zapewniał lokatorom należyte bezpieczeństwo.
Jak przebiega budowa budynku wielorodzinnego? Poznaj najważniejsze etapy budowy budynku wielorodzinnego, aby sprawnie przejść przez proces realizacji inwestycji.
Działka pod budowę budynku wielorodzinnego – jakie cechy powinna spełniać?
Wybór idealniej działki budowlanej to wyzwanie dla każdego inwestora, zarówno prywatnego, planującego budowę domu jednorodzinnego na użytek własny, jak i komercyjnego, który planuje budowę budynku wielorodzinnego. Odpowiednio dobrana działka budowlana powinna spełniać szereg kryteriów, które zapewniając maksymalny komfort przyszłym nabywcom, przyczynią się do osiągnięcia sukcesu inwestycyjnego. Aby zwiększyć swoje szanse na powodzenie inwestycji, należy wybierać działki spełniające poniższe cechy:
- Lokalizacja i dostęp do infrastruktury – odpowiednia lokalizacja działki pod budowę budynku wielorodzinnego jest jednym z najważniejszych czynników, decydujących o jej atrakcyjności. Idealna działka powinna znajdować się w dobrze skomunikowanej części miasta, z dostępem do środków transportu publicznego, a także z dobrze rozwiniętą infrastrukturą socjalną. Bliskość żłobków, szkół, przedszkoli i placówek medycznych przyciągnie potencjalnych nabywców. Warto jednak pamiętać, że w przypadku dużych metropolii znalezienie takiej działki nie należy do najprostszych, a dogodna lokalizacja znacząco wpływa na wzrost ceny działki.
- Wielkość i kształt działki – powierzchnia działki budowlanej pod zabudowę wielorodzinną powinna być wystarczająco duża, aby można było na niej postawić budynek zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego oraz przepisami prawa lokalnego. Co więcej, działka powinna zapewniać odpowiednią ilość miejsca nie tylko na sam budynek, ale również na parkingi, tereny zielone, place zabaw oraz wszystkie inne elementy infrastruktury, które zwiększą atrakcyjność osiedla. Również kształt działki odgrywa istotną rolę podczas planowanej budowy budynku wielorodzinnego. Regularne kształty, takie jak kwadrat, czy prostokąt ułatwiają planowanie zabudowy i pozwalają na pełne wykorzystanie dostępnej przestrzeni.
- Warunki geotechniczne – aby uniknąć szeregu dodatkowych kosztów związanych z koniecznością zastosowania wzmocnienia fundamentów, należy wybierać działki budowlane o stabilnym podłożu. W tym celu należy jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji przeprowadzić badania geotechniczne, które pozwolą określić rodzaj gruntu, poziom wód gruntowych oraz ewentualne zagrożenia związane z osiadaniem budynku w przyszłości.
- Dostęp do mediów – choć nie jest to warunek konieczny, to warto pamiętać, że działki budowlane nieuzbrojone, generują szereg dodatkowych kosztów związanych z koniecznością doprowadzenia mediów, a także znacząco wydłużają czas całej inwestycji.
- Zgodność z przepisami lokalnymi – każda działka budowlana podlega pod przepisy lokalne, pozwalające na utrzymanie ładu przestrzennego. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (lub w przypadku jego braku Warunki Zabudowy) określają, jakie formy zabudowy są dopuszczalne na danym obszarze. Wybierając działkę budowlaną, należy więc zwrócić uwagę, czy ta umożliwia wzniesienie bloku mieszkalnego. Dodatkowo warto zapoznać się z dodatkowymi kryteriami, jakie budynek ten powinien spełnić, zwracając uwagę na maksymalną wysokość budynku, dopuszczalną liczbę kondygnacji oraz wszelkie inne kryteria, które powinien spełnić blok.
- Ukształtowanie terenu – równy teren działki znacząco ułatwi prace budowlane, a także obniży koszty całej inwestycji. Tereny o dużym nachyleniu, choć niekiedy mogą być atrakcyjne wizualnie, w istocie generują szereg dodatkowych kosztów, związanych z koniecznością zastosowania zaawansowanych rozwiązań. Dodatkowo strome działki mogą utrudnić zagospodarowanie przestrzeni zewnętrznej.
Poza wyżej wskazanymi cechami, które powinna spełnić odpowiednio dobrana działka budowlana, inwestor powinien zwrócić również uwagę na otoczenie działki. Bliskie sąsiedztwo dużych hal przemysłowych, dróg szybkiego ruchu, generujących hałas, czy lotnisk, może zniechęcić potencjalnych nabywców do zakupu mieszkania w takiej okolicy.
Co więcej, aby uniknąć szeregu dodatkowych utrudnień podczas realizacji inwestycji, warto sprawdzić status prawny danej działki budowlanej. Ta powinna być wolna od obciążeń hipotecznych, a także nie powinna być przedmiotem sporów własnościowych.
Zacznij od idealnego projektu
Podobnie jak w przypadku każdej innej budowy, również podczas budowy budynku wielorodzinnego realizację inwestycji należy rozpocząć od odpowiedniego przygotowania, w tym wyboru idealnego projektu. Zaangażowanie wykwalifikowanych architektów pozwoli na sprawną realizację całego przedsięwzięcia. Doświadczony architekt po przeprowadzonej szczegółowej analizie podpowie, czy dana działka budowlana sprawdzi się podczas realizacji zaplanowanego przedsięwzięcia, uwzględniając zarówno ukształtowanie terenu, warunki geotechniczne, jak i przepisy lokalne, w tym w szczególności zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy.
Warto przy tym pamiętać, że odpowiedni projekt architektoniczno-budowlany budynku wielorodzinnego, powinien być nie tylko estetyczny, ale i funkcjonalny. Choć obecnie trendem stały się minimalistyczne mikrokawalerki, to warto zastanowić się, czy na wybranym obszarze, taka inwestycja może przynieść oczekiwane zyski. Być może dla wybranej lokalizacji lepszym wyborem będzie budowa bloku mieszkalnego z mieszkaniami dopasowanymi do potrzeb rodzin z dziećmi lub nabywców luksusowych, którzy w szczególności cenią sobie dużą i otwartą przestrzeń.
Należy podkreślić, że to właśnie podczas wykonywania projektu architektoniczno-budowlanego inwestor przygotowuje produkt, który następnie będzie sprzedawał. Właśnie dlatego tak ważne jest, by lepiej zrozumieć swoją grupę docelową, a następnie zaproponować jej rozwiązania, które odpowiedzą na oczekiwania i potrzeby nabywców.
Wybór wykonawcy i harmonogram prac
Dysponując już gotowym projektem architektoniczno-budowlanym budynku wielorodzinnego, inwestor może przejść do kolejnego etapu, jakim jest wybór wykonawcy oraz stworzenie harmonogramu prac. Generalny wykonawca będzie odpowiadał za realizację inwestycji od początku do końca, dlatego powinien dysponować odpowiednim doświadczeniem, które przyczyni się do realizacji założonych celów. Poszukując idealnego wykonawcy, warto wziąć pod uwagę nie tylko cenę realizacji budowy, ale również jego doświadczenie, dostępne zasoby ludzkie i techniczne oraz dodatkowe ubezpieczenie, które pozwoli pokryć koszty wynikające z wystąpienia błędów czy opóźnień.
Na tym etapie warto również zadbać o ustalenie harmonogramu prac, który określi kolejność i czas trwania dla poszczególnych etapów budowy. Dobrze zaplanowany harmonogram budowy powinien przewidywać potencjalne przeszkody, takie jak niekorzystne warunki atmosferyczne, które mogą opóźnić realizację niektórych prac budowlanych.
Warto już na etapie zawierania umowy z generalnym wykonawcą określić kamienie milowe, czyli kluczowe punkty w harmonogramie, które pozwolą lepiej nadzorować przebieg zaplanowanych prac. Dzięki określeniu ścisłych terminów inwestor może wcześniej zauważyć występujące opóźnienia, które wymagają korekty.
Realizacja inwestycji
W przypadku budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przekazanie kluczy nabywcom możliwe jest dopiero po zakończeniu całej inwestycji. W przypadku nawiązania współpracy z generalnym wykonawcą to on będzie odpowiedzialny za realizację wszystkich etapów budowy.
Alternatywnie, możesz zdecydować się na samodzielne nadzorowanie budowy, nawiązują współpracę z wykonawcami odpowiedzialnymi za realizację poszczególnych etapów. Niezależnie od tego, na jaki wariant się zdecydujesz, musisz pamiętać, że każdy ma swoje plusy i minusy. Współpraca z generalnym wykonawcą bywa kosztowniejsza i ogranicza udział inwestora w takich kluczowych aspektach jak wybór podwykonawców. Jednak takie zmniejszenie decyzyjności pozwala skupić się na innych istotnych działaniach, takich jak między innymi przeprowadzenie skutecznej kampanii marketingowej. Z kolei samodzielne poszukiwanie wykonawców odpowiedzialnych za realizację poszczególnych prac, pozwala zmniejszyć koszty budowy, a także lepiej kontrolować wybór wykonawców. Jednak duże zaangażowanie inwestora w ten proces sprawia, że realizacja innych działań biznesowych może być utrudniona.
W odniesieniu do samej budowy ta nie różni się znacząco, od realizacji innych inwestycji budowlanych. W przypadku budowy budynków wielorodzinnych prace również dzieli się na etapy, takie jak:
- przygotowanie terenu budowlanego, w tym wykonanie ogrodzenia i instalacja zaplecza technicznego,
- prace ziemne i fundamentowe, w tym wykonanie wykopów, wylanie fundamentów i wykonanie izolacji,
- wznoszenie konstrukcji budynku, w tym wykonanie ścian nośnych, stropów i dachu,
- prace instalacyjne, w tym wykonanie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej oraz wentylacyjnej,
- prace wykończeniowe, w tym tynkowanie, montaż stolarki okiennej i drzwiowej oraz malowanie,
- wykończenie elewacji oraz zagospodarowanie terenu wokół budynku.
Odbiory techniczne i oddanie budynku do użytkowania
Po zakończeniu budowy budynku mieszkalnego można przejść do ostatniego etapu, jakim jest przeprowadzenie odbiorów technicznych oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Odbiory techniczne przeprowadzane są przez odpowiednie służby, a ich celem jest staranne zweryfikowanie, czy dany budynek został wykonany zgodnie z założeniami projektowymi oraz obowiązującymi przepisami budowlanymi.
Podczas odbioru budynku sprawdzane będą w między innymi instalacje, w tym instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, wentylacyjne oraz grzewcze. Dodatkowo niezwykle ważne jest, aby budynek spełniał wymagania dotyczące izolacyjności cieplnej i akustycznej, co w głównej mierze przyczyni się do poprawy komfortu mieszkańców.
Dopiero po przeprowadzonym odbiorze technicznym inwestor może uzyskać pozwolenie na użytkowanie i przystąpić do przekazania kluczy nowym mieszkańcom.
Ile kosztuje budowa budynku wielorodzinnego?
Ostateczny koszt budowy budynku wielorodzinnego uzależniony jest od szeregu różnych czynników, takich jak lokalizacja działki budowlanej, planowana wielkość budynku, standard wykończenia, rodzaj zastosowanych technologii i materiałów budowlanych oraz poziom złożoności projektu.
W ciągu zaledwie kilku lat mogliśmy zauważyć znaczący wzrost kosztów budowy, do których w głównej mierze przyczyniły się stale rosnące stawki wynagrodzenia minimalnego oraz szybująca inflacja. Według danych opublikowanych przez GUS koszt budowy 1 metra kwadratowego budynku wielorodzinnego, w I kwartale 2022 roku kształtował się na poziomie 5252 złote, z uwzględnieniem kosztów materiałów oraz kosztów robocizny. Z kolei w IV kwartale 2023 roku koszt ten wynosił już 6 386 złotych. Możemy zatem przypuszczać, że w 2024 roku dalej zauważalne są tendencje wzrostowe, jednak z uwagi na wyraźnie niższą inflację, tempo zmian cen mogło nieznacznie wyhamować, a obecny koszt budowy 1 metra kwadratowego mieszkania w budynku wielorodzinnym może oscylować w okolicy 6 500 złotych.
Warto jednak podkreślić, że wszystkie wyżej wskazane dane mają charakter wyłącznie orientacyjny i odnoszą się do średnich cen dla całego kraju, w przeliczeniu na 1 metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Ostateczny koszt budowy budynku wielorodzinnego może więc różnić się od danych wskazanych przez GUS.
