Zakup działki – koniecznie wykonaj analizę obecnej (i planowanej infrastruktury)
Spis treści:
Zakup działki budowlanej to bez wątpienia jedna z kluczowych decyzji w życiu każdego, kto planuje budowę swojego własnego domu. Jednak zadanie to nie należy do najprostszych i wymaga odpowiedniego podejścia do zagadnienia. Wybrany grunt należy sprawdzić pod kątem wielu różnorodnych czynników, przeprowadzając analizę dostępnej infrastruktury. Jednak co szczególnie istotne, nie każdy wie, że podczas planowanego zakupu działki budowlanej należy również zwrócić uwagę na infrastrukturę planowaną.
Dowiedz się, na co zwracać szczególną uwagę, planując zakup działki budowlanej, aby w przyszłości uniknąć uciążliwych rozczarowań.
Co należy sprawdzić przed zakupem działki budowlanej
Wielu inwestorów poszukujących idealnej działki budowlanej, w swoich poszukiwaniach kieruje się przede wszystkim korzystną ceną. Jednak takie działanie nie jest do końca poprawne. Szczególnie w przypadku działek dostępnych po okazyjnej cenie istnieje ryzyko, że w przyszłości pojawią się istotne utrudnienia, zarówno na etapie budowy wymarzonego domu, jak również podczas późniejszego użytkowania nieruchomości. Aby uniknąć przykrych rozczarowań, warto jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji przeprowadzić szczegółową analizę infrastruktury, zwracając uwagę nie tylko na jej stan obecny, ale również plany dotyczące późniejszego jej utrzymania czy rozwoju.
Niekiedy, w wyniku pobieżnych obserwacji i analiz może się wydawać, że wybrana działka budowlana dysponuje gotowym dojazdem do drogi publicznej, niezbędną infrastrukturą techniczną, taką jak kanalizacja, dostęp do wody i energii elektrycznej. Jednak czy w rzeczywistości tak właśnie jest?
Droga dojazdowa – sprawdź jej status prawny
Pierwszym i bez wątpienia jednym z najważniejszych elementów, na które należy zwrócić szczególną uwagę podczas przeprowadzanej analizy infrastruktury działki budowlanej, jest określenie, czy ta dysponuje dostępem do drogi publicznej. Należy pamiętać, że możliwość sprawnej obsługi komunikacyjnej działki jest niezbędna nie tylko dla przygotowania i realizacji inwestycji, ale również dla uzyskania pozwolenia na budowę.
Zgodnie z zapisami zawartymi w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, każda działka budowlana musi posiadać dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten należy rozumieć jako bezpośrednio dostęp do tej drogi lub dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Należy przy tym pamiętać, że samo istnienie drogi nie stanowi gwarancji jej bezpieczeństwa lub komfortu jazdy, szczególnie wówczas, gdy droga dojazdowa nie stanowi własności właściciela działki. W przypadku dróg niebędących własnością prywatną inwestora istnieje znacznie większe ryzyko, iż ta w przyszłości ulegać będzie postępującej degradacji.
Drogi publiczne oraz te będące współwłasnością właścicieli okolicznych nieruchomości są znacznie bardziej narażone na złą jakość nawierzchni, brak oświetlenia, czy utrudniające jazdę zaspy śniegu, utrzymujące się w okresie zimowym.
Analiza stanu własności drogi dojazdowej jest niezwykle istotna również pod kątem planowanej budowy domu. Należy pamiętać, że realizacja prac budowlanych wymaga wykorzystania ciężkiego sprzętu budowlanego. Jeżeli stan techniczny drogi uniemożliwia przejazd tego typu maszyn i urządzeń, wówczas konieczne może się okazać dodatkowe wzmocnienie drogi, którego kosztem obarczony zostanie inwestor planujący budowę.
Niezbędna infrastruktura użytkowa
Kolejną równie istotną kwestią, na którą należy zwrócić szczególną uwagę podczas planowanego zakupu działki budowlanej, jest jej pełne uzbrojenie. Zgodnie z obowiązującymi definicjami, działka uzbrojona, to taka działka, która posiada dostęp do drogi publicznej, a dodatkowo na jej terenie zlokalizowane są wszystkie niezbędne przyłącza, w tym przyłącze energii elektrycznej i gazu oraz podłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.
Działki nieuzbrojone wyróżniają się zwykle znacznie niższą ceną, jednak nie posiadają dostępu do mediów zlokalizowanych w obrębie drogi publicznej, ani gotowych przyłączy w ramach granic parceli i choć wyraźnie niższa cena może się wydawać istotną przewagą dla inwestora, planującego zakup działki budowlanej, to należy pamiętać, że samodzielne uzbrojenie działki stanowi proces nie tylko kosztowny, ale i czasochłonny.
Na przyłącze elektryczne czeka się nawet do kilku miesięcy, co w efekcie może znacząco wydłużyć czas oczekiwania na rozpoczęcie inwestycji. Co więcej, samo wykonanie przyłącza energetycznego wymaga uprzedniej zgody energetyki i pochłania od 10 do nawet 15 tysięcy złotych (dla działki o powierzchni 1000 m2, znajdującej się w odległości 100 m od sieci miejskiej). Chcąc uniknąć opóźnień w planowanej budowie domu, warto złożyć wniosek o przyłącze możliwie jak najszybciej, korzystając z dostępnych kanałów. Wniosek o przyłączenie do sieci można złożyć za pośrednictwem strony internetowej operatora: https://energa-operator.pl/przylaczenie-do-sieci/odbiorcy-1.
Również podłączenie pozostałych niezbędnych mediów wymaga poniesienia wysokich nakładów finansowych. Planując wykonanie sieci wodociągowej oraz kanalizacji należy przygotować się na dodatkowy koszt w granicach od 13 do nawet 20 tysięcy złotych. Ostateczny koszt wykonania niezbędnych przyłączy uzależniony jest od lokalnych stawek, a samo wykonanie kanalizacji wymaga wykonania odpowiedniego projektu kanalizacyjnego.
Problematyczne może się okazać również doprowadzenie gazu, które w niektórych przypadkach może wymagać dodatkowych pozwoleń, a przy tym pochłania, w zależności od lokalizacji i ogólnej złożoności inwestycji, pochłania od 7 do nawet 12 tysięcy złotych.
Nietrudno zauważyć, że wykonanie pełnego uzbrojenia działki budowlanej prywatnie może całościowo wynieść inwestora (zgodnie z danymi szacunkowymi na rok 2024) od 30 do 47 tysięcy złotych.
Ważne plany rozwojowe obszaru
Inwestorzy poszukujący idealnej działki budowlanej często nie zwracają uwagi na plany rozwoju obszaru opisane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Tymczasem zapoznanie się z zapisami lokalnymi, pozwoli lepiej zrozumieć, jakie inwestycje są planowane w okolicy oraz jakie są ograniczenia budowlane na wybranej działce budowlanej.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa szczegółowe przeznaczenie terenu, zasady kształtowania zabudowy oraz niezbędnej infrastruktury technicznej. Aby uniknąć późniejszych rozczarowań, warto zapoznać się z dokumentacją jeszcze przed dokonaniem zakupu działki budowlanej. To dokument ogólnodostępny, z którym można się zapoznać w odpowiednim dla lokalizacji działki budowlanej urzędzie miasta lub gminy.
Jeszcze zanim podejmiesz ostateczną decyzję, dotyczącą wyboru danej działki budowlanej, sprawdź, czy w pobliżu działki nie są planowane nowe, uciążliwe inwestycje, takie jak budowa dróg, w tym w szczególności dróg szybkiego ruchu, obiektów handlowych czy innych inwestycji, które mogą wpłynąć negatywnie na komfort życia. Szczegółową analizę dokumentów planistycznych należy przeprowadzić zwłaszcza wtedy, gdy istnieje możliwość zakupu gruntu po okazyjnej cenie. Może się okazać, że atrakcyjna cena wynika bezpośrednio z planowanych dla obszaru przyszłych inwestycji.
Co w przypadku braku MPZP?
Choć w teorii każda gmina zobowiązana jest do dysponowania własnym planem zagospodarowania, to w efekcie niejednokrotnie okazuje się, że dla danego obszaru nie został utworzony pełny Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jednak brak tego dokumentu nie świadczy o braku możliwości wykonania inwestycji lub o pełnej dowolności w realizacji zaplanowanego przedsięwzięcia. W przypadku braku dokumentu planistycznego inwestor planujący zakup działki budowlanej powinien udać się do odpowiedniego urzędu miasta lub gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dokument ten, podobnie jak MPZP jest ogólnodostępny i może być wydany również osobie niebędącej właścicielem nieruchomości.
Pozostając przy MPZP, warto jeszcze przed zakupem działki budowlanej zapoznać się z planowanymi inwestycjami w okolicy. Szczególną uwagę należy zwrócić na niepokojące pozwolenia na budowę, wydane dla sąsiednich działek budowlanych. Wykonując szczegółową analizę planowanych inwestycji, można uniknąć uciążliwego sąsiedztwa.
Zwróć uwagę na lokalizację działki
Jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji zakupowej warto szczegółowo sprawdzić okolicę działki budowlanej. Choć ta nie powinna być jedyną, kluczową wytyczną, dotyczącą wyboru działki, to może okazać się istotna dla powodzenia późniejszej inwestycji.
Analizując lokalizację działki, należy zwrócić szczególną uwagę na specyficzne uwarunkowania terenu. W tym celu warto sprawdzić na mapach, czy dana działka budowlana nie leży na terenie narażonym na niekorzystne skutki intensywnych opadów deszczu i śniegu. Aby zyskać gwarancję, że na wybranym terenie nie będzie gromadzić się woda, warto wykonać dodatkowe badania geotechniczne gruntu, które pozwolą określić jego miąższość.
Szczególne znaczenie dla wyboru odpowiedniej działki budowlanej ma również obecności rowu melioracyjnego. Jego obecność w obrębie działki może znacząco utrudnić, a niekiedy wręcz uniemożliwić budowę domu.
Na co jeszcze warto zwrócić uwagę, wybierając działkę budowlaną?
Analiza wszystkich wyżej wspomnianych czynników pozwoli podjąć odpowiednią decyzję, dotyczącą wyboru działki budowlanej. Jednak dla powodzenia zaplanowanej inwestycji warto zwrócić szczególną uwagę również na inne czynniki, niezwiązane bezpośrednio z infrastrukturą. Aby uniknąć trudności w realizacji budowy, warto sprawdzić, takie czynniki, jak:
- bliskość pomników przyrody,
- miejsca historyczne,
- bliskość linii wysokiego napięcia,
- bliskość lasu,
- wymiary i kształt działki.
Zwracając uwagę na wszystkie te czynniki, będziesz w stanie podjąć odpowiednią, dobrze przemyślaną decyzję, dotyczącą wyboru działki budowlanej, co wpłynie korzystnie na powodzenie zaplanowanej inwestycji.
