Decyzja o budowie domu to bez wątpienia jedno z najważniejszych przedsięwzięć w życiu każdego człowieka. Budowa własnego domu jednorodzinnego pozwala spełnić marzenia o własnych czterech ścianach, jednak równocześnie pociąga ze sobą naprawdę wysokie koszty. To sprawia, że wiele osób, poszukując sprawdzonych sposobów oszczędności, decyduje się na zastosowanie budżetowych rozwiązań. Jednym ze sposobów na obniżenie kosztów budowy domu, jest zakup działki budowlanej niższej jakości. Jednak niższa cena gruntu niemal zawsze wiąże się z istotnymi ograniczeniami lub wadami. Jednym z powodów, dla których ceny działki mogą być znacznie niższe, jest to, że położone są na terenie zalewowym.
Czy w takiej sytuacji warto zdecydować się na budowę domu? Sprawdź, jakie ryzyko niesie ze sobą budowa domu jednorodzinnego na terenie zalewowym i czy warto podjąć ryzyko, związane z zabudową takiego terenu.
Co to jest teren zalewowy?
Jeszcze przed przystąpieniem do pogłębionej analizy korzyści i zagrożeń, wynikających z budowy domu jednorodzinnego na terenie zalewowym, należy lepiej zrozumieć, czym dokładnie on jest. Zgodnie z obecnie stosowaną definicją, tereny zalewowe to takie obszary, które położone są w miejscach, na których występuje wysokie ryzyko powodzi.
W zależności od poziomu zagrożenia powodzią wyróżnić możemy cztery typy terenów zalewowych, w tym:
- strefy całkowitego zalania po przerwaniu wału przeciwpowodziowego,
- strefy prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi raz na 10 lat (współczynnik ryzyka na poziomie 10%),
- strefy prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi raz na 100 lat (współczynnik ryzyka na poziomie 0,1%),
- strefy prawdopodobieństwa wystąpienia powodzi raz na 500 lat (współczynnik ryzyka na poziomie 0,02%).
Warto jednak podkreślić, że w ostatnich dziesięcioleciach w Polsce mieliśmy do czynienia z kilkoma poważnymi powodziami, w tym powodzią tysiąclecia, która w 1997 roku przyniosła ze sobą ogrom zniszczeń. Również kolejne powodzie spowodowały ogromne straty.
Czy budowa na terenie zalewowym jest możliwa?
Aby ograniczyć ryzyko wystąpienia kolejnych strat, w 2017 roku wydano ustawę Prawo wodne, która wprowadziła ograniczenia dotyczące zabudowy terenów zalewowych. Zgodnie z założeniami ww. ustawy zabudowa terenów zagrożonych powodzią jest niemożliwa. Warto jednak podkreślić, że ustawa wskazuje pewne wyjątki, dopuszczające budowę na terenach zalewowych. Dotyczą one przede wszystkim tych działek, które są wyłącznie częściowo zagrożone powodzią, a także tych, które nie zostały oznaczone jako tereny zalewowe w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
Warto jednak pamiętać, że nawet wówczas, gdy mamy do czynienia z gruntem, spełniającym wyżej wspomniane wyjątki, uzyskanie pozwolenia na budowę może się okazać problematyczne. Co więcej, w przypadku, gdy dany teren nie został ujęty w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy wydawana na wniosek inwestora może skutkować decyzją odmowną.
Czy warto budować dom na terenie zalewowym?
Jeżeli przepisy prawa, w tym prawa lokalnego dopuszczają możliwość budowy domu jednorodzinnego na terenie zalewowym, wówczas warto rozważyć, czy rozwiązanie to w rzeczywistości będzie opłacalne. Z pewnością tego typu inwestycje pociągają ze sobą wiele dodatkowych obowiązków. Właśnie dlatego, jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji, warto przeanalizować korzyści i ryzyka związane z budową domu na terenie zalewowym.
Ryzyka związane z budową domu jednorodzinnego na terenie zalewowym
Powodzie i zniszczenia – nie ulega wątpliwości, że jednym z największych zagrożeń, wynikających z budowy domu jednorodzinnego na terenie zalewowym, jest ryzyko wystąpienia powodzi i wiążących się z nimi potężnych zniszczeń. Powódź może spowodować zarówno ogromne szkody materialne, niszcząc domy i sprzęty, a także zagrozić życiu mieszkańców. Nawet jeżeli zgodnie z powyższym podziałem, ryzyko wystąpienia powodzi jest niewielkie, to nie można całkowicie go wykluczyć.
Wysokie koszty ubezpieczenia – decydując się na budowę domu jednorodzinnego na terenie zalewowym, wręcz niezbędne jest dodatkowe ubezpieczenie budynku przed ryzykiem powodzi. Agencje ubezpieczeniowe podczas przygotowania wyceny ubezpieczenia biorą pod uwagę wszelkie czynniki, mogące zagrozić konstrukcji budynku, a także życiu mieszkańców. W przypadku wystąpienia ryzyka powodzi kalkulacje te mogą przyprawić o zawrót głowy. Co więcej, w szczególnych przypadkach, gdy w opinii ubezpieczyciela ryzyko wystąpienia powodzi będzie znaczące, wówczas ten może całkowicie odmówić ubezpieczenia.
Problemy z infrastrukturą – nie ulega wątpliwości, że tereny zalewowe nie należą do szczególnie trudnych. Problemy mogą się pojawić już na etapie doprowadzenia niezbędnej infrastruktury. Wysoki poziom wód gruntowych może systematycznie uszkadzać drogi. Dodatkowo kanalizacja może się okazać niewydolna, a doprowadzenie podstawowych usług może się okazać niemożliwe. Wszystkie te czynniki sprawiają, że nawet profesjonalnie wzniesiony dom jednorodzinny nie zapewni maksymalnego komfortu życia. Dodatkowo znacznie wyższe mogą się okazać koszty utrzymania domu.
Wysokie koszty budowy domu – budowa domu jednorodzinnego na terenie zalewowym wymaga zastosowania odpowiednich rozwiązań konstrukcyjnych. Tego typu obszary całkowicie wykluczają możliwość budowy domu z piwnicą. Zamiast tego konieczne jest zastosowanie odpowiednio wysokich fundamentów, których ściany powinny być wykonane z wykorzystaniem nowoczesnych technologii, a przy tym dodatkowo zaizolowane przez zastosowanie płyt izolacyjnych z powłoką hydrofobową. Wszystko to sprawia, że koszty budowy domu mogą znacząco wzrosnąć, znacząco przewyższając oszczędności związane z zakupem działki niskiej jakości.
Korzyści wynikające z budowy domu na terenie zalewowym
Znacznie niższe ceny działek – szereg ograniczeń i dodatkowych trudności związanych z budową domu jednorodzinnego na terenie zalewowym sprawia, że tego typu działki są znacznie tańsze, niż te o podobnym metrażu, jednak położone w bezpieczniejszych lokalizacjach. Dla wielu osób taka cecha może być decydująca, szczególnie wówczas, gdy inwestor dysponuje wyraźnie ograniczony budżet. Zakup działki budowlanej, położonej na terenie zalewowym pozwala spełnić swoje marzenie o własnym domu, przy znacznie niższych kosztach.
Bliskość natury – tereny zalewowe bardzo często położone są w malowniczych okolicach, w pobliżu urokliwych rzek, jezior i innych zbiorników wodnych. Taka lokalizacja bez wątpienia zapewnia niezapomniane widoki, które każdemu przypadną do gustu. Bliskość natury pozwala rozkoszować się spokojem, sprzyjając większej aktywności fizycznej. Dla wielu osób, zmęczonych miejskim zgiełkiem taka lokalizacja może być prawdziwą szansą na zaznanie upragnionego wytchnienia.
Mniej zabudowany teren – znacznie wyższe ryzyko powodzi sprawia, że tereny zalewowe są zabudowane w znacznie niższym stopniu, niż te położone w bezpiecznej lokalizacji. To sprawia, że we własnym domu można zaznać prawdziwego spokoju, pozbawionego hałasu i wścibskich spojrzeń sąsiadów. Większa przestrzeń i mniejsza ilość sąsiadów sprawiają, że tego typu obszary zapewniają wyraźnie wyższe poczucie prywatności.
Jak zmniejszyć ryzyko związane z budową domu na terenie zalewowym?
Budowa domu jednorodzinnego na terenie zalewowym w wielu przypadkach okazuje się możliwa. Wówczas jednak należy pamiętać o konieczności zastosowania dodatkowych rozwiązań, pozwalających na skuteczne zminimalizowanie ryzyka.
Bez wątpienia jednym z najważniejszych etapów zabezpieczenia domu przed powodzią jest podniesienie poziomu terenu. Zastosowanie podwyższonych fundamentów, pali lub skarp pozwoli znacząco ograniczyć ryzyko zalania wnętrza budynku.
Dodatkowo, na etapie budowy domu należy bezwzględnie stosować najwyższej jakości materiałów budowlanych o podwyższonym poziomie odporności na wodę. Wodoodporny beton, specjalne farby czy wzmocniona izolacja znacząco zmniejszą ryzyko zalania budynku.
Na sam koniec należy pamiętać o konieczności zastosowania dodatkowych zabezpieczeń technicznych. Systemy odprowadzania wody, takie jak drenaże, rowy melioracyjne oraz pompy mogą skutecznie chronić budynek przed zalaniem, a stosowane wspólnie z pozostałymi systemami znacząco zmniejszą ryzyko uszkodzenia budynku w wyniku powodzi.
Jak sprawdzić, czy dana działka znajduje się na terenie zalewowym?
Planując zakup działki budowlanej, warto jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji sprawdzić, czy dana działka znajduje się na terenie zalewowym. Na szczęście, w zdecydowanej większości przypadków zadanie to nie będzie należało do szczególnie trudnych. W pierwszym kroku należy zapoznać się z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli dana działka została ujęta w dokumentach prawa lokalnego, wówczas można z łatwością sprawdzić wszystkie najważniejsze informacje, dotyczące parceli oraz najbliższej okolicy. Dane te dotyczyć będą również ryzyka wystąpienia powodzi.
Jeżeli jednak działka, którą planujesz zakupić, nie została ujęta w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, wówczas, weryfikacja będzie od ciebie wymagała dodatkowego działania. Przede wszystkim należy udać się do regionalnej jednostki PGW Wody Polskie, a następnie złożyć wniosek o wskazanie ryzyka powodziowego. Jeżeli z powyższych dokumentów wynikać będzie niskie ryzyko zagrożenia powodziowego, wówczas będziesz mógł zdecydować się na zakup działki oraz późniejszą budowę domu.
Czy budowa domu na terenie zalewowym ma sens?
Nie da się w pełni jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, czy budowa domu na terenie zalewowym jest sensownym rozwiązaniem. Z pewnością dla niektórych osób może się okazać jedyną szansą na budowę własnego domu. Jednak należy mieć na uwadze, że tego typu rozwiązanie będzie pociągać za sobą dodatkowe koszty. Co więcej, nawet niewielki poziom zagrożenia powodziowego pociąga ze sobą ryzyko utraty dobytku.
Jeżeli jednak zdecydujesz się na budowę domu na tego typu terenie, wówczas powinieneś być przygotowany na konieczność poniesienia dodatkowych kosztów, niezbędnych dla zminimalizowania ryzyka wynikającego z budowy domu na terenie zalewowym. Te z kolei mogą znacząco zwiększyć koszty całej inwestycji.
