Osoby dysponujące dużymi działkami budowlanymi często zastanawiają się nad możliwością efektywnego zagospodarowania dostępnej przestrzeni. Jednym z pytań, jakie zadają sobie właściciele dużych posesji, jest to, czy można na jednej działce budowlanej wznieść więcej niż jeden dom. Okazuje się, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa polskiego, właściciel działki budowlanej może zdecydować się na budowę dwóch domów na jednej działce budowlanej.
Jednak jeszcze zanim rozpoczniesz realizację zaplanowanej inwestycji, powinieneś wiedzieć, na co należy zwrócić szczególną uwagę i czy w rzeczywistości tego typu rozwiązanie może się okazać korzystne.
Budowa dwóch domów na jednej działce – czy jest możliwa?
Przepisy prawa polskiego dopuszczają budowę domu na działce, na której już wybudowano jeden dom jednorodzinny. Należy jednak pamiętać, że tego typu inwestycja, podobnie jak każda inna budowa, wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę oraz spełnienia szeregu kryteriów wynikających z przepisów prawa lokalnego.
Inwestorzy planujący budowę domu na już zabudowanej działce budowlanej powinni przede wszystkim zapoznać się z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, z zapisami warunków zabudowy. Przepisy prawa lokalnego, w trosce o zachowanie niezbędnego ładu przestrzennego określają warunki, jakie spełniać powinny budynki, aby możliwe było ich wzniesienie. Co ważne, zarówno miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i warunki zabudowy, mogą określać dopuszczalną gęstość zabudowy, wielkość wznoszonych budynków, a także ich odległość od granicy działki i ogólny sposób usytuowania, w tym odległość między poszczególnymi obiektami.
Inwestor planujący budowę domu na już zabudowanej działce musi pamiętać, że to gmina ocenia, czy na danej działce budowlanej można wznieść jeszcze jeden budynek. Niespełnienie wytycznych wskazanych w przepisach prawa lokalnego może skutkować nieudzieleniem pozwolenia na budowę, z kolei realizacja prac budowlanych bez uprzedniego uzyskania stosownej zgody może być uznana za samowolę budowlaną i wiązać się z nałożeniem kary grzywny, której wysokość ustalana jest indywidualnie na podstawie stopnia przewinienia.
Warto jednak podkreślić, że w przypadku rozległych działek zwykle uzyskanie pozwolenia na budowę nie stanowi wyzwania. A budowa drugiego domu na tej samej działce może być uznawana za korzystną, z punktu widzenia ekologii, pozwalając na efektywne wykorzystanie dostępnego terenu.
Budowa dwóch domów na jednej działce – na co się zdecydować?
Osoby decydujące się na budowę dwóch domów na jednej działce budowlanej mogą zdecydować się na wybór jednego z dwóch wariantów – wznieść dwa osobne domy lub wybudować dwa domy w zabudowie bliźniaczej (lub szeregowej).
W przypadku budowy dwóch niezależnych domów najlepiej sprawdzą się domy o powierzchni do 100 metrów kwadratowych, a także projekty domów dedykowane dla właścicieli wąskich działek. Takie projekty pozwolą na zapewnienie odpowiedniej, komfortowej przestrzeni, przy równoczesnym utrzymaniu maksymalnego poczucia prywatności.
Budowa bliźniaków, należących do kategorii zabudowy szeregowej pozwala wznieść dwa formalnie odrębne budynki, które są ze sobą połączone przylegającymi ścianami. Co szczególnie ważne, domy wzniesione w zabudowie bliźniaczej mają odrębne fundamenty i posiadają odrębną księgę wieczystą. Choć tego typu zabudowa pozwala na większą swobodę w doborze odpowiedniego metrażu budynku, to należy pamiętać, że mimo formalnej odrębności budynków te dla niektórych osób mogą nie zapewniać pełnego poczucia prywatności.
Jak zaplanować budowę dwóch domów na jednej działce?
Planując budowę dwóch domów jednorodzinnych na jednej działce budowlanej, należy zwrócić szczególną uwagę na wybór odpowiednich projektów. Te powinny być w pełni zgodne z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy. Dodatkowo należy zwrócić uwagę na pozostałe aspekty prawne, w tym przepisy dotyczące minimalnych odległości pomiędzy budynkami.
Dodatkowo, wybierając odpowiednie projekty domów jednorodzinnych, warto pamiętać o zapewnieniu każdemu z budynków dostępu do mediów oraz drogi publicznej.
Chcąc uzyskać możliwie jak najlepsze rezultaty, warto zwrócić się po pomoc do doświadczonych specjalistów. Wykwalifikowany architekt zaproponuje odpowiednie rozwiązanie, które pozwoli na sprawną budowę dwóch domów na jednej działce budowlanej, w sposób zapewniający maksymalny komfort dla mieszkańców każdego z nich.
Ważne odległości pomiędzy domami
Nawet wówczas, gdy inwestor decyduje się na wzniesienie drugiego domu na własnej działce budowlanej, musi przestrzegać ściśle określonych przepisów, dotyczących minimalnych odległości między budynkami. Te zostały szczegółowo opisane w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z ww. rozporządzeniem inwestor planujący budowę domu jednorodzinnego musi zadbać o zachowanie odpowiedniego dystansu pomiędzy budynkami, który wynosi, w zależności od rodzaju konstrukcji:
- nie mniej niż 8 metrów w przypadku dwóch domów murowanych,
- nie mniej niż 12 metrów w przypadku domu murowanego i domu drewnianego,
- nie mniej niż 16 metrów w przypadku dwóch domów drewnianych.
Ścisłe przestrzeganie ww. odległości pomiędzy budynkami ma na celu zmniejszenie ryzyka rozprzestrzeniania się pożaru.
Dodatkowo, osoby planujące budowę domu jednorodzinnego muszą pamiętać o zachowaniu odpowiednich odległości od granicy działki, które wynoszą:
- nie mniej niż 4 metry w przypadku ścian z oknami i/lub drzwiami,
- nie mniej niż 3 metry w przypadku ścian bez okien i/lub drzwi.
W szczególnie uzasadnionych przypadkach, w tym w szczególności w przypadku bardzo wąskich działek, dopuszczalna jest budowa domu jednorodzinnego w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra, pod warunkiem że taka zabudowa dopuszczalna jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Budowa drugiego domu na działce – kwestie formalne
Rozważając możliwość budowy drugiego domu na działce budowlanej, na której już jest wzniesiona budowla, należy zwrócić szczególną uwagę na kwestie prawne. Szczególnie wówczas, gdy właścicielem działki jest osoba, niebędąca inwestorem budowlanym. Jest to szczególnie istotne, ponieważ zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, właścicielem nowopowstałego budynku nie jest osoba, która ponosiła koszty związane z budową domu, a właściciel działki.
W przypadku osób spokrewnionych wystarczającym rozwiązaniem, pozwalającym na odpowiednie przypisanie prawa własności jest sporządzenie umowy cywilnoprawnej, która w tym przypadku zwolniona będzie z konieczności poniesienia dodatkowych kosztów. Jednak taka sama procedura, w przypadku osób niespokrewnionych wiązać się będzie z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów podatkowych.
Aby uniknąć szeregu dodatkowych opłat, właściciel działki może się zdecydować na przeprowadzenie procedury podziału działki. Należy jednak pamiętać, że jest to złożony proces, który wymaga spełnienia szeregu formalności. W pierwszym kroku geodeta powinien wyznaczyć nowe granice działki. Z przygotowaną dokumentacją właściciel działki może udać się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z odpowiednią dokumentacją.
Niezbędne zachowanie dostępu do wodociągów
Planując budowę dwóch domów na jednej działce budowlanej, należy pamiętać o tym, że każdy z budynków powinien mieć zapewniony odpowiedni dostęp do niezbędnych mediów.
Szczególne wyzwanie stwarza zapewnienie skutecznego zarządzania wodą i ściekami. W przypadku planowanej budowy drugiego domu konieczne może się okazać zbudowanie dodatkowej infrastruktury lub złożona rozbudowa tej już istniejącej. Jest to szczególnie istotne, ponieważ instalacja będzie musiała sprostać znacznie większemu zapotrzebowaniu niż dotychczas.
Bez wątpienia najprostszym i najwygodniejszym rozwiązaniem jest podłączenie nowego budynku do miejskiej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Choć tego typu rozwiązanie wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów i opłat eksploatacyjnych, to jest to jedno z wygodniejszych rozwiązań.
Alternatywą dla sieci miejskiej jest budowa studni głębinowej i przydomowej oczyszczalni ścieków. Tego typu rozwiązanie zapewnia inwestorowi maksymalną niezależność, jednak wiąże się z koniecznością poniesienia wysokich kosztów inwestycyjnych i uzyskania stosownych pozwoleń. Co więcej, możliwość budowy studni głębinowej uzależniona jest ściśle od warunków wodno-gruntowych działki.
Czy warto budować dwa domy na jednej działce?
Na to pytanie nie da się udzielić w pełni jednoznacznej decyzji. Wszystko zależy od tego, jakie wymagania i potrzeby ma dany inwestor, a także jakiej wielkości działką budowlaną dysponuje.
W przypadku rozległych działek, na których możliwe jest swobodne przeprowadzenie budowy dwóch domów jednorodzinnych spełniających oczekiwania i potrzeby inwestorów, takie rozwiązanie może być w pełni zasadne i korzystne.
Budowa dwóch domów jednorodzinnych na jednej działce budowlanej może się okazać opłacalną inwestycją, szczególnie wówczas, gdy inwestorzy dopiero planują zakup działki budowlanej. Wybór większej działki budowlanej pozwala na podzielenie kosztów związanych z zakupem gruntu na dwóch inwestorów, zapewniając tym samym wolne środki na realizację budowy.
Co więcej, decydując się na budowę dwóch domów na jednej działce budowlanej, można obniżyć koszty związane z późniejszym wykorzystaniem studni głębinowej lub podłączenia do sieci wodociągowej. Znacznie tańsza okaże się również budowa dwóch domów w zabudowie szeregowej. Wspólne elementy konstrukcyjne pozwolą na znaczące ograniczenie kosztów, w tym podział części kosztów na dwóch inwestorów.
Warto jednak pamiętać, że tego typu rozwiązanie, mimo możliwości oszczędności niekiedy może się nie sprawdzić. Budowa dwóch domów kosztem przestrzeni zewnętrznej, w tym podjazdu, tarasu lub ogrodu może negatywnie wpłynąć na komfort życia mieszkańców i tym samym znacząco zmniejszyć wartość inwestycji, utrudniając późniejszą sprzedaż domu.
