Utrzymanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego jest jednym z podstawowych obowiązków właściciela nieruchomości. Aby możliwe było spełnienie najwyższych standardów, niekiedy konieczna może się okazać kompleksowa przebudowa budynku. Proces ten jest skomplikowanym przedsięwzięciem, które wymaga odpowiedniego planowania i spełnienia szeregu określonych formalności.
Czym dokładnie jest przebudowa budynku wielorodzinnego i jak się przygotować do jej przeprowadzenia? Sprawdź, na co należy zwrócić szczególną uwagę, aby przeprowadzone prace pozwoliły na uzyskanie oczekiwanych efektów.
Przebudowa budynku wielorodzinnego – na czym polega?
Przed rozpoczęciem planowanej przebudowy budynku wielorodzinnego, należy wiedzieć, że zakres prac, składających się na przebudowę budynku wielorodzinnego nie został ściśle określony przepisami. Jednakże zgodnie z zapisami ustawy Prawo budowlane, przyjmuje się, że za przebudowę budynku, w tym budynku wielorodzinnego rozumiemy wszystkie te prace budowlane, które prowadzą do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych już istniejącego budynku, jednak pozostają bez wpływu na specyficzne parametry danego budynku, takie jak kubatura, powierzchnia zabudowy, szerokość, długość i wysokość budynku, a także liczba kondygnacji.
Co to w praktyce oznacza – do przebudowy możemy zaliczyć wszystkie te prace, które realizowane są w obrębie już istniejącej bryły budynku, takie jak:
- zmiana konstrukcji dachu, przy zachowaniu jego dotychczasowego układu,
- wymiana stropu,
- wymiana schodów wewnętrznych i zewnętrznych,
- wstawienie nowego okna lub drzwi,
- zamurowanie istniejących okien i drzwi,
- modernizacja instalacji,
- modernizacja systemów wentylacji,
- ocieplenie budynku.
Warto przy tym pamiętać, że wszystkie prace budowlane, realizowane w ramach przebudowy, wymagają spełnienia licznych formalności, w tym utrzymania pełnej zgodności z przepisami prawa lokalnego, w tym w szczególności Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy.
Formalności związane z planowaną przebudową budynku wielorodzinnego
Jak w przypadku każdych innych prac budowlanych, również w przypadku planowanej przebudowy budynku wielorodzinnego konieczne jest spełnienie ściśle określonych formalności. Wprowadzone zmiany w przepisach prawa budowlanego znacząco usprawniły proces związany z realizacją niektórych robót budowlanych.
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami prawa, inwestor planujący przebudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie ma obowiązku składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. W celu rozpoczęcia realizacji zaplanowanych prac budowlanych wystarczy wcześniejsze zgłoszenie budowy.
Warto jednak pamiętać, że mimo wyraźnie uproszczonych procedur, niekiedy nawet z przypadku planowanej przebudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego konieczne może się okazać uzyskanie pozwolenia na budowę. Spełnienie tego wymogu jest niezbędne podczas planowanej przebudowy obiektu budowlanego wpisanego na listę zabytków lub położonego na obszarze objętym ochroną konserwatorską, a także wówczas, gdy konieczne jest przeprowadzenie kompleksowej oceny oddziaływania budynku na środowisko naturalne, w tym w szczególności na obszar Natura 2000.
W pozostałych przypadkach możliwe jest rozpoczęcie realizacji prac budowlanych na podstawie zgłoszenia budowy.
Jak rozpocząć przebudowę budynku wielorodzinnego?
Jeszcze przed przystąpieniem do załatwienia wszystkich niezbędnych formalności, związanych z zaplanowaną przebudową budynku wielorodzinnego, należy zadbać o odpowiednie przygotowanie. Jak w przypadku większości prowadzonych robót budowlanych, wymagających zgłoszenia budowy, również przebudowa budynku wielorodzinnego wymaga odpowiedniego projektu architektoniczno-budowlanego. Projekt ten w późniejszym etapie stanowić będzie istotny załącznik, pozwalający na realizację zaplanowanych prac, zgodnie z określonych harmonogramem.
W przypadku budynków wielorodzinnych projekt przebudowy wykonać powinien ten sam architekt, który wykonał pierwotny projekt budowy. Takie rozwiązanie nie tylko stanowi zabezpieczenie własności intelektualnej architekta, ale dodatkowo pozwala na uproszczenie zaplanowanych prac.
Jednak w niektórych przypadkach, w tym w szczególności w przypadku starszego budownictwa, spełnienie tego kryterium jest niemożliwe. Wówczas należy się zgłosić do wybranej pracowni architektonicznej, z dokumentacją projektową, w celu opracowania projektu przebudowy budynku, z zachowaniem najwyższych standardów, uwzględniając możliwości techniczne obiektu oraz wymagania inwestora.
Warto podkreślić, że z uwagi na specyficzny charakter przebudowy, konieczne jest zlecenie wykonania projektu indywidualnego przebudowy. Podczas konsultacji architekt określi potrzeby i wymagania inwestora, a następnie zaproponuje rozwiązanie, umożliwiające ich wdrożenie.
Zgłoszenie budowy – jak załatwić niezbędne formalności?
Choć zgłoszenie budowy jest procedurą znacznie prostszą, to nawet wówczas inwestor musi pamiętać o konieczności spełnienia dodatkowych formalności. Złożenie zgłoszenia budowy jest niezbędne, aby możliwe było rozpoczęcie prowadzenia prac budowlanych. Realizacja jakichkolwiek zadań, spełniających kryteria przebudowy budynku wielorodzinnego przed zgłoszeniem budowy stanowi samowolę i jest wykroczeniem w rozumieniu przepisów prawa.
Aby możliwe było spełnienie ściśle określonych formalności, jeszcze przed złożeniem wymaganych dokumentów, należy upewnić się, czy zaplanowane prace budowlane, stanowią przebudowę. W tym celu najlepiej zasięgnąć porady wykwalifikowanego architekta, odpowiedzialnego za opracowanie projektu przebudowy bądź zwrócić się z wnioskiem o interpretację do właściwego urzędu miasta lub urzędu powiatowego.
Dla skuteczności zgłoszenia przebudowy należy przygotować kompletny zestaw dokumentów, zawierający w szczególności:
- kompleksowy opis zaplanowanych prac budowlanych,
- datę planowanego rozpoczęcia i zakończenia realizacji prac budowlanych,
- oświadczenie inwestora dotyczące prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- wszystkie dodatkowe dokumentu, pozwolenia, opinie i uzgodnienia, wymagane odrębnymi przepisami prawa,
- projekt architektoniczno-budowlany zaplanowanych prac.
Zgromadzone dokumenty wraz z wypełnionym wnioskiem Zgłoszenia budowy należy złożyć do właściwego urzędu miasta lub urzędu powiatowego. Organ administracji publicznej w terminie do 21 dni zapozna się z dokumentacją. W przypadku, gdy złożone dokumenty są poprawne i nie ma przeciwwskazań do realizacji zaplanowanych prac budowlanych, wówczas urząd pozostawi zgłoszenie bez odpowiedzi, udzielając tzw. milczącej zgody.
W przypadku wykrycia jakichkolwiek błędów i uchybień, w tym braków formalnych, organ administracji publicznej, w okresie do 21 dni od dnia wpłynięcia zgłoszenia budowy, może zgłosić sprzeciw. Wówczas konieczne jest ponowne zapoznanie się z dokumentacją, w celu prawidłowego przejścia procedury zgłoszenia przebudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego.
Jakie są koszty przebudowy budynku wielorodzinnego?
Nie da się w pełni precyzyjnie określić kosztów planowanej przebudowy budynku wielorodzinnego. Ich wysokość zależeć będzie przede wszystkim od zakresu zaplanowanych prac budowlanych. Bez wątpienia znacznie mniej kosztów pochłonie realizacja prac budowlanych związanych z koniecznością wstawienia nowego okna niż kompleksowa termomodernizacja budynku.
Aby określić szacowany kosztorys planowanych prac, należy w pierwszej kolejności określić ich zakres. Dysponując gotowym projektem przebudowy budynku wielorodzinnego, można z łatwością oszacować koszty. Co więcej, wiele renomowanych pracowni architektoniczno-budowlanych dołącza szacunkowy kosztorys do opracowanej dokumentacji projektowej.
Dysponując odpowiednim kosztorysem, można znacznie skuteczniej przygotować się do realizacji zaplanowanych prac. Dobrą praktyką jest dodatkowe zabezpieczenie środków w wysokości 15-20% wartości inwestycji, na pokrycie dodatkowych, niespodziewanych kosztów. Takie zabezpieczenie pozwoli znacznie sprawniej przeprowadzić przebudowę budynku wielorodzinnego.
Dlaczego warto przeprowadzić przebudowę budynku wielorodzinnego?
Przebudowa budynku wielorodzinnego stanowi jeden z najczęstszych typów prac budowlanych. Jej celem jest poprawa warunków technicznych i użytkowych budynku bez ingerencji w jego specyficzne parametry.
W przypadku budynków wielorodzinnych spełnienie najwyższych standardów jest kluczowe, dla uzyskania pełnego zwrotu z inwestycji. Dynamicznie zmieniający się świat sprawia, że coraz więcej osób ma świadomość tego, jak duże znaczenie, nie tylko dla ogólnego komfortu życia, ale również zmniejszenia kosztów eksploatacyjnych, ma odpowiedni stan budynku.
Przeprowadzenie kompleksowej przebudowy budynku wielorodzinnego pozwala na znaczący wzrost wartości nieruchomości. Ta z kolei w sposób bezpośredni przełoży się na zyski inwestora. Właśnie dlatego, dążąc do zachowania najwyższych standardów i zgodności budynku wielorodzinnego z obecnie obowiązującą sztuką budowlaną, należy rozważyć możliwości, jakie daje kompleksowa przebudowa budynku wielorodzinnego.
