Jednym z istotnych elementów każdej budowy jest odbiór budynku. W przypadku budynków biurowych ten wiąże się z koniecznością spełnienia znacznie większej liczby formalności. Wiąże się to z koniecznością szczegółowego sprawdzenia nie tylko podstawowych kryteriów dotyczących bezpieczeństwa budynku, ale również możliwości jego wykorzystania zgodnie z określonymi założeniami projektu architektoniczno-budowlanego.
Na czym dokładnie polega odbiór budynku biurowego i jak się do niego przygotować? Sprawdź, na co należy zwrócić szczególną uwagę, aby procedura odbioru budynku przebiegła sprawnie, zgodnie z określonym harmonogramem.
Odbiór budynku – na czym polega?
Odbiór budynku stanowi ostatni element budowy i wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu formalności. Celem odbioru technicznego jest określenie, czy prace budowlane zostały przeprowadzone z zachowaniem najwyższych standardów, zapewniających pełne bezpieczeństwo użytkowników. Podczas odbioru budynku inspektor ocenia, czy prace budowlane zostały przeprowadzone zgodnie z założeniami projektu architektoniczno-budowlanego, zapisami ujętymi w pozwoleniu na budowę oraz obowiązującymi przepisami prawa i ogólną sztuką budowlaną.
Co ważne, dla sprawdzenia poprawności wszystkich procesów budowy, odbiór techniczny przeprowadzany jest na poszczególnych etapach, pozwalając na ocenienie prawidłowości wykonania bele zbrojeniowych w wykopach fundamentowych, czy poprawności wszystkich elementów konstrukcyjnych dachu.
Na sam koniec konieczne jest przeprowadzenie ostatecznej oceny stanu technicznego budynku. Podczas tego etapu uprawniony inspektor ocenia ogólny stan techniczny budynku, zwracając szczególną uwagę na zgodność obiektu z głównymi założeniami projektu, ogólnymi wytycznymi dotyczącymi zagospodarowania terenu, powierzchnią zabudowy, wymiarami, a także weryfikując poprawność wykonania wszystkich widocznych elementów nośnych budynku, geometrii dachu oraz instalacji.
Warto przy tym podkreślić, że odbiór techniczny budynku, w tym budynku biurowego to doskonała okazja na to, by nabywca mógł ocenić jakość oraz zgodność wykonania prac z zapisami umowy.
Odbiór budynku biurowego
Realizując budowę obiektu biurowego, należy podobnie, jak w przypadku budynków mieszkalnych zadbać o spełnienie określonych formalności, związanych z odbiorem. Proces ten jest dodatkowo skomplikowany, ponieważ obiekty biurowe muszą spełnić szereg dodatkowych norm i standardów, pozwalających na utrzymanie bezpiecznych i higienicznych warunków pracy.
To z kolei wiąże się nie tylko z koniecznością spełnienia znacznie większej liczby formalności, ale dodatkowo wpływa na wydłużenie czasu potrzebnego na odbiór budynku.
Warto jednak pamiętać, że w przypadku prawidłowo przeprowadzonych prac budowlanych, realizowanych zgodnie z założeniami projektu oraz zgodnie z zapisami zawartymi we wniosku o pozwolenie na budowę, odbiór techniczny budynku biurowego nie powinien przysporzyć większych trudności. Procedura, podobnie jak w przypadku odbioru pozostałych typów budynku skupia się na określeniu tego, czy efekt przeprowadzonych prac budowlanych pokrywa się z założeniami projektu architektoniczno-budowlanego.
Inwentaryzacja powykonawcza elementem odbioru budynku
Jednym z ważniejszych etapów odbioru budynku biurowego jest przeprowadzenie kompleksowej inwentaryzacji podwykonawczej. Czynności wchodzące w zakres inwentaryzacji powykonawczej pozwalają na pozyskanie niezbędnych danych dotyczących zagospodarowania terenu. Ocenę dokładnej lokalizacji budynku przeprowadza wykwalifikowany geodeta. Wykorzystując odpowiednie narzędzia, przeprowadza badanie, pozwalające na określenie, czy położenie budynku jest zgodne z założeniami projektu i obowiązującymi przepisami lokalnymi.
Kolejnym etapem inwentaryzacji powykonawczej jest przeprowadzenie kompleksowego przeglądu technicznego obiektu. Podczas tego etapu należy zwrócić szczególną uwagę na stan instalacji wewnętrznych oraz urządzeń ochrony przeciwpożarowej, a także wszystkie te elementy, które będą stale narażone na działanie czynników atmosferycznych.
Tego typu kompleksowy przegląd jest niezbędny dla uzyskania protokołów, które należy przedstawić podczas odbioru budynku biurowego. Co ważne, w przypadku budynków biurowych konieczne jest cykliczne przeprowadzanie tego typu oceny.
Jak przygotować się do odbioru budynku biurowego?
Przed zgłoszeniem budynku biurowego do odbioru należy zadbać o skompletowanie niezbędnej dokumentacji powykonawczej. Komplet dokumentów powinien zawierać przede wszystkim takie dokumenty jak:
- projekt architektoniczno-budowlany, wraz z kompletnym projektem technicznym,
- dziennik budowy – oryginał urzędowego dokumentu, zawierający zapis przebiegu robót budowlanych i zdarzeń zachodzących podczas wykonywanych prac,
- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę oraz obowiązującymi przepisami prawa lokalnego,
- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych,
- dokumentacja geodezyjna z przeprowadzonej inwentaryzacji powykonawczej,
- protokoły badań i oceny instalacji oraz urządzeń technicznych i przewodów kominowych, powstałych w trakcie przeprowadzonej inwentaryzacji powykonawczej,
- potwierdzenie odbioru wszystkich wykonanych przyłączy,
- dokumenty potwierdzające jakość użytych podczas budowy budynku biurowego materiałów i wyrobów budowlanych,
- oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Państwowej Straży Pożarnej,
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej.
Komplet dokumentów należy złożyć do odpowiedniego organu administracyjnego. Procedura odbioru, w zależności od złożoności przedsięwzięcia trwa od 5 do 6 tygodni.
Postępowanie w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku
Chcąc uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku biurowego, należy złożyć stosowne zawiadomienie do Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej. Instytucje te mają do 14 dni na przeprowadzenie kontroli budynku oraz wyrażenie opinii dotyczącej budynku.
Jeżeli w przeciągu 14 dniu PIS i PSP nie zgłoszą sprzeciwu dotyczącego możliwości użytkowania budynku biurowego, wówczas można przystąpić do kolejnego etapu, jakim jest zgłoszenie wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.
Z uwagi na specyficzne przeznaczenie budynku biurowego, formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie zajmują więcej czasu. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w terminie do 21 dni przeprowadzi kompleksową kontrolę obiektu, na podstawie której opracowany zostanie szczegółowy protokół. W przypadku braku jakichkolwiek nieprawidłowości PINB wyda pozwolenie na użytkowanie budynku biurowego.
Co w przypadku uzyskania decyzji odmownej?
Jeżeli w przebiegu prowadzonej kontroli stanu technicznego budynku oraz jego zgodności z założeniami projektu właściwy organ administracyjny wyda decyzję odmowną, wówczas inwestor ma prawo do wniesienia odwołania.
Odwołanie, ze szczegółowym uzasadnieniem należy złożyć do wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego, jeżeli decyzję odmowną wydał urząd pierwszej instancji, w tym powiatowy urząd nadzoru budowlanego lub do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, w przypadku, gdy decyzję odmowną wydał wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego.
Co ważne, odwołanie należy złożyć w terminie do 14 dni od dnia otrzymania decyzji odmownej. Dla skuteczności złożonego odwołania, dokumenty należy złożyć za pośrednictwem nadzoru budowlanego, który wydał pierwotną ocenę.
W przypadku uzyskania decyzji odmownej, wraz ze wskazaniem kar finansowych w wyniku wykrytych nieprawidłowości, inwestor może złożyć zażalenie na postanowienie. Dla skuteczności złożonego zażalenia, inwestor powinien złożyć stosowne pismo w okresie do 7 dni od dnia, w którym otrzymano postanowienie nakładające karę.
Postępowanie związane z rozpatrzeniem zażalenia przeprowadzi organ nadzoru budowlanego wyższej instancji, jednak podobnie jak w przypadku odwołania od decyzji odmownej, dokumentację należy złożyć za pośrednictwem organu administracyjnego, który nałożył karę finansową.
Ile kosztuje odbiór budynku biurowego?
Jak większość działań administracyjnych, również odbiór budynku biurowego wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. Wysokość opłat skarbowych wynika bezpośrednio z wysokości opłat skarbowych pobieranych w związku z ubieganiem się o pozwolenie na budowę i wynosi 25% stawki opłaty za pozwolenie na budowę.
W przypadku budynków biurowych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna opłata za udzielenie pozwolenia na użytkowanie lokalu wynosi 0,25 złotych za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej, jednak nie więcej niż 134,75 złotych.
Co ważne, z konieczności poniesienia dodatkowej opłaty skarbowej zwolnione są organizacje pożytku publicznego.
Opłatę skarbową należy wpłacić na wskazane konto właściwego urzędu miasta lub gminy.
Użytkowanie budynku biurowego bez pozwolenia
Choć formalności związane z koniecznością uzyskania pozwolenia na użytkowanie pochłaniają nawet do kilku miesięcy, to należy pamiętać, że rozpoczęcie użytkowania budynku biurowego bez pozwolenia jest niezgodne z obowiązującym prawem i wiąże się z nałożeniem wysokich kar finansowych.
W przypadku wykrycia rozpoczęcia użytkowania budynku biurowego bez pozwolenia na użytkowanie, nadzór budowlany może wymierzyć karę stanowiącą dziesięciokrotność iloczynu stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego oraz współczynnika wielkości obiektu budowlanego.
Szczegółowe kategorie obiektów budowlanych zostały określone w załączniku do Ustawy Prawo budowlane.
Kary finansowe związane z użytkowaniem obiektów biurowych bez pozwolenia na użytkowanie mogą sięgać nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Właśnie dlatego, tak ważne jest ścisłe przestrzeganie wszystkich formalności, określonych przepisami prawa. Rozpoczęcie użytkowania budynku biurowego po złożeniu dokumentów, jednak przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie wiąże się z nałożeniem kar finansowych za użytkowanie budynku biurowego bez pozwolenia na użytkowanie.
