Przebudowa domu pozwala na dostosowanie istniejącego już budynku, do zmieniających się potrzeb mieszkańców. Odpowiednio przeprowadzona, pozwala przy stosunkowo niewielkim koszcie znacząco poprawić komfort życia. Jednak podobnie jak w przypadku wszystkich innych robót budowlanych, również przebudowa domu niesie ze sobą szereg wymagań.
Jak wyglądają formalności podczas planowanej przebudowy domu? Na co należy zwrócić szczególną uwagę, aby realizacja przedsięwzięcia przebiegła zgodnie z założeniami? Poznaj najważniejsze wymagania, związane z planowaną przebudową domu i wybierz projekt dopasowany do własnych potrzeb.
Przebudowa domu – definicja
Szczegółowy zakres prac budowlanych, wchodzących w zakres przebudowy został ściśle określony w przepisach Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, za przebudowę rozumie się wszystkie te roboty budowlane, które prowadzą do zmiany parametrów użytkowych i/lub technicznych istniejącego budynku, nie prowadząc przy tym do zmian w specyficznych cechach tego budynku, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość i szerokość budynku oraz liczba kondygnacji.
Tym samym, planując przebudowę domu, można przeprowadzić roboty budowlane, zmierzające do poprawy parametrów budynku, nie wprowadzając dodatkowych modyfikacji, które mogą w efekcie wpływać na przekształcenie jego wymiarów. Wszystkie roboty budowlane, związane z przebudową domu (lub innego obiektu budowlanego) muszą się odbywać w obrębie już istniejącej bryły.
Jakie roboty budowlane wchodzą w zakres przebudowy?
Planując przebudowę domu, warto wiedzieć, jakie roboty budowlane wchodzą w jej zakres. Co do zasady, nie każdy remont jest przebudową. Prace remontowe nie prowadzą do zmiany parametrów technicznych i użytkowych budynku i tym samym nie wymagają zgłoszenia do urzędu. Przebudowa domu wymaga odpowiedniego przygotowania i uprzedniego zgłoszenia budowy, a niekiedy nawet uzyskania pozwolenia na budowę.
Aby spełnić ściśle określone przepisami prawa formalności, należy wiedzieć, czy dane prace budowlane stanowią przebudowę. Wśród najczęściej wykonywanych w ramach przebudowy prac budowlanych, wymienić można m.in.
- podział domu na dwa (lub więcej) mieszkania,
- wydzielenie lokalu użytkowego w obrębie domu,
- modernizacja instalacji (w tym elektrycznej, grzewczej lub wodno-kanalizacyjnej),
- wykonanie nowych otworów okiennych i/lub drzwiowych,
- wykonanie nowych otworów wentylacyjnych, wraz z poprowadzeniem do nich odpowiednich przewodów,
- przebudowa, wyburzenie lub wzniesienie nowych ścianek działowych,
- dostosowanie poddasza użytkowego lub piwnicy na cele mieszkaniowe.
Przebudowa domu – od czego zacząć?
Przebudowa domu, w szczególności starego, wymaga odpowiedniego przygotowania, szczególnie wówczas, gdy zakres planowanych prac znacząco wykracza poza tradycyjny remont. Postępowanie zgodnie z określonym schematem pozwoli znacząco usprawnić proces prowadzonych prac.
Pierwszym zadaniem, stojącym przed inwestorem, planującym przebudowę domu jest przeprowadzenie szczegółowej oceny stanu technicznego budynku. Podczas szczegółowych oględzin wykwalifikowany specjalista oceni stan budynku, wskazując obszary, wymagające poprawy.
W przypadku wykrycia wyraźnych zniszczeń i usterek w obrębie konstrukcji budynków, w tym pęknięć ścian, widocznych rys na stropach lub przemieszczenia elementów konstrukcyjnych, konieczne może się okazać dodatkowe wykonanie ekspertyzy budowlanej. Ta w przeciwieństwie do oceny stanu technicznego jest poparta badaniami i szczegółowymi wyliczeniami wytrzymałości fundamentów, ścian, stropów oraz pozostałych elementów konstrukcyjnych. Ekspertyza budowlana, w odróżnieniu od oceny stanu technicznego, pozwala na uzyskanie obiektywnych wyników, które następnie stanowić będą podstawę do opracowania projektu przebudowy.
Ważny projekt przebudowy
Dysponując odpowiednią bazą, w postaci kompleksowej oceny stanu technicznego budynku (lub ekspertyzy budowlanej) można przystąpić do kolejnego etapu, jakim jest wybór odpowiedniego projektu.
Przebudowa to specyficzny rodzaj prac budowlanych, wymagających właściwego przygotowania. Aby zaplanowane przedsięwzięcie przebiegło zgodnie z założeniami, należy zgłosić się do profesjonalnej pracowni architektonicznej, która przygotuje kompleksowy projekt przebudowy. Z uwagi na specyfikę przebudowy, konieczne jest wykonanie projektu indywidualnego, który uwzględniając określone parametry techniczne budynku, pozwoli na wprowadzenie wymaganych przez inwestora zmian.
Koszt wykonania projektu przebudowy domu uzależniony jest od zakresu zaplanowanych prac i zwykle mieści się w przedziale od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Należy jednak pamiętać, że kompleksowy projekt przebudowy domu stanowi późniejszy załącznik do wniosku o pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy.
Przebudowa domu – pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy?
Planując przebudowę domu, należy pamiętać, że ta wymaga spełnienia szeregu formalności urzędowych. W zależności od rodzaju zaplanowanych prac konieczne może się okazać złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy.
Istotne złagodzenie przepisów ustawy Prawo budowlane sprawiło, że obecnie w zdecydowanej większości przypadków zaplanowanych prac budowlanych, związanych z przebudową domu, wystarczające okazuje się zgłoszenie budowy, do odpowiedniego urzędu miasta lub starostwa powiatowego.
Zgłoszenie budowy
Do zgłoszenia budowy należy dołączyć projekt architektoniczno-budowlany zaplanowanej przebudowy domu, wraz z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli ta jest wymagana odrębnymi przepisami prawa.
Organ administracji publicznej ma 21 dni na zapoznanie się z dokumentacją projektową oraz zgłoszenie sprzeciwu, w przypadku wykrycia nieprawidłowości. Brak reakcji ze strony urzędu oznacza, że ten wyraża zgodę na rozpoczęcie prac budowlanych. Co ważne, w przypadku wniesienia przez organ administracyjny sprzeciwu do zaplanowanej budowy, inwestor może się odwołać, w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji. W tym celu należy złożyć stosowne pismo do odpowiedniego dla miejsca realizacji inwestycji Urzędu Wojewódzkiego lub Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Pozwolenie na budowę
W szczególnych przypadkach, prace budowlane związane z przebudową domu wymagają złożenia stosownego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. To jest zwykle wymagane, gdy planowana inwestycja realizowana jest na obszarze wymagającym przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, w tym na obszar Natura 2000.
Złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę może się okazać również niezbędnie, w przypadku, gdy realizacja zaplanowanych zadań może naruszyć ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, a także wówczas, gdy planowana przebudowa może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, pogorszenie stanu środowiska, pogorszenie stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotnych i sanitarnych oraz przyczynić się do utrwalenia, wprowadzenia lub zwiększenia ograniczeń i uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Odpowiednio wypełniony wniosek o wydanie pozwolenia na przebudowę, wraz z wymaganymi załącznikami, w tym:
- projektem budowlanym zaplanowanej przebudowy,
- projektem zagospodarowania działki lub terenu,
- projektem technicznym,
- oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli ta jest wymagana innymi przepisami prawa.
Należy złożyć do odpowiedniego, ze względu na miejsce realizacji przebudowy, urzędu miasta lub starostwa powiatowego. Organ administracji publicznej ma nawet do 65 dni na wydanie decyzji. W przypadku decyzji negatywnej inwestorowi przysługuje prawo do wniesienia odwołania do właściwego Urzędu Wojewódzkiego lub Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Co ważne, roboty budowlane nie mogą się rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, lub przed upływem czasu, uprawniającego urząd do wniesienia sprzeciwu do planowanej budowy. Rozpoczęcie prac budowlanych przed upływem ww. terminów może skutkować wystąpieniem samowoli budowlanej, która zgodnie ze znowelizowanymi przepisami Ustawy Prawo budowlane stanowi wykroczenie i może nieść ze sobą konsekwencje dla potencjalnego inwestora.
Ile trwa przebudowa domu?
Nie da się w pełni jednoznacznie określić, ile w istocie trwać będzie przebudowa domu. Czas realizacji przedsięwzięcia uzależniony jest od jego zakresu. Znacznie szybciej wykonane zostaną prace związane z powiększeniem jednego otworu drzwiowego, w porównaniu z kompleksową modernizacją wszystkich instalacji wewnątrz domu.
Nie ulega jednak wątpliwości, że nawet w przypadku skomplikowanych przedsięwzięć, czas realizacji kompleksowej przebudowy starego domu będzie znacznie krótszy, w porównaniu z budową nowego domu, całkowicie od podstaw. To sprawia, że warto wziąć pod uwagę możliwości, jakie niesie ze sobą przebudowa domu.
