Choć wszystkie pojęcia: rozbudowa, przebudowa, nadbudowa, brzmią podobnie i przez laików często bywają stosowane zamiennie, to warto wiedzieć, że w rzeczywistości obejmują różne rodzaje prac budowlanych. Niektóre z nich wymagają spełnienia szeregu formalności, których celem jest uzyskanie pozwolenia na budowę, w innych z kolei w zupełności wystarczające okazuje się zgłoszenie budowy.
Czym wobec tego są rozbudowa, przebudowa i nadbudowa domu? Poznaj najważniejsze kwestie formalne, wyróżniające poszczególne typy prac, by wiedzieć, na co należy zwrócić szczególną uwagę przed rozpoczęciem zaplanowanego przedsięwzięcia.
Rozbudowa domu – gdy potrzebujesz większej przestrzeni
Jednym z podstawowych typów prac budowlanych, prowadzonych na już istniejącym budynku jest jego rozbudowa. W przepisach Ustawy Prawo budowlane, rozbudowa została opisana, jako prace budowlane, w wyniku których zwiększa się powierzchnia zabudowy oraz powierzchnia użytkowa obiektu. W rezultacie dochodzi do zmiany parametrów długości i szerokości budynku.
W praktyce, podczas rozbudowy inwestor stawia na posesji dodatkową, nową część budynku, która wymaga przeprowadzenia kompleksowych prac budowlanych, w tym wykonania prac fundamentowych (element ten nie jest wykonywany podczas planowanej nadbudowy i przebudowy domu).
Zwykle rozbudowa wiąże się z dostosowaniem budynku do potrzeb powiększającej się rodziny lub dobudowanie garażu połączonego z bryłą budynku. Decydując się na rozbudowę domu, należy pamiętać o tym, że nowo powstała część powinna odpowiadać wizualnie i architektonicznie już istniejącej budowli.
Ważne kwestie prawne
Zmiana przepisów prawa budowlanego w 2015 roku sprawiła, że obecnie osoby decydujące się na rozbudowę domu, nie muszą składać dokumentów niezbędnych dla uzyskania pozwolenia na budowę. Wszystkie prace budowlane, spełniające kryteria rozbudowy można wykonać na podstawie zgłoszenia budowy.
Co ważne, zasady te dotyczą wyłącznie takiej rozbudowy, która swym zasięgiem nie będzie wykraczała poza ramy działki, a przy tym uwzględni wszelkie niezbędne odległości, jakie budynek powinien zachować od granicy działki.
Pozwolenie na budowę będzie wymagane również wówczas, gdy nowo powstała, rozbudowana część bryły już istniejącego budynku będzie oddziaływała na nieruchomość sąsiednią lub gdy obszar jej oddziaływania będzie wykraczał poza granice działki.
W celu spełnienia wszystkich formalności należy dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawa, a także wskazówkami i wytycznymi, ujętymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nawet niewielkie odchylenia od kryteriów wskazanych w ww. dokumentach może sprawić, że dany projekt rozbudowy nie otrzyma pozwolenia na budowę (lub zgłoszony zostanie sprzeciw do budowy).
Budynek rośnie – nadbudowa
W przypadku nadbudowy podobnie jak przy rozbudowie, mamy do czynienia z pracami budowlanymi zmierzającymi do powiększenia przestrzeni użytkowej domu. Jednak w przypadku nadbudowy, prace budowlane nie wymagają dodatkowego wylania fundamentów.
W zakres nadbudowy wchodzą takie prace budowlane, jak:
- adaptacja bądź modernizacja poddasza użytkowego, m.in. poprzez podwyższenie ściany kolankowej,
- zmiana konstrukcji dachu,
- dobudowanie bądź podniesienie drugiej kondygnacji.
Tym samym, podczas prowadzonych prac budowlanych w ramach nadbudowy nie dochodzi do powiększenia długości bądź szerokości budynku, jednak zmianie ulega wysokość i kubatura.
Ważne formalności
Choć niekiedy nadbudowa domu wiąże się z koniecznością wykonania szeregu skomplikowanych prac budowlanych, to rzadko kiedy wymaga wnioskowania o pozwolenie na budowę. Zwykle wystarczające okazuje się zgłoszenie budowy w odpowiednim urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.
Jednak podobnie jak w przypadku rozbudowy, w przypadku nadbudowy również należy uważać, na szczegółowe zapisy przepisów Ustawy Prawo budowlane i Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nowo postały, nadbudowany obiekt będzie wymagał uzyskania pozwolenia na budowę, wówczas, gdy jego oddziaływanie wykraczać będzie poza granice działki inwestora.
Wnętrze wymagające zmian, czyli przebudowa
W odróżnieniu od rozbudowy i nadbudowy domu przebudowa domu nie wpływa na takie parametry, jak:
- kubatura budynku,
- powierzchnia zabudowy,
- wysokość budynku,
- długość i szerokość budynku,
- liczba kondygnacji.
Czym więc jest przebudowa domu? To wszystkie prace budowlane, których celem jest zmiana parametrów użytkowych lub technicznych w już istniejącym budynku. W ramach przebudowy domu mogą być prowadzone prace związane ze zmianą układu pomieszczeń, wymiana schodów wewnętrznych, czy dodanie dodatkowego okna, w tym połaciowego. Dodatkowo, za przebudowę uznawane będą prace związane z modernizacją istniejących instalacji oraz wymianą materiałów wykończeniowych.
Wszystkie prace budowlane w ramach przebudowy domu, są ograniczone bryłą budynku i nie mogą wykraczać swym zakresem poza jej obszar.
Przebudowa z pozwoleniem na budowę, czy zgłoszeniem budowy?
Formalności prawne, związane z przebudową domu mogą się okazać skomplikowanie i dlatego warto zlecić to zadanie fachowcom. W zależności od zakresu prowadzonych prac przebudowa może być przeprowadzona bez dodatkowych formalności, może wymagać zgłoszenia budowy, lub uzyskania pozwolenia na budowę. Jak zatem ustalić, jakie formalności należy spełnić, aby nie doszło do samowoli budowlanej?
Nie ma obowiązku zgłaszania budowy lub wnioskowania o pozwolenie na budowę, w przypadku prowadzenia prac, które swym zakresem nie obejmują elementów konstrukcyjnych lub przegród zewnętrznych. To znaczy, że można w dowolnej chwili, bez spełniania szeregu formalności przesunąć drzwi, a nawet ściany działowe, a także w przypadku planowanej zmiany wielkości drzwi wewnętrznych.
Zgłoszenia budowy wymagają wszystkie te prace, które obejmują swym zakresem zmiany w obrębie przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych (o ile te nie prowadzą do zwiększenia kubatury budynku). Tym samym zgłoszenia prac wymagać będzie planowana zabudowa tarasu lub balkonu.
Spełnienia najbardziej wyśrubowanych kryteriów, tj. uzyskania pozwolenia na budowę, wymagać będą takie prace jak, wykonanie nowych otworów okiennych, w tym połaciowych i drzwiowych, a także wykonanie nowych przewodów wentylacyjnych związanych ze zmianą usytuowania łazienki lub kuchni.
Samowola budowlana
Jak widać, zakres formalności, jakie należy wykonać, planując rozbudowę, nadbudowę lub przebudowę domu może być naprawdę obszerny. Różnice w obowiązujących formalnościach, wynikające z planowanego zakresu prac sprawiają, że łatwo można się zgubić w gąszczu obowiązujących przepisów. Właśnie dlatego wykonanie wszystkich prac budowlanych warto skonsultować z wykwalifikowanymi specjalistami.
Doświadczony architekt będzie wiedział, na co należy zwrócić szczególną uwagę i jaka zmiana wpłynie na konieczność zastosowania określonej ścieżki postępowania. Jest to szczególnie ważne, ponieważ nieznajomość prawa nie zwalnia przed koniecznością jego przestrzegania, a samowola budowlana może być surowo karana.
W zależności od stopnia przewinienia, osoba podejmująca się samowoli budowlanej może zostać obciążona karą grzywny. Dodatkowo, wobec osoby, która popełniła samowolę budowlaną, sąd może orzec karę ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności. Co więcej, w przypadku wykrycia samowoli budowlanej, poza nałożeniem stosownej kary, inwestor zobowiązany jest do przywrócenia stanu sprzed budowy.
Podsumowując, zanim przystąpisz do jakichkolwiek prac budowlanych, należy dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawa oraz skonsultować się z profesjonalistami. Takie działanie pozwoli uniknąć niekiedy bardzo surowych konsekwencji, wynikających z nielegalnej działalności budowlanej.
Ważne odpowiednie kwalifikowanie prac budowlanych
Planując wykonanie jakichkolwiek prac budowalnych wokół domu, warto pamiętać, że nie wszystkie prace będą spełniać znamiona rozbudowy, nadbudowy lub przebudowy. Ustawa Prawo budowlane jasno wskazuje, jakiego rodzaju prace budowlane można prowadzić w obrębie swojej posesji, bez konieczności wnioskowania o pozwolenie na budowę (a jedynie w oparciu o zgłoszenie budowy).
Wśród tego typu prac wymienić można m.in. takie przedsięwzięcia jak:
- budowa budynków gospodarczych, garaży, wiat wolnostojących, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m2, z zastrzeżeniem, że na każde 500 m2 działki postawić można nie więcej niż 2 obiekty,
- budowa przydomowych tarasów naziemnych lub ganków, których powierzchnia nie przekracza 35 m2,
- budowa tymczasowych obiektów budowlanych, pod warunkiem że te nie są trwale połączone z gruntem, a po zakończeniu prowadzonych prac planowana jest ich rozbiórka lub przeniesienie,
- stawianie ogrodzeń, których wysokość przekracza 2,20 m,
- montaż urządzeń reklamowych i tablic reklamowych,
Co szczególnie warte podkreślenia, wraz ze wprowadzeniem w 2022 roku zmian przepisów w ramach Polskiego Ładu, obecnie nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia budowy, budowa niewielkiego domu jednorodzinnego, o powierzchni do 70 m2.
