Niekiedy wraz z biegiem lat okazuje się, że dom przestaje spełniać oczekiwania mieszkańców. Niewydolna instalacja lub niefunkcjonalny projekt sprawiają, że konieczne okazuje się wprowadzenie istotnych zmian. Wtedy warto rozważyć możliwości, jakie daje przebudowa domu. To rozwiązanie, które pozwala, na bazie istniejącego budynku, stworzyć zupełnie nową koncepcję.
Jednak zanim zdecydujesz się na przebudowę domu, powinieneś sprawdzić, czy w danym momencie jest ona możliwa. Dowiedz się, kiedy można zdecydować się na przebudowę domu i o czym należy pamiętać, aby zaplanowana inwestycja przebiegła zgodnie z oczekiwaniami.
Przebudowa domu – na czym polega?
Szczegółową definicję przebudowy domu można znaleźć w przepisach, dotyczących prawa budowlanego. Tam działanie to opisane jest jako roboty budowlane, prowadzące do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych obiektów budowlanych. Aby można było mówić o przebudowie domu, przeprowadzone prace nie powinny być związane z ingerencją w charakterystyczne elementy obiektu, takie jak:
- powierzchnia zabudowy,
- kubatura domu,
- wysokość i długość budynku,
- liczba kondygnacji.
Tym samym, choć przebudowa domu, często bywa mylona z jego rozbudową, to w istocie nie może wpływać na parametry wielkości budynku, a przewidziane do zrealizowania zmiany nie mogą ingerować w istniejącą bryłę domu. Jednak to nie znaczy, że przebudowa obejmować może wyłącznie zmiany kosmetyczne.
Co obejmuje przebudowa budynku?
Czym wobec tego jest przebudowa domu? Wśród najczęściej wykonywanych czynności, w zakresie przebudowy domu, wymienić można takie prace jak:
- przebudowa domu w celu wydzielenia dwóch odrębnych mieszkań,
- modernizacja istniejącego domu,
- wydzielenie w istniejącym domu lokalu użytkowego,
- wykonanie otworów wentylacyjnych i podprowadzenie do nich niezbędnych przewodów,
- przebudowa lub usunięcie nowych ścianek działowych,
- zaadaptowanie poddasza lub piwnicy na cele mieszkaniowe,
- wykonanie nowych otworów drzwiowych i okiennych,
- modernizacja sieli elektrycznej i sieci wodno-kanalizacyjnej,
- wymiana lub założenie nowej instalacji grzewczej,
- ocieplenie i docieplenie budynku.
Jak widać, przebudowa domu obejmuje ściśle określone czynności, które nie mieszczą się w pojęciu klasycznego remontu, ale również nie prowadzą do zwiększenia parametrów użytkowych budynku i choć finalnie prace związane z przebudową domu nie są tak rozbudowane, jak w przypadku pełnej budowy, to również w tym przypadku może się okazać konieczne otrzymanie pozwolenia na budowę.
Aby zyskać pewność, że zaplanowane do przeprowadzenia prace ogólnobudowlane wykraczają poza standardowy remont lub stanowią już rozbudowę domu, warto zwrócić się z prośbą o analizę do pracowników starostwa. Przedstawiając planowany zakres prac budowlanych, będziesz mógł ustalić, jakich obrębie działań mieści się Twoja inwestycja i czy konieczne jest wnioskowanie o pozwolenie na budowę.
Pozwolenie na przebudowę domu
Zgodnie ze zmianami w prawie budowlanym, wprowadzonymi w czerwcu 2015 roku, w zdecydowanej większości przypadków, planując przebudowę domu, inwestor nie ma obowiązku wnioskowania o pozwolenie na budowę. W standardowych przypadkach wystarczające jest zgłoszenie prac do starostwa.
To znacznie prostsza procedura, która pozwala na szybsze i sprawniejsze załatwienie wszystkich formalności, niezbędnych do rozpoczęcia zaplanowanych prac. Jednak niektóre prace budowlane, również te przewidziane w ramach przebudowy domu, w dalszym ciągu wymagają odpowiedniego pozwolenia na budowę. Co ciekawe, wśród tego typu prac znajdują się prace budowlane związane z wykuciem nowych lub powiększeniem już istniejących otworów okiennych.
Przygotuj dokumenty do wniosku o przebudowę domu
Nawet w przypadku inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia, należy pamiętać, o konieczności złożenia do odpowiedniego starostwa kompletu niezbędnych dokumentów. Nawet drobne braki w dokumentacji mogą skutkować znaczącym wydłużeniem procesów administracyjnych i tym samym wstrzymaniem prowadzonych prac.
Kompletna dokumentacja zgłoszeniowa, powinna zawierać takie dokumenty jak:
- projekt budowlany,
- szkice i rysunki,
- oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
A kiedy konieczne jest wykonanie pełnego zgłoszenia? To zależy od złożoności zakresu zaplanowanych prac. Obecnie dostępne są trzy tryby postępowania:
- Bez formalności – w przypadku przebudowy domu, nieingerującej w elementy konstrukcyjne czy przegrody zewnętrzne. W praktyce oznacza to, że do przeprowadzenia podstawowych prac, takich jak m.in. przesunięcie drzwi czy ścian innych niż nośne, nie ma konieczności zgłaszania zaplanowanych robót.
- Zgłoszenie z projektem – dotyczy prac, które ingerują w przegrody zewnętrzne i elementy konstrukcyjne. Jednak co ważne, zmiany te nie mogą prowadzić do zmiany wielkości kubatury budynku. W zakres prac objętych tym trybem wchodzą m.in. zbudowanie tarasu lub balkonu.
- Ze zgłoszeniem – w przypadku wolnostojących domów jednorodzinnych za przebudowę uznawane są m.in. wykonanie nowych otworów drzwiowych i okiennych, w tym okien połaciowych oraz poprowadzenie nowych przewodów wentylacyjnych (np. w wyniku zmiany usytuowania kuchni lub łazienki). Wówczas konieczne jest zgłoszenie na przebudowę do odpowiedniego starostwa.
Ile kosztuje przebudowa domu?
Nie da się jednoznacznie wskazać ostatecznego kosztu planowanej przebudowy domu. Całościowy koszt realizacji inwestycji będzie uzależniony m.in. od zakresu zaplanowanych prac. Im te będą rozleglejsze i bardziej zaawansowane, tym wyższe będą koszty realizacji. Dla przykładu znacznie mniej środków pochłonie postawienie ścianki działowej, w celu oddzielenia salonu od jadalni, w zestawieniu z przeniesieniem łazienki do innego pomieszczenia. To drugie działanie wiąże się z koniecznością poprowadzenia nowej instalacji, co automatycznie zwiększy koszty inwestycji.
Istotne znaczenie dla całkowitego kosztu planowanej przebudowy mają również zastosowane materiały. Na przestrzeni lat zaobserwować można wyraźny wzrost kosztów materiałów budowlanych. To jednoznacznie przekłada się na wzrost kosztów przebudowy domu. Dla przykładu koszt wykonania docieplenia z paroizolacją wynosić będzie od 10 do 15 zł za m2, z kolei montaż płyt g-k na stelażu powinien się zmieścić w przedziale 45 do 75 zł.
Ile trwa przebudowa domu?
Ponownie warto podkreślić, że przebudowa, przebudowie nie równa. Zakres i poziom skomplikowania zaplanowanych prac wpływają na całkowity czas realizacji inwestycji. Chcąc szczegółowo oszacować czas niezbędny na przeprowadzenie zaplanowanych prac, warto jeszcze przed ich rozpoczęciem skonsultować się z doświadczonym architektem. Ten na podstawie przedstawionego planu przebudowy oszacuje czas, niezbędny do realizacji przebudowy.
Warto jednak pamiętać, że na ostateczny czas realizacji przebudowy ma również tryb pracy. Znacznie dłużej będą trwały prace wykonane w trybie gospodarczym niż w przypadku zamówienia ekipy fachowców. Wykwalifikowani pracownicy budowlani znacznie szybciej uporają się z nawet skomplikowanymi zadaniami, pozwalając na osiągnięcie naprawdę satysfakcjonujących wyników. Dla przykładu:
- ocieplenie domu jednorodzinnego może trwać od 2 do 3 tygodni,
- montaż okien i drzwi może trwać od 1 do 3 dni,
- pokrycie dachu blachodachówką może trwać od 4 do 5 dni,
- wymiana instalacji elektrycznej może trwać od 2 do 7 dni.
Czy warto zdecydować się na przebudowę domu?
Przebudowa domu jest obecnie jednym z najczęstszych typów prowadzonych prac. Pozwala na poprawę parametrów technicznych budynku i tym samym zwiększenie jego funkcjonalności. To rozwiązanie dedykowane w szczególności dla osób, które chcą zminimalizować koszty. Nie da się ukryć, że przebudowa jest rozwiązaniem znacznie tańszym od budowy domu od zera. Jednak czy takie rozwiązanie zawsze się opłaca?
Ciężko jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. W istocie wszystko zależy od stanu technicznego budynku poddanego przebudowie. Jeżeli stan jest satysfakcjonujący i tym samym nie wymaga skomplikowanych prac, wówczas rozwiązanie to może się okazać naprawdę dobrym pomysłem, pozwalającym na znaczącą redukcję kosztów całego przedsięwzięcia. Jednak im gorszy będzie stan budynku, poddanego późniejszej przebudowie, tym koszty te będą wyższe. Być może w efekcie okaże się, że już w trakcie przeprowadzonych prac, na jaw wyjdzie szereg usterek, które znacząco podniosą koszt całej inwestycji. Ma to znaczenie w szczególności w przypadku kupna domu starego, celem poddania go późniejszej przebudowie. Nie znając historii budynku, łatwo przeoczyć istotne kwestie.
Chcąc uniknąć tego typu rozczarowania, warto jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie starego domu, zwrócić szczególną uwagę na materiały, jakie zostały użyte do wykonania ścian. Starannie oceń wszystkie pęknięcia i uszkodzenia, a nawet obecność nadmiernej wilgoci, grzybów i pleśni. Pamiętaj, że to właśnie stan ścian decyduje o tym, czy dany budynek może być poddany przebudowie, czy konieczne będzie jego całkowite rozebranie. W drugim kroku zwróć uwagę na stan zadaszenia. W przypadku konieczności przeprowadzenia kompleksowej wymiany więźby dachowej i/lub pokrycia, pełna inwestycja może się okazać całkowicie nieopłacalna. Wówczas warto kontynuować poszukiwania lub zdecydować się na budowę domu.
