Nie jest tajemnicą, że w dużych miastach Polski ceny działek budowlanych są wyraźnie wyższe w porównaniu z przedmieściami oraz terenami położonymi w większej odległości od miasta. Na dokładne ceny działek w miastach wpływa wiele rozmaitych czynników, w tym chociażby jakość życia, udogodnienia dostępne w okolicy, czy też polityka zagospodarowania przestrzeni. W tym artykule sprawdzimy, jak kształtują się ceny działek w dużych miastach i jakie czynniki mają decydujący wpływ na taki stan rzeczy.
Średnie ceny działek budowlanych w dużych miastach Polski
Różnice w średnich cenach działek budowlanych w największych miastach Polski zawsze warto zestawiać ze średnimi cenami w danym województwie. W niektórych przypadkach okaże się bowiem, że wysoka cena w danym mieście niekoniecznie idzie w parze ze średnimi cenami dla całego województwa w porównaniu z innymi regionami kraju. I odwrotnie – w przypadku drogich województw, ceny w poszczególnych miastach wcale nie muszą być wyższe w porównaniu z dużymi miastami z innego województwa. Poniżej przygotowaliśmy kilka przykładów:
- średnie ceny działek budowlanych w województwie dolnośląskim kształtują się obecnie na poziomie ok. 220 zł za m2. W stolicy województwa, Wrocławiu, średnie ceny za m2 oscylują w granicach 450 zł.
- w województwie mazowieckim średnie ceny za m2 oscylują obecnie na poziomie ok. 420 zł za m2. W stolicy kraju średnie dobijają do poziomu 800 zł za m2, przy czym ceny w samym centrum Warszawy zwykle wykraczają poza 1000 zł za m2.
- w województwie lubelskim mamy jedne z niższych cen. Średnia cena dla całego województwa wynosi ok. 180 zł za m2, natomiast w Lublinie jest to ok. 320 zł za m2.
- ciekawie prezentują się ceny w województwie pomorskim – średnia dla całego województwa to ok. 300 zł za m2, natomiast w Gdańsku ceny przekraczają 650 zł za m2.
- z kolei w województwie śląskim mamy jedną z niższych różnic w cenach dla całego województwa, jak i dużych miast. Wynika to z faktu, że region ten jest mocno zurbanizowany. W całym województwie ceny oscylują w granicach 220 zł za m2, natomiast dla aglomeracji Śląskiej, np. Katowic, będzie to ok. 350 zł za m2.
Ceny działek w dużych miastach zawsze są wyższe, aniżeli średnia dla całego województwa, jak i dla mniejszych miast w danym regionie. Bo choć coraz więcej osób „ucieka” z miasta na wieś, to jednak podaż działek w dużych miastach jest z góry ograniczona, a to oznacza, że z biegiem czasu ceny rosną, niezależnie od koniunktury na rynku nieruchomości.
Dlaczego działki w dużych miastach są droższe?
Wynika to przede wszystkim ze wzajemnego stosunku podaży do popytu. W dużych miastach liczba niezabudowanych działek budowlanych z roku na rok staje się coraz mniejsza, przez co podaż ogranicza się w tempie dużo szybszym, aniżeli ma to miejsce np. na przedmieściach, które dopiero się rozwijają. Tymczasem popyt na działki w dużych miastach zawsze utrzymuje się na wysokim poziomie. Tego typu działki przyciągają zarówno osoby, które marzą o budowie domu w mieście, jak również inwestorów, którzy na takiej działce chcą wybudować np. budynek usługowy.
Do tego dochodzą liczne udogodnienia związane z lokalizacją działki w mieście. Dostęp do sieci uzbrojenia terenu, lepsza komunikacja, dostęp do sklepów, szkół oraz innych obiektów użyteczności publicznej, a także do rozrywki – to wszystko sprawia, że budowa domu w mieście jest marzeniem wielu inwestorów. Nie dziwi zatem fakt, że inwestycja w nieruchomości gruntowe położone w miastach niemal zawsze oferuje wysoką stopę zwrotu – wysoki popyt przy stale ograniczającej się podaży sprawia, że ceny działek w dużych miastach będą rosły w perspektywie czasu.
Jakie czynniki mają wpływ na cenę działki w mieście?
W dużych miastach jeszcze większa liczba czynników oddziałuje na średnie ceny. Wyróżnić możemy czynniki typowe dla wszystkich miast, jak również czynniki, które decydują o różnicach w cenach dla różnych miast. Jeśli chodzi o czynniki typowe niemal dla każdego dużego miasta, są to: mniejsza dostępność działek budowlanych i wysoki popyt, dostęp do sieci uzbrojenia terenu, dostęp do drogi i sprawna komunikacja, a także dostęp do wielu udogodnień w postaci sklepów, szkół czy służby zdrowia.
Czynniki, które wpływają na różnice w cenach dla poszczególnych miast to chociażby jakość życia, średnia wysokość wynagrodzenia, jak również tempo rozwoju miast i prowadzona polityka zagospodarowania przestrzennego. Największym zainteresowaniem cieszą się działki w miastach, gdzie żyje się najlepiej ze względu na średnie place, stan infrastruktury i dostęp do udogodnień. I w takich właśnie miastach ceny będą najwyższe, o czym najlepiej świadczy to, że najdroższe miasta w Polsce pod kątem ceny gruntu to: Warszawa, Wrocław, Gdańsk czy Kraków.
Jak w nadchodzących latach będą kształtować się działki w miastach?
Jak już mówiliśmy, popyt utrzymujący się na wysokim poziomie przy jednocześnie stale kurczącej się podaży oznacza, że ceny działek budowlanych w dużych miastach w dłuższej perspektywie czasu zawsze będą rosnąć. Wpływa na to nie tylko stosunek podaży do popytu. Bardzo istotną kwestią są także realia na rynku nieruchomości. Obecnie za dom lub mieszkanie z rynku pierwotnego w stanie deweloperskim w dużym mieście często trzeba zapłacić nawet ponad 10,000 zł za m2. Tymczasem w cenie 6,000 – 7,000 zł za m2 można myśleć o budowie domu pod klucz w bardzo przyzwoitym standardzie. To sprawia, że coraz większa liczba osób skłania się ku budowie domu, aniżeli zakupie nieruchomości. Do tego potrzebna jest jednak działka budowlana, co dodatkowo stymuluje wzrost popytu.
