Przestrzeń otaczająca budynek biurowy powinna być funkcjonalna, zapewniać łatwą i szybką komunikację, a jednocześnie dbać o lepsze samopoczucie pracowników. Inwestorzy nie mają jednak pełnej swobody w kształtowaniu tego, jak wygląda teren dookoła budynku. Wiele zależeć będzie od warunków zabudowy i zagospodarowania terenu opisanych w planie miejscowym. W dużej mierze to właśnie zapisy zawarte w MPZP decydują o tym, jak wygląda zagospodarowanie terenu przy budynku biurowym. W niniejszym artykule omówimy najistotniejsze kwestie.
Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu w MPZP
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zawarte są szczegółowe informacja na temat tego, w jaki sposób można zagospodarować teren konkretnej działki budowlanej. Dotyczy to również parametrów budynków, jakie można wybudować na takiej działce. Jeśli inwestycja jest realizowana na działce położonej na obszarze, dla którego nie uchwalono MPZP, wówczas zamiennym dokumentem jest decyzja o warunkach zabudowy.
Jakie wytyczne obejmują warunki zabudowy i zagospodarowania terenu? Są to m.in.: dopuszczalna powierzchnia zabudowy, położenie budynku względem działki, liczba kondygnacji, wymagana liczba miejsc parkingowych, czy też teren biologicznie czynny. Dlatego też, pierwszym krokiem do opracowania funkcjonalnego projektu zagospodarowania terenu jest zapoznanie się ze szczegółowymi zapisami zawartymi w MPZP lub w decyzji o warunkach zabudowy. W zasadzie należy to zrobić jeszcze przed zakupem działki budowlanej, jako iż od warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zależeć może to, czy możliwa będzie realizacja zaplanowanej inwestycji.
Jakie elementy powinien obejmować projekt zagospodarowania terenu?
Projekt budowlany składa się z trzech części: projektu zagospodarowania terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Do obowiązkowych elementów projektu zagospodarowania terenu przy budynku biurowym należą:
- sieć uzbrojenia terenu,
- sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
- układ komunikacyjny (drogi wewnętrzne, chodniki, podjazdy, miejsca postojowe),
- miejsce składowania odpadów,
- układ zieleni (zadrzewienie, strefa zielenie wysokiej i niskiej).
Jak widzisz, już na etapie projektowania trzeba podjąć wiele istotnych decyzji związanych z praktycznym zagospodarowaniem przestrzeni otaczającej budynek biurowy. Pod uwagę warto wziąć ukształtowanie terenu – działka usytuowana na terenie o zróżnicowanej rzeźbie, np. na skarpie, jest dużo trudniejsza w zagospodarowaniu. Często trzeba na niej stosować mury oporowe, czyli konstrukcje, które zapobiegają osuwaniu się gruntu pod wpływem obciążeń generowanych przez elementy konstrukcyjne.
Warto również zauważyć, że wiele budynków biurowych stosuje technologie bazujące na odnawialnych źródłach energii, w celu ograniczenia zużycia energii pierwotnej. Oznacza to niższe koszty eksploatacyjne. Przykładem technologii OZE jest instalacja fotowoltaiczna, która produkuje prąd z energii słonecznej. Biorąc pod uwagę, że na dachu budynku biurowego często jest za mało miejsca, aby zmieścić na nim dostatecznie dużą liczbę paneli, często ustawia się je na gruncie. Taki zestaw fotowoltaiczny również warto przewidzieć na etapie projektowania. Powinien on być usytuowany w kierunku południowym, a jednocześnie w oddaleniu od wysokiej roślinności, co pozwoli zmniejszyć ryzyko osadzania się zanieczyszczeń na panelach.
Tereny zielone wokół budynku biurowego
Bardzo istotną rolę w kontekście zagospodarowania terenu wokół działki pełnią tereny zielone. Mają one wpływ na ogólną estetykę przestrzeni, na środowisko naturalne, jak również na samopoczucie pracowników biura. Nie należy zapominać o tym, że warunki zagospodarowania terenu opisane w MPZP lub w decyzji o warunkach zabudowy obejmują także wymóg zachowania określonej powierzchni biologicznie czynnej. Zgodnie z definicją, jest to teren z nawierzchnią ziemną urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, ale o powierzchni niemniejszej niż 10 m2. Do terenów biologicznie czynnych zalicza się także woda powierzchniowa.
Warto również nadmienić, że od powierzchni biologicznie czynnej zależeć może wysokość tzw. podatku deszczowego. Planując tereny zielone wokół budynku biurowego należy przewidzieć strefy zieleni niskiej, średniej i wysokiej. Roślinność wysoka nie powinna być usytuowana od strony południowej i zachodniej względem budynku, tak, aby go nie zacieniać i nie ograniczać dostępu do światła naturalnego. Planując układ zieleni warto pamiętać o praktycznych dekoracjach, takich jak chociażby murki, które mogą stanowić jednocześnie ławkę. Planując układ zieleni niskiej warto zadbać o to, aby był to teren jednolity, który będzie prostszy w koszeniu i pielęgnacji.
Jak uzyskać funkcjonalną i estetyczną przestrzeń?
Prawidłowe rozplanowanie zagospodarowania terenu przy budynku biurowym ma ogromny wpływ na funkcjonalność całego terenu. Przestrzeń powinna oferować wygodną i szybką komunikację, a jednocześnie stanowić estetyczną wizytówkę dla budynku. Prawidłowe rozplanowanie terenu może mieć także wpływ na koszty eksploatacyjne. Właściciele biur często zatrudniają bowiem ekipy odpowiedzialne za koszenie trawy i pielęgnację roślinności. Czasem zachodzi konieczność stosowania systemów nawadniania. Już na etapie projektowania warto zatem pomyśleć o tym, jak uzyskać teren, który nie nastręczy dodatkowych trudności w pielęgnacji.
W związku z tym, przy opracowywaniu projektu zagospodarowania ternu warto współpracować z architektem krajobrazu, który specjalizuje się w tworzeniu takich właśnie opracowań. Taki architekt może również przygotować kompleksowy projekt ogrodu, wraz z wyborem wyposażenia i roślinności, w taki sposób, aby ogród nie generował dodatkowych kosztów i nie wymagał czasochłonnej pielęgnacji. Daje to gwarancję, że finalne zagospodarowanie terenu przy budynku biurowym będzie funkcjonalne, estetyczne i dopasowane do specyfiki budynku biurowego.
