Rozpoczęcie prac budowlanych przy budowie domu jednorodzinnego wymaga uprzedniego załatwienia określonych formalności. Jedną z nich jest potrzeba uzyskania pozwolenia na budowę. Cała ta procedura budzi pewne obawy ze strony inwestorów, którzy woleliby uniknąć nieoczekiwanych trudności i opóźnień. Takich problemów można uniknąć poprzez właściwe przygotowanie się do inwestycji i zabezpieczenie wszystkich wymaganych dokumentów. Jak uzyskać pozwolenie na budowę w domu jednorodzinnym? Tego dowiesz się z poniższego artykułu.
Pozwolenie na budowę – kluczowa formalność przed rozpoczęciem inwestycji
Wiele osób obawia się procedur urzędowych, a często wynika to z historii innych inwestorów, którzy doświadczyli trudności z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jednak w zdecydowanej większości takich przypadków problemy są konsekwencją niewłaściwych przygotowań do inwestycji. Pozwolenie na budowę domu można uzyskać szybko i sprawnie, o ile tylko postępuje się w sposób usystematyzowany i uporządkowany. Do tego warto dowiedzieć się więcej o tym, na jakie kwestie należy zwrócić uwagę na etapie zakupu działki i projektowania domu – często to właśnie na tych etapach popełniane są błędy, które potem skutkują trudnościami w uzyskaniu pozwolenia na budowę.
Przy zakupie działki należy sprawdzić jej przeznaczenie i upewnić się, że na danej parceli będzie można zrealizować zaplanowaną inwestycję. Z kolei na etapie projektowania domu bardzo istotne jest gruntowne przeanalizowanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu – to od nich zależy, jaki dom jednorodzinny będzie można wybudować na działce. Często to właśnie niezgodność projektu z warunkami zabudowy skutkuje tym, że urząd odmawia wydania pozwolenia na budowę. Tych błędów można jednak uniknąć, jeśli tylko inwestor z wyprzedzeniem dowie się, jak wyglądają formalności, a także, jak odpowiednio przygotować się do wizyty w urzędzie.
Jak wyglądają formalności związane z pozwoleniem na budowę?
Do formalności związanych z pozwoleniem na budowę można przejść po uzyskaniu kompletnego projektu budowlanego. Taka decyzja jest wydawana w drodze postępowania administracyjnego. Inwestor powinien wypełnić stosowny wniosek, który można ściągnąć ze strony internetowej każdego urzędu miasta i starostwa. Wniosek warto na spokojnie i bez pośpiechu wypełnić w domu – pozwoli to uniknąć ewentualnych błędów, które mogłyby opóźnić uzyskanie decyzji. Do wniosku należy przygotować dokumenty – listę wymaganych dokumentów również można znaleźć na stronie urzędu. Omówimy je także w kolejnym akapicie.
Z teczką dokumentów można już ruszyć do urzędu miasta lub starostwa w celu złożenia wniosku. Pracownik urzędu przejrzy wszystkie dokumenty i jeśli będą one kompletne, przyjmie nasz wniosek, co zapoczątkuje postępowanie administracyjne. Poszczególne działy organu administracyjnego przestudiują projekt i sprawdzą, czy jest on zgodny z obowiązującymi warunkami zabudowy. Organ upewni się również, że obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza poza teren działki inwestora. Czas oczekiwania na decyzję wynosi zwykle do 65 dni. W przypadku decyzji pozytywnej potrzebnych jest kolejnych 14 dni na jej uprawomocnienie.
Jakie dokumenty powinien przygotować inwestor przed wizytą w urzędzie?
Przed wizytą w urzędzie warto wypełnić w domu wniosek pobrany ze strony urzędu, a następnie przygotować sobie w teczce wszystkie dokumenty, które będą potrzebne do załatwienia sprawy. Wykaz takich dokumentów można sprawdzić na stronie urzędu. Aby bezproblemowo uzyskać pozwolenie na budowę w domu jednorodzinnym, inwestor powinien przygotować następujące dokumenty:
- 3 egzemplarze projektu budowlanego,
- oświadczenie o prawie do dysponowania działką do celów budowlanych,
- zaświadczenie, że architekt posiada stosowne uprawnienia i należy do izby samorządu zawodowego architektów,
- oświadczenie architekta, że projekt został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków dla działki swojej i działek sąsiednich,
- warunki techniczne dostawy mediów niezbędnych do realizacji projektu,
- decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wymagana, jeśli na obszarze, w którym zlokalizowana jest działka nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania),
- ekspertyza z badań geotechnicznych (o ile była wymagana dla danego obiektu),
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej (trzeba ją zapłacić w sytuacji, gdy w domu jednorodzinnym wydzielona będzie powierzchnia przeznaczona do prowadzenia firmy).
Jak już mówiliśmy, pracownik urzędu przejrzy wniosek i sprawdzi poprawność danych, a następnie zweryfikuje, czy inwestor dostarczył wszystkie dokumenty. Może się jednak zdarzyć, że wniosek zostanie przyjęty, a inwestor po pewnym czasie uzyska informację o konieczności uzupełnienia pewnych brakujących dokumentów (zwykle są to dokumenty niezbędne przy konkretnym rodzaju inwestycji).
Pozwolenie na budowę a budowa domu w systemie zleconym
Budowa domu w systemie zleconym to sposób realizacji inwestycji, w którym za wszystkie etapy prac budowlanych odpowiada jedna firma. Jest to tzw. generalny wykonawca. Warto wspomnieć o tym, że w ramach kompleksowej realizacji inwestycji, generalny wykonawca może przejąć obowiązki inwestora związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu. W tej sytuacji pracownik firmy budowlane może reprezentować inwestora w urzędzie i w jego imieniu załatwić wszystkie niezbędne formalności. W tej sytuacji do powyższych dokumentów należy dopisać pełnomocnictwo.
Kiedy pozwolenie na budowę w domu jednorodzinnym nie jest konieczne?
Przepisy obowiązujące w dniu dzisiejszym sprawiają, że nie zawsze potrzebne jest pozwolenie na budowę w domu jednorodzinnym. Istnieją bowiem wyjątki, w których wystarczy uproszczona procedura zgłoszenia budowy. Zgodnie z przepisami, bez pozwolenia można wznosić domy o powierzchni zabudowy do 70 m2 (powierzchnia użytkowa do 90 m2). Może to być budynek dwukondygnacyjny. Projekt takiego domu wciąż musi być zgodny z obowiązującymi warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto, inwestor powinien wznosić taki budynek w celu zaspokojenia indywidualnych potrzeb mieszkaniowych.
Procedura zgłoszenia wygląda bardzo podobnie, ale jest uproszczona. Inwestor musi wypełnić inny formularz i przygotować te same dokumenty, co opisane powyżej. W tym przypadku urząd ma jednak jedynie 21 dni na ewentualne zgłoszenie sprzeciwu. Jeśli w tym czasie inwestor nie otrzyma pisemnego sprzeciwu, jest to tzw. milcząca zgoda, która daje zielone światło do rozpoczęcia inwestycji. Na koniec warto dodać, że coraz więcej mówi się o tym, że w najbliższych latach procedura zgłoszenia zostanie rozszerzona na wszystkie domy jednorodzinne.
