Zakup starego domu w okazyjnej cenie często stanowi opłacalny wstęp do budowy wymarzonego domu. W ten sposób inwestor nabywa nieruchomość gruntową, a stojący na niej dom może poddać rozbiórce. Jak się okazuje, nabycie zabudowanej i w pełni uzbrojonej parceli może się okazać tańsze w porównaniu z zakupem działki niezabudowanej. Należy jednak liczyć się z tym, że prace wyburzeniowe przed rozpoczęciem prac budowlanych wiązać się będą z dodatkowymi formalnościami i kosztami. Co warto wiedzieć na ten temat?
Jak feniks z popiołów – nowy dom na miejsce wyburzonego
Zakup działki i budowa domu to bardzo złożone i kosztowne przedsięwzięcie, które w wielu przypadkach może wymagać nawet siedmiocyfrowej kwoty na koncie. Inwestorzy poszukujący oszczędności często decydują się zatem na zakup domu z rynku wtórnego. Nieco szalonym, aczkolwiek całkiem ciekawym pomysłem jest zakup starego domu z myślą o rozbiórce i postawieniu w jego miejsce nowego domu. Jak się okazuje, w ten sposób często można nabyć nieruchomość gruntową w cenie niższej, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niezabudowanej.
Takie przedsięwzięcie jest jednak bardzo złożone, ponieważ po zakupie działki pojawia się konieczność przeprowadzenia prac rozbiórkowych istniejącego obiektu. To wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale również z niezbędnymi formalnościami. Czy prace wyburzeniowe przed rozpoczęciem prac budowlanych wymagają pozwolenia? To zależy od tego, jaki obiekt ma zostać poddany rozbiórce.
Jakich formalności wymagają prace wyburzeniowe?
Prace rozbiórkowe w świetle prawa budowlanego stanowią rodzaj prac budowlanych, a to oznacza, że nie można ich przeprowadzić bez zgody stosownego organu administracji. Rodzi się jednak pytanie, kiedy potrzebne jest pozwolenie na rozbiórkę, a kiedy wystarczy zgłoszenie takich prac. Rozbiórkę na zgłoszenie można dokonać w przypadku obiektów spełniających następujące warunki:
- budynki o wysokości poniżej 8 metrów, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza, niż połowa wysokości,
- obiekty nie mogą być wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną konserwatorską,
- budynki i obiekty, na budowę których nie wymagane jest pozwolenie na budowę.
Problematyczny jest zwłaszcza punkt trzeci. Większość starych domów było wzniesionych na podstawie pozwolenia na budowę, a co za tym idzie, także ich rozbiórka będzie wymagała stosownego pozwolenia. Na zgłoszenie będzie można jednak wyburzyć ewentualne wiaty lub niewielkie budynki gospodarcze stojące w miejscu, na którym planowana jest budowa domu. Zgłoszenia należy dokonać w starostwie lub urzędzie miasta. Jeśli organ administracji w przeciągu 21 dni nie sprzeciwi się takim pracom budowlanym, jest to równoznaczne z otrzymaniem zgody.
Czy prace wyburzeniowe mogą być objęte pozwoleniem na budowę?
Czy można uniknąć dodatkowych formalności w sytuacji, gdy prace rozbiórkowe mają być przeprowadzone w celu stworzenia przestrzeni pod budowę nowego obiektu? Jak najbardziej tak, jeśli obiekt, który chcemy wyburzyć, nie wymaga pozwolenia na rozbiórkę, a jedynie zgłoszenia, wówczas takowe zgłoszenie można zawrzeć we wniosku o pozwolenie na budowę. Projekt budowlany powinien wyjaśniać konieczność dokonania prac rozbiórkowych. Wówczas organ administracyjny obie sprawy rozpatrzy jako całość, a uzyskanie pozwolenia na budowę będzie równoznaczne z otrzymaniem zgody na dokonanie prac rozbiórkowych.
Kiedy potrzebne jest osobne pozwolenie na rozbiórkę budynku?
Obu spraw nie da się jednak połączyć w sytuacji, gdy prace wyburzeniowe przed rozpoczęciem prac budowlanych wymagają uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. W takich sytuacjach inwestor musi najpierw złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na rozbiórkę, dokonać prac rozbiórkowych i dopiero następnie złożyć wniosek o wydanie pozwolenia na budowę nowego obiektu. Niekiedy potrzebny może okazać się projekt rozbiórki obiektu. Trzeba się jednak liczyć z tym, że na wydanie decyzji w sprawie prac rozbiórkowych organ ma nawet 65 dni, a do tego dochodzi 14 dni na uprawomocnienie decyzji. W efekcie, czas oczekiwania poprzedzający prace rozbiórkowe może potrwać nawet 3 miesiące.
Ile kosztują prace rozbiórkowe?
Koszt rozbiórki jest zależny od kilku czynników, z czego najważniejsze są: poziom skomplikowania obiektu poddawanego rozbiórce, rodzaj gruzu uzyskanego w ramach prac wyburzeniowych, a także odległość dzieląca działkę budowlaną od najbliższego miejsca utylizacji odpadów budowlanych. W rezultacie, koszty prac rozbiórkowych mieszczą się w przedziale od 50 do 150 zł za metr sześcienny. Wyburzenie domu o metrażu 100 m2 będzie kosztować przynajmniej 20,000 – 30,000 zł. Warto mieć to na uwadze, planując zakup zabudowanej działki z myślą o wyburzeniu istniejącego obiektu.
