Rozbudowa domu to propozycja dla właścicieli, którzy chcą powiększyć powierzchnię użytkową swojego domu, ale też dla inwestorów, którzy rozważają zakup domu z rynku wtórnego. To dość złożony rodzaj robót budowlanych, a co za tym idzie, zanim inwestor przystąpi do pracy, musi najpierw sprostać określonym formalnościom. Obecnie możliwa jest rozbudowa domu bez pozwolenia przy uproszczonej procedurze zgłoszenia. Aby możliwa była realizacja tych robót budowlanych bez pozwolenia muszą być jednak spełnione pewne warunki.
Co to jest rozbudowa domu?
Rozbudowa domu to rodzaj prac budowlanych, których celem jest powiększenie powierzchni użytkowej istniejącego już budynku. Ze względu na sposób realizacji prac wyróżnić możemy rozbudowę w poziomie (dobudowę) oraz rozbudowę w pionie (nadbudowę). To dość złożony i skomplikowany proces, który pod wieloma względami przypomina budowę domu – w końcu nowe części obiektu wymagają tych samych prac, począwszy od robót ziemnych i fundamentowych. Dodatkowo, prace muszą być realizowane w taki sposób, aby nowo powstała część nie generowała dodatkowego obciążenia, które mogłoby oddziaływać na istniejącą już część obiektu.
Na rozbudowę często decydują się właściciele domów, którzy potrzebują wygospodarować dodatkowy pokój lub pomieszczenie do konkretnych celów. Rozwiązanie to jest popularne także wśród osób, które kupują stary dom z rynku wtórnego, a następnie chcą go przystosować do swoich potrzeb. Tematem wzbudzającym duże zainteresowanie jest rozbudowa domu bez pozwolenia. Czy pomimo faktu, że rozbudowa to zaawansowane i skomplikowane przedsięwzięcie, rzeczywiście można ją przeprowadzić bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę?
Jakich formalności wymaga rozbudowa domu?
Od 2015 roku rozbudowę domu można przeprowadzić bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Nie oznacza to jednak, że inwestor uniknie formalności. Stosowana jest bowiem uproszczona procedura zgłoszenia. Dodatkowo, aby zgłoszenie mogło zastąpić pozwolenie, planowana rozbudowa musi spełniać kilka określonych warunków, o których powiemy poniżej. Rozbudowa domu bez pozwolenia na pewno wymagać będzie odpowiednich przygotowań.
W pierwszej kolejności inwestor powinien sprawdzić szczegółowe warunki zabudowy i zagospodarowania terenu opisane w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy. W ten sposób można sprawdzić, czy planowana rozbudowa domu bez pozwolenia jest zgodna z warunkami zabudowy obowiązującymi na konkretnej działce budowlanej.
Następnie należy skorzystać z usług architekta lub rzeczoznawcy budowlanego, który przygotuje ekspertyzę techniczną budynku. Taka ekspertyza zawiera szczegółowe informacje na temat stanu technicznego budynku, a także konkretne rekomendacje dla planowanej rozbudowy. Na postawie takiej ekspertyzy architekt może przygotować projekt rozbudowy domu. Wyżej wymienione dokumenty będą potrzebne także w sytuacji, gdy inwestora interesuje rozbudowa domu bez pozwolenia, na podstawie uproszczonej procedury zgłoszenia.
Rozbudowa domu bez pozwolenia – jakie warunki trzeba spełniać?
Jak już mówiliśmy, aby możliwa była rozbudowa domu bez pozwolenia, planowane przedsięwzięcie musi spełniać kilka określonych warunków. Oto one:
- rozbudowa domu musi być zgodna z obowiązującymi warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu obowiązującymi na dane działce,
- obszar oddziaływania inwestycji musi mieścić się w całości na działce właściciela obiektu planującego rozbudowę,
- powierzchnia nowych obiektów nie może przekraczać 35 m2,
- na każde 500 m2 działki można wybudować tylko jeden obiekt o powierzchni do 35 m2.
Rozbudowa domu bez pozwolenia dotyczy przydomowych ganków i oranżerii, przy czym inwestor może w dowolny sposób zagospodarować dobudowany ganek. Jak najbardziej może to być pełnoprawne pomieszczenie mieszkalne z łazienką.
Jak wygląda procedura zgłoszenia rozbudowy domu?
Zgłoszenie w sprawie rozbudowy domu można złożyć w urzędzie miasta lub w starostwie powiatowym. Poza stosownym wnioskiem inwestor powinien przygotować następujące dokumenty:
- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy (jeśli nie obowiązuje plan miejscowy),
- ekspertyza techniczna dla istniejącej części obiektu,
- projekt rozbudowy domu,
- dokument stwierdzający prawo do dysponowania działką do celów budowlanych.
Urząd ma 21 dni na zapoznanie się ze zgłoszeniem i na ewentualny sprzeciw w tej sprawie. Jeśli planowana rozbudowa faktycznie spełnia wyżej omówione warunki, urząd nie powinien zablokować inwestycji, przy czym inwestor nie otrzyma także pisemnej zgody. Stosowana jest bowiem zasada „milczącej zgody”. Jeśli w terminie 21 dni od momentu zgłoszenia inwestor nie zostanie powiadomiony o sprzeciwie ze stronu organu administracji, jest to równoznaczne z uzyskaniem zgody na rozbudowę. Należy jeszcze pamiętać, że o terminie rozpoczęcia prac należy powiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego nie później niż 7 dni przed planowanym terminem.
