Przed rozpoczęciem budowy domu inwestora czekają liczne formalności związane z uzbrojeniem działki, wykonaniem zjazdu z drogi publicznej, jak również z pozyskaniem projektu budowlanego. Zanim rozpoczniemy inwestycje musimy oczywiście pozyskać pozwolenie na budowę lub, gdy jest to możliwe, dokonać zgłoszenia budowy domu. W niniejszym artykule skupimy się właśnie na tej ostatniej czynności. Podpowiadamy, jak uzyskać pozwolenie lub dokonać zgłoszenia, a także, od czego zależy wybór właściwej ścieżki postępowania.
Jakie formalności obowiązują przy budowie domu?
Inwestorzy przemierzający się do budowy domu muszą być gotowi na liczne formalności, którym trzeba sprostać. O ile tylko działamy w sposób uporządkowany i dysponujemy podstawową wiedzą, nie ma się czego obawiać. Na jakie formalności przy budowie domu należy zwrócić uwagę?
- uzyskanie przełączy budowlanych,
- wykonanie zjazdu z drogi publicznej,
- wyznaczenie granic działki przez geodetę (o ile jest to konieczne),
- badania geotechniczne gruntu,
- uzyskanie warunków zabudowy (wypis lub wyrys z planu miejscowego lub decyzja o warunkach zabudowy),
- uzyskanie mapy do celów projektów (wykonuje ją geodeta),
- pozyskanie projektu budowlanego,
- uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy,
- zawiadomienie do powiatowego inspektoratu budowlanego.
W tym artykule skupimy się na ostatnich formalnościach, które załatwia się przed budową domu. Powiemy zatem o tym, w jaki sposób uzyskać projekt budowlany, a także, jak wygląda procedura uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy. Czynności te mogą zająć nawet kilka miesięcy, a zatem inwestor powinien zabrać się za formalności przy budowie domu z pewnym wyprzedzeniem. Pozwoli to rozpocząć inwestycję w zamierzonym pierwotnie terminie.
Projekt budowlany – jak go uzyskać krok po kroku?
Podstawą do uzyskania odpowiedniego projektu budowlanego są warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, które określają to, jaki dom będzie można wybudować na wybranej działce. Warunki te można określić na podstawie wypisu i wyrysu z planu miejscowego, a jeśli na danym obszarze nie uchwalono takiego planu, na podstawie wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Następnie inwestor powinien uzyskać mapę zasadniczą, na podstawie której geodeta sporządzi mapę do celów projektowych niezbędną przy tworzeniu projektu budowlanego. Po uzyskaniu takiej mapy można wybrać jedno z dwóch sposobów na uzyskanie projektu.
Pierwszy z nich, popularniejszy, polega na zakupie gotowego projektu domu z katalogu wybranej pracowni architektonicznej. Obszerny katalog projektów od różnych autorów dostępny jest na stronie firmy budowlanej New-House. Następnie taki projekt oddaje się w ręce architekta, który dokona adaptacji, czyli przystosuje projekt do specyfiki działki oraz do uwarunkowań lokalnych. Drugim rozwiązaniem jest zamówienie projektu indywidualnego tworzonego od podstaw przez architekta. To rozwiązanie jest zazwyczaj droższe i wiąże się z dłuższym czasem oczekiwania, ale gwarantuje uzyskanie projektu w pełni przystosowanego do indywidualnych potrzeb. Projekt domu musi być zgodny z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. To absolutna podstawa potrzebna do tego, aby formalności przy budowie domu nie sprawiły nieoczekiwanych trudności.
Jak uzyskać pozwolenie na budowę?
Pierwszym krokiem powinno być skompletowanie wymaganych dokumentów, takich jak: 3 egzemplarze projektu budowlanego, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością do celów budowlanych, zaświadczenie o uprawnieniach architekta, wypis i wyrys z rejestru gruntów swojej i sąsiednich działek, warunki techniczne dostawy mediów, decyzja o warunkach zabudowy (w przypadku gdy na danym obszarze nie uchwalono planu miejscowego). Dokładny wykaz dokumentów można sprawdzić na stronie urzędu, w którym składasz wniosek.
Następnie pobierz ze strony internetowej urzędu wniosek o pozwolenie na budowę. Wypełnij go na spokojnie w domu i dołącz do teczki z dokumentami. Wniosek wraz ze wszystkimi dokumentami należy złożyć w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta. Urząd sprawdzi kompletność przyjętego wniosku, a następnie rozpocznie postępowanie w kierunku decyzji. Czas oczekiwania wynosi zwykle do 30 dni, ale czasem może się wydłużyć do 60 dni. Po wydaniu decyzji należy odczekać 14 dni, aż stanie się ona prawomocna. Daje to zielone światło do rozpoczęcia budowy domu.
Kiedy można zastosować zgłoszenie budowy domu?
Formalności przy budowie domu czasem można załatwić w drodze uproszczonej procedury zgłoszenia. Taką procedurę można zastosować w przypadku domów o powierzchni zabudowy do 70 m2, spełniających określone wymagania. Nie wymagają one pozwolenia na budowę. Zgłoszenie budowy wygląda bardzo podobnie – trzeba skompletować odpowiednie dokumenty i wypełnić wniosek Zgłoszenia budowy lub wykonania innych robót budowlanych. Dokumenty składa się w urzędzie miasta lub w urzędzie gminy. Czas oczekiwania wynosi jedynie 21 dni. Urząd nie wydaje zezwolenia – jeśli w tym czasie nie zgłosi sprzeciwu, jest to tzw. milcząca zgoda, która pozwala na rozpoczęcie budowy.
Formalności przed rozpoczęciem budowy domu
Dysponując już pozwoleniem na budowę można zabrać się za ostatnie formalności przy budowie domu. Należy wybrać firmę budowlaną, której powierzy się realizację inwestycji i podpisać umowę o wykonanie robót budowlanych. Należy także odebrać dziennik budowy i zatrudnić kierownika budowy, który będzie odpowiedzialny za prowadzenie dziennika oraz kontrolowanie, czy prace przebiegają zgodnie z założeniami projektu. Przed rozpoczęciem prac należy zabezpieczyć plac budowy ogrodzeniem i umieścić w widocznym miejscu tablicę informacyjną. Pozostaje jeszcze zgłosić termin rozpoczęcia prac w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego, nie później niż 7 dni przed tym terminem. I to wszystko, gdy załatwisz już powyższe formalności przy budowie domu, wykonawca może przystąpić do realizacji projektu.
