Szukając działki pod konkretną inwestycję, np. budowę domu, inwestor w pierwszej kolejności powinien sprawdzić, jakie jest przeznaczenie wybranej działki budowlanej. Określają to szczegółowe warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. To właśnie od nich zależeć będzie to, jaki budynek będzie można wybudować na wybranej działki. W niniejszym artykule podpowiadamy, jak sprawdzić, czy działka jest budowlana oraz na jakie jeszcze kwestie należy zwrócić uwagę.
Przeznaczenie działki – podstawowy czynnik przy wyborze
Analizując działkę budowlaną pod kątem planowanej inwestycji należy zwrócić uwagę na szereg istotnych czynników. Jednym z nich jest bez wątpienia przeznaczenie działki budowlanej. Przy planowaniu zagospodarowania przestrzennego planiści muszą z dużym wyprzedzeniem ustalać takie kwestie, jak to, gdzie znajdować się będą tereny po zabudowę mieszkalną, usługową i przemysłową. A zatem to, że działka jest budowlana, nie oznacza jeszcze, że można na niej wybudować dom. Wszystko zależeć będzie od tego, jakie jest przeznaczenie terenu, na którym znajduje się działka budowlana. Po uzyskaniu pewności, że przeznaczenie działki sprzyja naszym planom, należy zapoznać się z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu, które w bardziej szczegółowy sposób regulują to, jakie parametry będzie mógł mieć budynek wybudowany w danym miejscu.
Gdzie znaleźć informacje o przeznaczeniu działki budowlanej?
Informacje na temat przeznaczenia działki zawiera Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). To właśnie ten dokument jest efektem pracy planistów działających przy władzach samorządowych. Dokument składa się z części pisemnej (treść uchwały) oraz graficznej, która obejmuje mapę z zaznaczonymi obszarami. Obszary te są oznaczone określonym kolorem oraz symbolem. I to właśnie te oznaczenia informują inwestora o tym, jakie jest przeznaczenie działki budowlanej.
Dużym plusem jest to, że treść MPZP jest dostępna od ręki, w związku z tym przeznaczenie działki można sprawdzić w przeciągu kilku minut. To duże udogodnienie dla osób szukających odpowiedniej działki budowlanej. Aby poznać szczegółowe warunki zabudowy i zagospodarowania terenu w późniejszym terminie, już jako właściciel działki trzeba wystąpić do urzędu miasta lub urzędu gminy o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten posłuży architektowi przy sporządzaniu indywidualnego projektu domu lub przy adaptacji projektu gotowego.
Rodzaje działek budowlanych w MPZP
Przeznaczenie dla danego terenu w MPZP wyznacza symbol oraz kolor wypełnienia. Istnieje wiele rodzajów gruntów, natomiast jeśli chodzi o działki budowlane, najważniejsze rodzaje gruntów to:
- Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – symbol MN, kolor jasnobrązowy,
- Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – symbol MW, kolor ciemnobrązowy,
- Tereny zabudowy usługowej – symbol U, kolor czerwony,
- Tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych – symbol RM, kolor żółto-brązowy,
- Tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów – symbol P, kolor fioletowy.
Niektóre działki budowlane mogą mieć przeznaczenie mieszane, co oznacza, że możliwa będzie na nich budowa dwóch rodzajów budynków. Wówczas taki teren posiada wypełnienie kreskowane w dwóch kolorach. Jeśli na ten przykład wyznaczony obszar jest zakreskowany na kolor czerwony i jasnobrązowy, oznacza to, że w tym miejscu wybudować będzie można zarówno dom, jak również budynek usługowy. Jednak od szczegółowych warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zależeć będzie chociażby to, jaka będzie dopuszczalna powierzchnia budynku.
W jaki sposób można sprawdzić plan miejscowy?
Dawniej trzeba było pofatygować się do urzędu miasta lub urzędu gminy, do wydziału architektoniczno-budowlanego i poprosić o wgląd w MPZP dla danego obszaru. Dzisiaj sprawa jest dużo prostsza, ponieważ w większości przypadków miasta i gminy udostępniają plan miejscowy na swoich stronach internetowych. Zwykle jest on podzielony na pomniejsze pliki dla poszczególnych dzielnic lub obszarów. Wystarczy zatem pobrać plik dla obszaru, na którym znajduje się działka budowlana i już można sprawdzić, jakie jest przeznaczenie działki budowlanej. Planujesz budowę domu? W takim razie działka odpowiednia dla Ciebie powinna znajdować się na terenach oznaczonych kolorem jasnobrązowym oraz symbolem MN, czyli na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Brak planu miejscowego – jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?
Może się jednak zdarzyć sytuacja, w której interesująca Cię działka budowlana jest położona na obszarze, dla którego nie uchwalono jeszcze Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Dotyczy to zwykle małych miejscowości oraz terenów niezurbanizowanych, gdzie tego typu plan jest po prostu zbędny. Czy to oznacza, że na wybranej działce możesz wybudować dowolny budynek? Oczywiście nie. Dokumentem zastępującym MPZP w takich sytuacjach jest decyzja o warunkach zabudowy zwana potocznie WZ-ką.
Taki dokument można pozyskać w urzędzie miasta lub w urzędzie gminy. Co ważne, może to zrobić także osoba, która nie jest właścicielem działki budowlanej, aczkolwiek jest to usługa płatna. WZ-kę nieodpłatnie może natomiast pozyskać właściciel działki. Jeśli zatem szukasz działki na obszarze, dla którego nie uchwalono jeszcze MPZP, najlepiej jest szukać działki, dla której wydana została już WZ-ka. Wielu właścicieli, którzy chcą szybko i sprawnie sprzedać nieruchomość gruntową, pozyskują taką decyzję, aby móc ją przedłożyć potencjalnym nabywcom. Decyzja o warunkach zabudowy nie tylko informuje o przeznaczeniu działki, ale zawiera również szczegółowe informacje na temat warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
