O tym, co dokładnie inwestor będzie mógł wybudować na swojej działce decydują dokumenty określające warunki zabudowy. Jest to Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy (WZ). Dokumenty te określają dokładne przeznaczenie działki, a jednocześnie zawierają informacje na temat wymogów, jakie muszą spełniać budynki wznoszone w tym miejscu. Z niniejszego artykułu dowiesz się, co dokładnie określają te dokumenty, kiedy należy się z nimi zapoznać, a także w jaki sposób można je uzyskać.
Co to jest WZ i MPZP?
Zacznijmy od rozszyfrowania powyższych skrótów. MPZP to Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jest to akt prawa miejscowego przyjmowany w formie uchwały rady gminy, określający przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Składa się z części tekstowej oraz graficznej. MPZP występuję na większości terenów zurbanizowanych, ale nie zawsze uchwala się go dla terenów wiejskich czy też przedmieść. Jeśli dla danego obszaru nie uchwalono planu miejscowego, wówczas jego zamiennikiem staje się decyzja o warunkach zabudowy, potocznie nazywana WZ-ką. Wówczas to okna określa przeznaczenie, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla wybranej działki.
W jakim celu stosuje się powyższe dokumenty?
Gdyby inwestorzy mieli pełną swobodę w kwestii warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, istnieje duże prawdopodobieństwo, że szybko pojawiłby się nieład urbanizacyjny i chaos krajobrazu. Widać to zresztą na niektórych starych osiedlach domów jednorodzinnych, które były wznoszone jeszcze w okresie PRL-u, gdy nikt nie zwracał uwagi na warunki zabudowy. Planiści ustalają warunki zabudowy właśnie po to, aby zachować ład przestrzenny i spójny krajobraz. Z tego względu MPZP i WZ narzucają inwestorom szereg wymogów, które trzeba spełnić przy planowaniu inwestycji. Dotyczy to także osób, które budują dom jednorodzinny. Wybór projektu, który nie sprosta warunkom zabudowy sprawi, że jego realizacja nie będzie możliwa bez kosztownych zmian i przeróbek.
Co określają MPZP i WZ-ka?
Jak już mówiliśmy, MPZP oraz WZ-ka określają przeznaczenie gruntu, warunki zabudowy oraz warunki zagospodarowania terenu. Co to oznacza dla inwestora przymierzającego się do budowy domu? Otóż powyższe dokumenty mogą regulować liczne kwestie związane z tym, jaki budynek będzie można wznieść na wybranej działce. Warto zwrócić uwagę na kluczowe parametry:
- długość i szerokość budynku,
- dopuszczalna powierzchnia zabudowy lub powierzchnia użytkowa,
- wysokość budynku,
- rodzaj dachu oraz kąt nachylenia połaci,
- materiały, które można użyć przy budowie domu,
- kolor elewacji.
Ponadto, MPZP i WZ-ka mogą narzucać to, jak duża powinna być powierzchnia biologicznie czynna na działce. Lokalizacja domu może być określona przez nieprzekraczalną lub obowiązującą linię zabudowy. Jak widzisz, dokumenty zawierające warunki zabudowy mają bardzo duże znaczenie w kontekście prawidłowego planowania inwestycji.
Kiedy należy zapoznać się z warunkami zabudowy?
Z warunkami zabudowy warto zapoznać się jeszcze przed zakupem działki budowlanej, zwłaszcza, gdy mamy bardzo konkretne oczekiwania względem specyfiki domu. Należy sprawdzić przeznaczenie działki oraz najważniejsze warunki zabudowy. Wgląd w MPZP może uzyskać każdy, w tym osoba niebędąca właścicielem działki. Podobnie jest w przypadku WZ-ki, ale tu sprawa jest nieco bardziej złożona. Otóż osoba niebędąca właścicielem działki może uzyskać taką decyzję, ale jest to płatne. Z kolei bezpłatnie decyzję mogą otrzymać właściciele działki. W związku z tym, jeśli szukasz działki na terenie, dla którego nie uchwalono MPZP, szukaj ogłoszeń, w których sprzedawca zaznacza, że jest to działka z warunkami zabudowy. Wgląd w dokument na pewno ułatwi podjęcie odpowiedniej decyzji.
Ze szczegółowymi warunkami zabudowy należy się zapoznać przed zakupem gotowego projektu domu. Należy bowiem wybrać projekt, który pod większością względów będzie zgodny z ustaleniami MPZP lub WZ-ki. W ten sposób unikniesz kosztowej adaptacji i wielu poważnych ingerencji w projekt. Jeśli natomiast chcesz zamówić indywidualny projekt domu, dokumenty uzyskaj przed wizytą u architekta. Architekt w procesie projektowania weźmie pod uwagę warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jak również specyfikę działki.
W jaki sposób można uzyskać MPZP lub WZ-kę?
Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można uzyskać składając wniosek w urzędzie miasta lub w urzędzie gminy. Obecnie można to zrobić drogą elektroniczną. Czas oczekiwania wynosi od 7 do 30 dni. Opłata skarbowa od wypisu wynosi 30 zł do 5 stron i 50 zł powyżej 5 stron. W przypadku wyrysu jest to 20 zł za każdą pełną lub rozpoczętą stronę odpowiadają stronie formatu A4, przy czym koszt nie może przekroczyć 200 zł. Finalnie, maksymalnie za wypis i wyrys z MPZP trzeba zapłacić 250 zł. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta, a więc sprawę załatwimy w tym samym urzędzie, co w przypadku MPZP. Tyle tylko, że składamy inny wniosek. Właściciele działki mogą otrzymać WZ-kę bezpłatnie, natomiast osoby nie posiadająca prawa własności muszą wnieść opłatę rzędu nawet kilkuset złotych.
