Dysponujesz już własną działką budowlaną i zastanawiasz się, od czego właściwie zacząć budowę domu? To bez wątpienia złożona i czasochłonna inwestycja, która wymaga odpowiednich przygotowań oraz dopełnienia wielu formalności. W niniejszym artykule poruszymy najważniejsze etapy przygotowań, które mają miejsce pomiędzy zakupem działki, a rozpoczęciem budowy. Uporządkowane działania zgodnie z planem pozwolą znacznie skrócić czas przygotowań, a co za tym idzie, przełożą się na optymalny termin rozpoczęcia budowy domu.
Formalności związane z uzyskaniem przyłączy
Uzyskanie przyłączy technicznych (energetyczne, wodne, kanalizacyjne, gazowe) często wymaga wielu miesięcy, a co za tym idzie, warto się tym zająć jeszcze przed rozpoczęciem budowy domu. Dotyczy to zwłaszcza przyłącza energetycznego, które będzie potrzebne do zawarcia umowy o prąd budowlany. Alternatywą jest wykonanie przyłącza tymczasowego, które można uzyskać szybciej. Formalności związane z uzyskaniem przyłączy wymagają wystąpienia do lokalnych dostawców z wnioskiem o określenie warunków przyłączenia do sieci, przygotowaniem stosownych projektów oraz zatrudnieniem wykonawcy. Procedury dla każdego z przyłączy mogą być nieco inne. Np. za wykonanie przyłącza energetycznego do granicy działki odpowiada firma energetyczna, ale już w przypadku przyłącza wodnego i kanalizacyjnego to inwestor musi zatrudnić wykonawcę, który wykona przyłącze na całej długości.
Formalności związane z uzyskaniem dostępu do drogi
Jeśli Twoja działka budowlana nie posiada jeszcze dostępu do drogi publicznej, musisz zatrudnić firmę, która wykona projekt zjazdu, z którym zawnioskujesz o zezwolenie na lokalizację zjazdu. Jeśli Twoja droga jest odcięta od drogi publicznej, będziesz musiał porozumieć się z właścicielami sąsiednich działek w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej i wykonania na ich posesji drogi wewnętrznej. Oczywiście sąsiedzi nie zawsze są skłonni do współpracy, a w najgorszym razie sprawa może skończyć się w sądzie, co znacząco odwlecze start inwestycji. Tymczasem dostęp do drogi jest niezbędny do rozpoczęcia budowy. W końcu na działkę muszą być dostarczane materiały oraz sprzęt potrzebny do realizacji robót budowlanych.
Pozyskanie niezbędnych dokumentów
Przy budowie domu niezbędne będą liczne dokumenty, które należy zdobyć z pewnym wyprzedzeniem. Potrzebne będzie chociażby oświadczenie o możliwości przyłączenia do poszczególnych sieci oraz oświadczenie o możliwości połączenia działki z drogą publiczną. Ponadto, przed budową domu należy uzyskać następujące dokumenty:
- wypis i wyrys z rejestru gruntów dla swojej działki oraz działek sąsiednich,
- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- decyzja o warunkach zabudowy (jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP),
- mapa zasadnicza potrzebna na etapie projektowania domu,
- ekspertyza geotechniczna (sporządzana na podstawie badań geotechnicznych gruntu. Nie zawsze są one obligatoryjne, ale warto je wykonać).
Powyższe dokumenty będą niezbędne do załatwienia licznych formalności związanych z budową domu, jak chociażby z uzyskaniem pozwolenia na budowę lub przy zgłaszaniu budowy.
Faza projektowania domu
Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na zakup gotowego projektu domu czy też zamówisz projekt indywidualny, musisz uzyskać mapę do celów projektowych. Taką mapę sporządzi dla Ciebie geodeta na podstawie uzyskanej wcześniej mapy zasadniczej. Mapa do celów projektowych uwzględni lokalizację budynku, instalacji i sieci podziemnych, jak również innych obiektów i elementów zagospodarowania terenu.
Jeśli decydujesz się na zakup gotowego projektu domu, koniecznie pamiętaj o tym, aby w pierwszej kolejności sprawdzić ustalenia MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. Dokumenty te mogą regulować liczne kwestie związane z tym, jaki dom będzie można wybudować na konkretnej działce, np. maksymalną powierzchnię zabudowy, wysokość czy kąt nachylenia dachu. Po zakupie gotowego projektu domu oddaje się go w ręce architekta, który dostosuje projekt do specyfiki działki i sporządzi kompletny projekt architektoniczno-budowlany. Wygodniejszą, ale i droższą opcją jest projekt indywidualny, w którym to architekt musi zadbać o to, aby projekt był dostosowany do specyfiki działki budowlanej oraz uwarunkowań lokalnych.
Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy
Zanim na Twojej działce rozpoczną się roboty budowlane, musisz oczywiście otrzymać stosowną zgodę. Dla większości domów jednorodzinnych wciąż potrzebne jest pozwolenie na budowę. Wniosek wraz z kompletem dokumentów należy złożyć w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta. Czas oczekiwania na decyzję wynosi do 65 dni. Ponadto, należy odczekać kolejne 14 dni na uprawomocnienie się decyzji. W przypadku domów o powierzchni do 70 m2 często możliwa jest uproszczona procedura zgłoszenia. Załatwienie sprawy wygląda bardzo podobnie i wymaga tych samych dokumentów, z tą różnicą, że przy zgłoszeniu urząd ma 21 dni na ewentualny sprzeciw. Brak pisemnego sprzeciwu jest równoznaczny z wyrażeniem zgody na rozpoczęcie budowy.
Gdy otrzymasz już zielone światło na budowę domu, pamiętaj, że masz trzy lata na rozpoczęcie inwestycji. Tyle bowiem jest ważne pozwolenie na budowę, ale również zgoda uzyskana w ramach zgłoszenia. Nie później niż siedem dni przed rozpoczęciem budowy domu poinformuj o terminie powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego.
Ostatnie przygotowania przed rozpoczęciem budowy domu
Gdy otrzymasz zielone światło na rozpoczęcie budowy, wybierz firmę budowlaną i zadbaj o korzystną dla siebie umowę o roboty budowlane. Przygotuj harmonogram prac i zadbaj o dobry kosztorys. Wybierz także doświadczonego kierownika budowy, który będzie nadzorował przebieg prac i dbał o ich zgodność z przepisami oraz założeniami projektu. Przed rozpoczęciem prac budowlanych należy ogrodzić plac budowy i umieścić stosowną tabliczkę informacyjną. Pierwszym etapem będzie wytyczenie budynku przez geodetę, po którym nastąpią roboty ziemne i prace fundamentowe.
