Inwestorzy przymierzający się do rozpoczęcia budowy domu obawiają się licznych formalności, których trzeba dopełnić, aby prace postępowały zgodnie z prawem. Budowę można rozpocząć po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub po zgłoszeniu budowy domu (w sytuacji gdy projekt spełnia wymogi dla tej procedury). Czy w trakcie budowy domu możemy spodziewać się kontroli ze strony inspektoratu nadzoru budowlanego? Tego typu kontrole zdarzają się dość rzadko, ale warto wiedzieć, kiedy mają miejsce i w jaki sposób przebiegają.
Nadzór budowlany – co należy wiedzieć o tej instytucji?
Organy nadzoru budowlanego zajmują się kontrolą przestrzegania przepisów prawa budowlanego. Zajmują się wyłącznie tymi kwestiami, które wiążą się z ochroną interesu publicznego – np. nakazują poprawki lub rozbiórkę obiektu stanowiącego zagrożenie. Nadzór budowlany nie rozstrzyga natomiast sporów o charakterze cywilnym i prywatnym. Kontrola może być przeprowadzona za sprawą sąsiada, który złoży zawiadomienie o nieprawidłowościach, ale materiały zebrane w tej sprawie przez nadzór budowlany posłużą w postepowaniu administracyjnym, którego celem będzie rozwiązanie sporu.
Większość inwestorów w trakcie budowy domu może spotkać się z przedstawicielem pierwszej instancji tej instytucji, czyli z powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego. Na szczeblu wojewódzkim organem nadzoru budowlanego jest wojewoda, który działa z pomocą wojewódzkiego inspektoratu nadzoru budowlanego. Najwyższą instancją jest natomiast główny inspektor nadzoru budowlanego. Inwestorzy przy budowie domu często obawiają się kontroli ze strony tej instytucji. Ale czy rzeczywiście jest się czego obawiać? Jeśli inwestycja jest realizowana zgodnie z przepisami prawa budowlanego, ze strony inspektora nadzoru na pewno nie grożą nam żadne nieprzyjemności.
Kiedy miejsce ma kontrola nadzoru budowlanego?
W trakcie budowy domu kontrola nadzoru budowlanego jest dokonywana niemal wyłącznie za sprawą zawiadomienia wpływającego do organu. Takie zawiadomienie może zgłosić każdy – właściciel sąsiedniej działki, ale również zwykły przechodzień. W tym zawiadomieniu należy wskazać, jakie przewinienia ciążą na inwestorze zadaniem osoby zawiadamiającego. Może to być np. brak tabliczki informacyjnej, niewłaściwe ogrodzenie placu budowy, czy też oddziaływanie inwestycji na sąsiednie nieruchomości. Przy zakończeniu budowy domu kontrola nadzoru budowlanego jest obowiązkowa w sytuacji, gdy dany budynek wymaga pozwolenia na użytkowanie. Domy jednorodzinne o funkcji wyłącznie mieszkalnej takiego pozwolenia nie wymagają, ale już domy, w których prowadzona będzie także działalność gospodarcza jak najbardziej. Wówczas wyniki wizyty ma decydujący wpływ na to, czy pozwolenie na użytkowanie zostanie wydane.
Jak wygląda kontrola nadzoru budowlanego?
Zazwyczaj nadzór budowlany zapowiada termin kontroli, gdyż kontrola musi być prowadzona w obecności inwestora, kierownika budowy lub innej osoby upoważnionej. Jednak w sytuacji, gdy uprzedzenie inwestora jest niezasadne i daje możliwość przygotowania obiektu na czas kontroli, nadzór może przeprowadzić kontrolę w sposób niezapowiedziany. Wówczas możemy spodziewać się telefonu z prośbą o pojawienie się na placu budowy osoby uprawnionej (inwestor, jego pełnomocnik lub kierownik budowy). Inspektor nadzoru budowlanego zapozna się ze stanem faktycznym inwestycji i poprosi o wgląd w dokumentację, aby sprawdzić, czy prace przebiegają zgodnie z przepisami. Inwestor może także zlecić inwestorowi dostarczenie opinii technicznej lub ekspertyzy. Wynikiem przeprowadzonej kontroli będzie protokół.
Jakie uprawnienia posiada inspektor nadzoru budowlanego?
Inspektor nadzoru budowlanego w trakcie kontroli może zażądać wglądu we wszystkie dokumenty, takie jak np. projekt budowlany czy dziennik budowy. Może swobodnie poruszać się po placu budowy (w stosownym kasku ochronnym), dokonywać oględzin oraz pomiarów. Może także przepytać świadków i uzyskać w ten sposób zeznania, które znajdą się w protokole. Jeśli odkryte zostaną poważnie nieprawidłowości stanowiące zagrożenie dla innych, wówczas inspektor nadzoru budowlanego ma prawo wstrzymać budowę i zlecić konieczne poprawki. W skrajnych sytuacjach może również wydać decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę obiektu i uporządkowanie terenu. Jak już mówiliśmy, organ nadzoru budowlanego nie rozwiązuje natomiast sporów prywatnych. Wówczas protokół trafia do właściwych organów administracyjnych, które zajmą się sprawą.
Przeglądy dokonywane w końcowej fazie budowy domu
Kontrole często są mylone z przeglądami. Pamiętajmy, że do przeprowadzenia kontroli na placu budowy upoważniony jest tylko nadzór budowlany. W trakcie budowy domu jednorodzinnego rzadko zdarzają się kontrole ze strony nadzoru, natomiast obowiązkowe są pewne przeglądy, w wyniku których inwestor otrzyma dokumenty potrzebne do formalnego zakończenia budowy. Do zakończenia budowy domu potrzebne będą protokoły z badań i sprawdzeń. Dotyczy to wszystkich instalacji wewnętrznych (wodno-kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, grzewcza, wentylacja) oraz przyłączy. Potrzebny jest także protokół geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej sporządzony przez geodetę. Jeśli organ administracyjny będzie miał wątpliwości, co do prawidłowości zrealizowanych prac budowlanych i ich zgodności z projektem, wówczas na miejsce może zostać wysłany inspektor nadzoru budowlanego.
