Przeglądając ogłoszenia z nieruchomościami gruntowymi na sprzedaż często możemy spotkać się z pojęciem działki rolno-budowlanej. Należy mieć jednak świadomość tego, że w polskim prawie nie znajdziemy definicji takowej działki. Dlatego w przypadku tego typu nieruchomości gruntowych należy być szczególnie ostrożnym. O tym, co dokładnie będzie można wybudować na takiej działce często decyduje indywidualna specyfika parceli oraz uwarunkowania lokalne. Sprawdźmy, czym dokładnie jest działka rolno-budowlana i na co warto zwracać uwagę przy zakupie.
Czym właściwie jest działka rolno-budowlana?
Jak wspomnieliśmy we wstępie, w polskim prawie nie ma definicji, która jednoznacznie wyjaśniałaby, co znaczy termin „działka rolno-budowlana”. Pojęcie to ma charakter potoczny i jest wykorzystywana przede wszystkim na portalach z ogłoszeniami, jak również na tablicach informujących nas o tym, że dany grunt jest na sprzedaż. W praktyce, działka rolno-budowlana to najczęściej mieszana nieruchomość gruntowa, która jest klasyfikowana jako działka rolna, ale jednocześnie MPZP lub wydana wcześniej decyzja o warunkach zabudowy przewiduje możliwość zabudowania takiej działki. Inwestorzy zainteresowani pozyskaniem takiej działki muszą być jednak bardzo ostrożni – każda taka działka jest inna i oferuje inwestorom inne możliwości. Kupując działkę rolno-budowlaną nie można zatem w ciemno zakładać, że możliwa na niej będzie budowa domu.
Co można wybudować na działce rolno-budowlanej?
Wiemy już, że działka rolno-budowlana to potoczny termin, który jest stosowany przez inwestorów w odniesieniu do działki rolnej, na której przewidziana jest możliwość zabudowy. Taką możliwość przewiduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). I to właśnie w nim szukać należy informacji na temat tego, co dokładnie będzie można wybudować na takiej działce. Jednocześnie trzeba mieć na względzie to, że w przypadku działki rolno-budowlanej możliwość zabudowy występuje wyłącznie w przypadku fragmentu działki oznaczonego jako „budowlana”.
W praktyce, działka rolno-budowlana często występuje blisko większych dróg publicznych i niedaleko terenów zurbanizowanych. Ponadto, część budowlana takiej działki musi spełniać określone wymagania, takie jak dostęp do drogi publicznej oraz możliwość uzbrojenia. Jeśli na danym ternie nie obowiązuje MPZP, możliwość zabudowy na działce rolnej może pojawić się w przypadku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, która może być wydana po spełnieniu przez działkę pewnych kryteriów. Należy jednak pamiętać, że w tym przypadku wciąż mamy do czynienia z działką rolną, a przed przystąpieniem do budowy konieczne będzie wyłączenie takiej działki z produkcji rolnej.
Co należy sprawdzić przed zakupem takiej działki?
To właśnie ustalenia MPZP są decydujące w sprawie tego, co dokładnie można wybudować na działce rolno-budowlanej, a konkretnie na jej części zaklasyfikowanej jako budowlana. I to właśnie od szczegółowego przeanalizowania planu miejscowego należy rozpocząć proces decyzyjny. Należy sprawdzić, co dokładnie i w którym miejscu będzie można wybudować na takiej działce. Na pewno warto przeanalizować dokładne wymiary, ukształtowanie i powierzchnię budowlanej części działki, sprawdzić sposób komunikacji z drogą publiczną, a także dostępne przyłącza. W gruncie rzeczy trzeba sprawdzić, czy taka działka jest odpowiednia pod kątem indywidualnych potrzeb i planów.
Kto może kupić działkę rolno-budowlaną?
Od 2003 roku w Polsce obowiązują przepisy, które mają ograniczyć możliwość obrotu rolnymi nieruchomościami gruntowymi. Działka rolno-budowlana zarówno w Ewidencji Gruntów, jak i w MPZP jest klasyfikowana jako rolna, a to oznacza, że przy zakupie takich parceli obowiązują pewne ograniczenia. Działkę rolną o powierzchni do 1 ha bez problemu może kupić osoba, która nie jest rolnikiem. Nieco trudniej jest w przypadku dużych działek o powierzchni powyżej 1 ha. Teoretycznie osoba niebędąca rolnikiem może kupić taką parcelę, ale wcześniej konieczne jest uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Działkę rolno-budowlaną bez żadnych trudności nabędzie natomiast osoba prowadząca działalność rolną.
Czy zakup działki rolno-budowlanej to dobra inwestycja?
To oczywiście zależy od tego, czy konkretna działka rolno-budowlana umożliwia realizację celu inwestora. Jeśli Twoim celem jest budowa domu jednorodzinnego, musisz sprawdzić, czy ustalenia MPZP dla konkretnej działki dają możliwość wybudowania domu o interesujących Cię parametrach. Drugim czynnikiem jest cena – po dokładnej analizie parceli trzeba ocenić, czy cena oczekiwana przez sprzedawcę jest atrakcyjna. Jeśli działka rolno-budowlana jest sprzedawana w cenie przeciętnej działki budowlanej w tej lokalizacji, możemy przypuszczać, że nie jest to najlepsza oferta. Tego typu działki oznaczają większe ograniczenia w swobodzie zagospodarowania, z co za tym idzie, powinny być one tańsze od działki budowlanej. Reasumując, działka rolno-budowlana to dobry pomysł, jeśli pozwala ona na realizację naszego celu i jest dostępna w atrakcyjnej cenie.
