Powierzchnia zabudowy to jeden z kluczowych parametrów każdego budynku. Już na etapie wyboru gotowego projektu domu należy zwrócić uwagę na jego powierzchnię zabudowy, aby sprawdzić, czy jest ona zgodna z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. W niniejszym artykule tłumaczymy, czym właściwie jest powierzchnia zabudowy, jak ją obliczyć, a także, dlaczego jest tak istotnym parametrem.
Powierzchnia zabudowy – definicja
Definicję powierzchni zabudowy możemy znaleźć w Polskiej Normie PN-ISO 9836 „Właściwości użytkowe w budownictwie”. Zgodnie z tą definicją, powierzchnia zabudowy to powierzchnia terenu zajętego przez budynek w stanie wykończonym, wyznaczonym przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzie budynku na powierzchnię terenu. W ustawie Prawo Budowlane powierzchnia zabudowy jest jedynie określona jako jeden z charakterystycznych parametrów użytkowych. Warto również powołać się na Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowych zakresu i formy projektu budowlanego. Rozporządzenie to potwierdza definicję obecną w Polskiej Normie, ale jednocześnie podaje katalog zewnętrznych elementów budynku, których powierzchni nie wlicza się do powierzchni zabudowy.
Czego nie wliczamy do powierzchni zabudowy?
Obliczanie powierzchni zabudowy zgodnie z definicją obecną w Polskiej Normie mogłoby być o tyle problematyczne, że ciężko jednoznacznie stwierdzić, co dokładnie możemy uznać za zewnętrzne krawędzie budynku. Niektóre elementy budynku mogą zwiększać jego obrys, nie będąc jednocześnie istotnym elementem konstrukcyjnym. Na szczęście przepisy prawne przewidują katalog zewnętrznych elementów budynku, których nie należy wliczać do powierzchni zabudowy. Są to:
- obiekty budowlane oraz ich części niewystające ponad powierzchnię terenu (np. fundamenty);
- elementy drugorzędne, takie jak: schody zewnętrzne, tarasy naziemne, gzymsy, balkony, daszki, rampy zewnętrzne, występy dachowe, markizy, elementy oświetlenia zewnętrznego;
- wydzielone obiekty pomocnicze, takie jak: szklarnie, altany, szopy.
Na podstawie powyższej definicji możemy zatem uznać, że krawędziami zewnętrznymi budynku wliczanymi do powierzchni zabudowy są jego elementy konstrukcyjne będące przegrodami. Nie liczymy natomiast okapu dachu, balkonu, tarasu oraz innych elementów wystających.
Jak prawidłowo obliczyć powierzchnię zabudowy?
Do obliczenia powierzchni zabudowy wykorzystujemy rzut górny na bryłę budynku. Wyznaczamy najbardziej wysunięte na zewnątrz krawędzie budynku będące jego przegrodami (zwykle są to ściany zewnętrzne), niezależnie od tego, na której kondygnacji się znajdują (to z kolei oznacza, że do powierzchni zabudowy liczyć się będą ściany zewnętrzne piętra, które mogą być wysunięte poza obrys parteru). Jeśli uzyskamy figurę prostokąta, obliczenie powierzchni zabudowy jest bardzo proste. Wystarczy jedynie pomnożyć długość i szerokość takiego prostokąta. Jeśli budynek odznacza się bardziej złożoną bryłą na planie wielokąta, wówczas najwygodniejszym sposobem jest podzielenie tej bryły na pomniejsze prostokąty, obliczenie ich powierzchni, a następnie zsumowanie.
Dlaczego dokładna powierzchnia zabudowy jest tak ważna?
Powierzchnia zabudowy to jeden z charakterystycznych parametrów budynku. Jak się okazuje, maksymalną powierzchnię zabudowy na danej działce ograniczać mogą ustalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (lub decyzji o warunkach zabudowy, gdy na danym terenie nie obowiązuje MPZP). W MPZP obowiązuje np. wskaźnik powierzchni zabudowy, czyli procentowy udział powierzchni zabudowy w powierzchni działki. Załóżmy, że Twoja działka budowlana ma powierzchnię 1000 m2. W MPZP znajduje się natomiast zapis, że stopień zabudowy nie może przekraczać 40% (lub 0,40). Oznacza to, że powierzchnia zabudowy wszystkich obiektów budowlanych wzniesionych na Twojej działce nie może przekraczać 400 m2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego może wyznaczyć także wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej.
Dlatego też, gotowy projekt domu najlepiej jest wybierać mając już działkę budowlaną. W pierwszej kolejności należy zapoznać się z ustaleniami MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy, a także sprawdzić wymiary i ukształtowanie terenu. Każdy gotowy projekt domu zawiera informacje, takie jak: powierzchnia zabudowy, minimalna szerokość, a także minimalna długość działki budowlanej. W ten sposób możesz sprawdzić, czy wybrany dom zmieści się na Twojej działce, a także, czy zajęta powierzchnia zabudowy będzie zgodna z uwarunkowaniami lokalnymi.
Czy powierzchnia zabudowy decyduje o wysokości podatku od nieruchomości?
Podstawą do naliczenia podatku od nieruchomości jest jego powierzchnia. Ale czy chodzi tu o powierzchnię zabudowy? Otóż nie. Podatek ten jest naliczany na podstawie powierzchni użytkowej budynku. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. definiuje powierzchnię użytkową jako powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. W przypadku domów parterowych powierzchnia zabudowy jest większa od powierzchni użytkowej, ale już w przypadku domów z poddaszem użytkowym oraz domów parterowych większa będzie powierzchnia użytkowa.
