Przystępne ceny gruntów rolnych sprawiają, że wielu inwestorów poważnie rozważa zakup takiej działki, odrolnienie jej, a następnie budowę domu. Na wstępie należy jednak zaznaczyć, że odrolnienie działki to procedura złożona i czasochłonna, a wpływ na prawdopodobieństwo powodzenia tego procesu ma wiele czynników. Inwestorzy muszą zatem akceptować ryzyko, że działki po prostu nie uda się odrolnić. W tym artykule tłumaczymy, jak w praktyce wygląda odrolnienie działki rolnej.
W jakim celu dokonuje się odrolnienia działki?
Działka rolna to nieruchomość gruntowa przeznaczona do prowadzenia produkcji rolnej w zakresie uprawy roślin, hodowli zwierząt i prowadzenia stawów. Tego typu działki nie mają natomiast przeznaczenia pod budowę mieszkalną. Dom na działce rolnej może wybudować jedynie rolnik, który prowadzi na tym obszarze gospodarstwo rolne i uzyska zezwolenie na założenie siedliska. Osoby niebędące rolnikami nie mają natomiast możliwości wybudowania domu całorocznego na działce rolnej. Furtką jest jednak odrolnienie działki. To potoczne określenie, które odnosi się do zmiany przeznaczenia gruntu oraz do wyłączenia działki z produkcji rolnej. A zatem, odrolnienia dokonuje się w celu uzyskania możliwości zabudowania działki.
Jak wygląda procedura odrolnienia działki?
Odrolnienie działki to dość złożona i czasochłonna procedura, której dokładny przebieg jest uzależniony przez kilka czynników. Istotną kwestią jest klasa gruntów rolnych, powierzchnia działki, jak również to, czy na danym obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Inwestorzy planujący zakup działki rolnej z myślą o budowie domu muszą mieć świadomość tego, że procedura nie zawsze zakończy się powodzeniem, a nawet w przypadku sukcesu, od momentu zakupu do zakończenia procedury może minąć wiele miesięcy, a nawet lat. Poniżej omawiamy przebieg procedury dla dwóch sytuacji: gdy obowiązuje MPZP lub gdy obszar nie jest nim objęty.
Odrolnienie działki gdy istnieje MPZP
Gdy obszar jest objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego należy wnieść wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Organ administracyjny zapozna się ze sprawą, rozpatrzy ewentualne skutki pozytywnej decyzji i sprawdzi, czy nie ma istotnych przeciwwskazań do zmiany przeznaczenia gruntu. Jeśli chcemy przeprowadzić odrolnienie działki, na której występują grunty orne najwyższych klas I - III, wówczas zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu musi wydać minister właściwy do spraw rolnictwa. Wniosek o wydanie takiego zezwolenia składa organ administracyjny w imieniu inwestora. Organ administracyjny może odrzucić wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu, jeśli uzna, że nie ma ku temu podstaw lub stwierdzi negatywne skutki takiej decyzji. W przypadku pomyślnej decyzji trzeba poczekać na uchwalenie nowego planu, co może zająć wiele miesięcy. Dopiero po zmianie przeznaczenia gruntu można wyłączyć działkę z produkcji rolnej.
Odrolnienie działki bez MPZP
Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, wówczas inwestor powinien złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do urzędu miasta lub urzędu gminy. Aby wydanie takiej decyzji było możliwe, działka rolna musi spełniać kilka wymogów: musi mieć dostęp do drogi publicznej, musi sąsiadować z przynajmniej jedną zabudowaną działką z tej samej drogi, musi mieć dostęp do sieci uzbrojenia terenu potrzebnej do realizacji inwestycji. Ponadto, decyzja o warunkach zabudowy poza kilkoma wyjątkami nie może zostać wydana dla gruntów rolnych o najwyższych klasach I - III. W przypadku uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, można dokonać wyłączenia z produkcji rolnej.
Wyłączenie działki z produkcji rolnej - ile to kosztuje?
Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej można złożyć w starostwie właściwym ze względu na miejsce położenia gruntu. Wyłączenia nie wymagają grunty o najniższej wartości produkcyjnej. Wniosek w tej sprawie mogą wnieść: właściciel gruntu, posiadacz samoistny, zarządca, dzierżawca lub użytkownik wieczysty. Do wniosku należy załączyć następujące dokumenty: aktualny wypis z rejestru gruntów, wypis i wyrys z MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy, dokument potwierdzający prawo do gruntu, dokument określający wartość rynkową gruntu, projekt zagospodarowania działki lub terenu.
Odrolnienie działki wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Wysokość tej opłaty jest uzależniona od klasy gruntów oraz ich powierzchni. Warto jednak nadmienić, że w przypadku gruntów rolnych I klasy, wyłączenie 1 ha takich gruntów wiąże się z opłatą w wysokości 437,175 zł. Jest to opłata jednorazowa, do której dodatkowo dochodzi opłata coroczna, którą należy płacić raz do roku przez okres kolejnych 10 lat. Jeśli jednak odrolnienie działki wykonuje się w celu budowy domu jednorodzinnego, a wyłączana powierzchnia jest mniejsza niż 0,05 ha, wówczas opłata nie obowiązuje.
Czy procedura odrolnienia działki zawsze kończy się sukcesem?
Niestety nie. Inwestorzy, którzy chcą przeprowadzić odrolnienie działki muszą uzbroić się w cierpliwość oraz zaakceptować fakt, że procedura ta nie zawsze zakończy się powodzeniem. Istotnymi czynnikami w tej sprawie są: klasa gruntów rolnych, powierzchnia działki, jej dokładna lokalizacja i otoczenie, nastawienie lokalnych władz. Największe szanse na odrolnienie działki mamy w przypadku mniejszych nieruchomości obejmujących grunty rolne niższej klasy i położonych niedaleko terenów zurbanizowanych. Znacznie trudniej będzie natomiast odrolnić duże działki o najwyższej wartości produkcyjnej. W wielu przypadkach okaże się to po prostu niemożliwe lub całkowicie nieopłacalne.
