Działki położone blisko lasu cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów, ze względu na malowniczą okolicę, jak również atrakcyjne ceny. Jeśli cena takiej działki jest kilkukrotnie niższa, niż średnie ceny działek budowlanych, najprawdopodobniej jest to działka leśna, na której nie ma możliwości wybudowania domu mieszkalnego. Furtką jest odlesienie działki leśnej, czyli zmiana przeznaczenia gruntu i wyłączenie z produkcji leśnej. Z poniższego artykułu dowiesz się, jak wygląda procedura odlesiania działki leśnej oraz czy zakup takiej działki to dobra inwestycja.
Co to jest działka leśna?
Definicję działki leśnej możemy znaleźć w Ustawie o Lasach z dnia 28 września 1991 roku. Zgodnie z tą ustawą działka leśna to zwarty grunt o minimalnej powierzchni 0,1 ha pokryty roślinnością leśną lub jej przejściowo pozbawiony, przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody. Do nieruchomości leśnych zalicza się także grunty związane z gospodarką leśną, np. drogi, jak również miejsca na składowanie drewna. To sprawia, że grunt wcale nie musi być zadrzewiony, aby był zaliczany do gruntów leśnych. Doskonałym przykładem mogą być tereny położone na skraju lasu. To właśnie tego typu działki cieszą się największym zainteresowaniem ze strony inwestorów.
Przymierzając się do zakupu takiej działki trzeba sprawdzić Ewidencję Gruntów i Budynków, w której można znaleźć informacje o przeznaczeniu wybranego gruntu. Najważniejsze informacje można sprawdzić od ręki na stronie internetowej Geoportal. Ponadto, jeśli na danym obszarze obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), w nim również znajdziemy informacje o przeznaczeniu działki. Inwestorzy zainteresowani pozyskaniem takiej działki muszą pamiętać o tym, że jeśli jest to grunt leśny, nie będzie możliwości wybudowania na nim domu.
W jakim celu wykonuje się odlesienie działki leśnej?
Odlesienie działki leśnej to procedura, która ma na celu zmianę przeznaczenia gruntu leśnego oraz wyłączenie go z produkcji leśnej. Działka leśna z definicji nie służy bowiem pod zabudowę. Nie można na niej wybudować nawet domu rekreacyjnego, o ile takiej zgody nie wyda dyrekcja lasów bądź dodatkowej funkcji nie przewiduje MPZP. To oznacza, że inwestorzy, którzy chcą wybudować dom mieszkalny na działce leśnej muszą najpierw przejść procedurę odlesienia, która czasem jest określana także jako odrolnienie. Już na wstępie warto zaznaczyć, że jest to bardzo czasochłonna procedura, która nie zawsze zakończy się sukcesem. W rezultacie, zakup działki leśnej pod budowę domu zawsze stanowi ryzykowną inwestycję.
Jak wygląda procedura odlesiania działki?
W pierwszej kolejności należy dokonać zmiany przeznaczenia gruntu. Jeśli na danym obszarze obowiązuje MPZP wówczas inwestor musi złożyć stosowny wniosek na biuro wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. To oni w imieniu inwestora wystąpią o zgodę na zmianę przeznaczenia działki do marszałka województwa. Należy wykazać, że zmiana nie wpłynie niekorzystnie na gospodarkę leśną, a w tym celu potrzebna jest opinia izby rolniczej. Jeśli marszałek przychyli się do wniosku inwestora, wówczas należy poczekać na uchwalenie nowego planu miejscowego, co może zająć wiele miesięcy.
Jeśli dany obszar nie jest objęty MPZP, wówczas inwestor powinien ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy. Aby taka decyzja mogła zostać wydana, działka musi spełniać kilka wymogów: posiadać dostęp do drogi publicznej; sąsiadować z przynajmniej jedną zabudowaną działką, która umożliwi określenie warunków zabudowy; posiadać dostęp do sieci uzbrojenia terenu niezbędnej do realizacji inwestycji. Po zmianie przeznaczenia gruntu lub po uzyskaniu sprzyjającej decyzji o warunkach zabudowy inwestor może złożyć wniosek do Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych o wyłączenie działki z produkcji leśnej.
Co może pójść nie tak? Niestety procedura może zakończyć się na wielu etapach. Zgody może nie wydać marszałek województwa. Organ administracyjny może odrzucić wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Inwestycję może zablokować izba rolnicza. Z kolei Regionalna Dyrekcja Lasów Państwowych może odrzucić wniosek o wyłączenie działki z produkcji leśnej. Jak widzisz, decydując się na odlesienie działki leśnej inwestor musi być przygotowany na to, że operacja ta może zakończyć się fiaskiem.
Co wpływa na szanse powodzenia przedsięwzięcia?
Decydująca w dużej mierze okazuje się lokalizacja działki leśnej oraz jej funkcja w produkcji leśnej. Największe szanse na odlesienie mają działki położone na skraju lasu, posiadające dostęp do drogi publicznej. Sytuacja staje się jeszcze lepsza, gdy w okolicy znajdują się budynki mieszkalne, które systematycznie zwiększają swój zasięg w kierunku lasu. Znaczenie ma także powierzchnia działki - łatwiej będzie odlesić mniejsze fragmenty. Z tego względu, część inwestorów na wstępie decyduje się na podział działki leśnej, wyodrębniając część, która ich zdaniem będzie miała większe szanse na odlesienie. W praktyce każda sytuacja jest nieco inna.
Odlesienie działki leśnej - koszty i czas oczekiwania
Nie da się jednoznacznie określić czasu oczekiwania na odlesienie działki leśnej, biorąc pod uwagę, że zależy to od wielu złożonych czynników. Inwestorzy powinni być jednak przygotowani na to, że cała procedura może ciągnąć się ponad rok czasu. Wymaga to zatem sporo cierpliwości. Zakup działki leśnej pod budowę domu na pewno nie jest dobrą inwestycją dla osób, które chcą szybko przystąpić do budowy. Jeśli chodzi o koszty, wyłączenie działki z produkcji leśnej powoduje konieczność pokrycia opłaty związanej z przedwczesnym wyłączeniem gruntu z produkcji leśnej. Wysokość opłaty zależy od liczby i rodzaju drzew. Obowiązuje jednorazowa opłata oraz coroczna opłata wnoszona przez kolejne 10 lat. Takiej opłaty można jednak uniknąć w przypadku, gdy z produkcji leśnej wyłączana jest działka o powierzchni poniżej 0,05 ha, a celem tej czynności jest budowa domu jednorodzinnego.
