Działka siedliskowa jest wyodrębniana z działki rolnej w celu umożliwienia rolnikowi wzniesienia domu mieszkalnego, jak również budynków gospodarczych niezbędnych do prowadzenia działalności rolnej. Zgodnie z aktualnymi przepisami, także osoby niebędące rolnikami mają prawo do nabycia działki siedliskowej. Problem pojawi się jednak w sytuacji, gdy taki nabywca zechce wybudować na niej dom lub przebudować istniejące już budynki. W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym jest siedlisko, kto może kupić taką działkę, a także, co można na niej wybudować.
Czym właściwie jest siedlisko?
Siedlisko, czy też działka siedliskowa, to część nieruchomości gruntowej rolnej, wyodrębniona w celu umożliwienia rolnikowi wybudowania domu oraz budynków gospodarczych niezbędnych do prowadzenia działalności rolnej. Na działce siedliskowej obowiązuje zabudowa zagrodowa. Najczęściej budynki są rozmieszczone w świetle jednego podwórza i mogą stanowić jednocześnie jego ogrodzenie. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, działka siedliskowa musi mieć minimum 1 ha powierzchni lub być większa niż średnia działka rolna w gminie. Jest to istotne z perspektywy rolników, którzy będą chcieli wyodrębnić siedlisko z posiadanej działki rolnej. Warto tutaj zaznaczyć, że tylko osoba będąca rolnikiem i spełniająca określone wymogi może ubiegać się o założenie działki siedliskowej. Jednocześnie, siedlisko jest zakładane w celu prowadzenia działalności rolnej na tym terenie.
Kto ma prawo do zabudowania działki siedliskowej?
Założenie działki siedliskowej, jak również możliwość wzniesienia budynków to przywilej rolnika, który zajmuje się produkcją rolną. Taka osoba musi posiadać działkę rolną o powierzchni co najmniej 1 ha (i nie większą niż 300 ha), od minimum 5 lat osobiście prowadzi gospodarstwo rolne na terenie gminy, na której znajduje się działka, z której wyodrębnione ma zostać siedlisko, a ponadto, jest właścicielem tej działki, użytkownikiem wieczystym lub dzierżawcą. O warunkach, jakie ma spełniać siedlisko decydować może gmina. To jej zgoda jest potrzebna na stworzenie działki siedliskowej z działki rolnej. Jeśli chodzi o zabudowę takiej działki, rolnik ma prawo wybudować na niej dom mieszkalny dla siebie i swojej rodziny, jak również budynki gospodarcze oraz inwentarskie, które są niezbędne do prowadzenia działalności rolnej. Dom mieszkalny musi zostać wybudowany w pierwszej kolejności.
Kto może zdecydować się na zakup siedliska?
Dawniej możliwość zakupu działki siedliskowej mieli jedynie rolnicy. Zmiany, które weszły w życie w 2019 roku dopuszczają jednak zakup siedliska także przez osoby, które nie prowadzą działalności rolnej. Nie trzeba przy tym spełniać dodatkowych wymogów. Co ważne, dotyczy to zarówno działek siedliskowych zabudowanych, jak i niezabudowanych. Jeśli dla siedliska wydano już pozwolenie na budowę, w momencie zakupu działki przechodzi ono na nowego właściciela. Działki siedliskowe są dostępne w bardzo atrakcyjnych cenach, dzięki czemu nie brakuje osób, które są zainteresowane zakupem takiej działki z myślą o budowie domu. Należy jednak mieć świadomość tego, że choć osoba niebędąca rolnikiem może zakupić siedlisko, o tyle zabudowanie takiej działki okaże się dużo trudniejsze.
Czy osoba niebędąca rolnikiem może budować na działce siedliskowej?
Osoba niebędąca rolnikiem nie ma możliwości wybudowania na siedlisku domu lub innych budynków wymagających pozwolenia na budowę. Co ważne, dotyczy to również sytuacji, w których nowy właściciel przejął wydane już pozwolenie w momencie zakupu działki. Nie oznacza to jednak, że takiego stanu rzeczy nie da się zmienić. Zawsze istnieje bowiem możliwość podjęcia próby odrolnienia działki. Wiąże się to z koniecznością zmiany przeznaczenia gruntu oraz wyłączenia go z produkcji rolnej. Należy jednak zaznaczyć, że jest to procedura bardzo czasochłonna i nie zawsze kończy się sukcesem. Jednocześnie, przed odrolnieniem działki, osoba niebędąca rolnikiem nie ma również możliwości przebudowywania obiektów wybudowanych przez poprzedniego właściciela. Ma jednak prawo z nich korzystać. A zatem, osoba niebędąca rolnikiem może kupić siedlisko i zamieszkać w wybudowanym na nim domu.
Jak odrolnić działkę siedliskową?
Zamierzasz kupić siedlisko z myślą o budowie domu lub przebudowie/rozbudowie istniejących na nim budynków? W tej sytuacji konieczne będzie odrolnienie działki. W pierwszej kolejności należy dokonać zmiany przeznaczenia gruntu. Można to zrobić na dwa sposoby - jeśli na danym obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, należy złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu. Taka zmiana wejdzie w życie dopiero po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku i uchwaleniu nowego planu, co może zająć wiele miesięcy. Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, wówczas inwestor musi uzyskać sprzyjającą decyzję o warunkach zabudowy. Aby możliwe było złożenie wniosku o wydanie takiej decyzji, działka rolna musi spełniać pewne wymagania, np. mieć dostęp do drogi.
Drugim krokiem jest wyłącznie działki z produkcji rolnej, co może wiązać się z koniecznością uiszczenia opłaty jednorazowej oraz płacenia opłaty cyklicznej co roku przez 10 kolejnych lat. W momencie, gdy działka zostanie wyłączona z produkcji rolnej, inwestor ma prawo ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę. W praktyce nie jest to już jednak działka siedliskowa. Osoby, które chcą kupić siedlisko z myślą o jego odrolnieniu muszą mieć świadomość, że jest to bardzo złożona i czasochłonna procedura, która nie zawsze kończy się na korzyść inwestora.
