2_big.jpg)
Planując budowę domu inwestorzy muszą pamiętać o licznych formalnościach, a także przepisach, które regulują sposób zagospodarowania działki. Wybierając lokalizację dla domu, ale również dla innych obiektów pomocniczych trzeba bezwzględnie pamiętać o minimalnych odległościach, jakie muszą być zachowane pomiędzy obiektem i granicami działki budowlanej. Dodatkowym utrudnieniem może okazać się obowiązująca linia zabudowy. Informacje na jej temat można znaleźć w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy.
Co oznacza obowiązująca linia zabudowy?
Obowiązująca linia zabudowy może okazać się sporym utrudnieniem w kwestii wyboru lokalizacji dla domu oraz dla innych obiektów budowlanych na działce. Linia ta wyznacza bowiem przebieg frontowej ściany budynku. W ten sposób planiści chcą uzyskać harmonijne zagospodarowanie przestrzeni. Obowiązująca linia zabudowy często jest wyznaczana na podstawie przebiegu granicy działki wzdłuż drogi publicznej. Jeśli miejscowy plan zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy zawierają informacje na temat obowiązującej linii zabudowy, inwestor musi zaakceptować to, że jego swoboda w zagospodarowaniu terenu działki zostanie mocno ograniczona. Dlatego jeszcze przed zakupem działki budowlanej inwestorzy powinni sprawdzić, czy na działce wyznaczono obowiązującą linię zabudowy.
Warto zauważyć, że pomimo obowiązku stosowania w przepisach nie znajdziemy prawnej definicji linii zabudowy. Jest ona definiowana zgodnie z zasadami techniki prawodawczej, co oznacza, że to miejscowy plan zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy powinna zawierać szczegółowe informacje, które definiują, co dokładnie oznacza linia zabudowy i jaki ma wpływ na inwestycję na wybranej działce.
Obowiązująca linia zabudowy a linia nieprzekraczalna
Na działce budowlanej wyznaczona może zostać obowiązująca linia zabudowy lub nieprzekraczająca linia zabudowy. Jak już wiesz, obowiązująca linia zabudowy wyznacza miejsce, w którym musi znaleźć się ściana frontowa Twojego domu. Mniej rygorystyczna jest natomiast nieprzekraczalna linia zabudowy. Linia ta wyznacza obszar, na który nie można wykraczać zabudowaniami na działce. Za linią mamy jednak pełną swobodę w zagospodarowaniu działki, co pozwoli usytuować dom w dowolnym miejscu, oczywiście z zachowaniem minimalnych odległości od granicy działki.
Jakie odległości muszą być zachowane między domem a granicami działki?
Niezależnie od tego, czy na działce wyznaczono dodatkowe linie zabudowy, wybierając lokalizację dla swojego domu inwestor powinien pamiętać o minimalnych odległościach, jakie muszą być zachowane pomiędzy ścianami budynku. Odległości te wynoszą: 4 metry dla ścian wyposażonych w otwory okienne lub drzwiowe oraz 3 metry dla ścian pozbawionych otworów. Na wąskich działkach budowlanych (szerokość nieprzekraczająca 16 metrów), jak również w sytuacjach, gdy dopuszcza to MPZP, odległości dla ścian pozbawionych otworów mogą zostać zmniejszone do 1,5 metra. W przypadku wąskich działek zachodzi jeszcze możliwość budowania w granicy działki, o ile spełnione zostaną pewne wymagania.
Jak możemy sprawdzić obowiązującą linię zabudowy?
Przed podjęciem decyzji o zakupie działki budowlanej inwestor powinien dokładnie przeanalizować parametry działki, a także sprawdzić ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia te mogą bowiem regulować kwestie związane z dopuszczalnymi parametrami budynku, np. jego wysokością, rozpiętością ścian czy kątem nachylenia dachu. MPZP może także wyznaczyć obowiązującą linię zabudowy. Jest to linia z z zamalowanymi trójkącikami, które wyznaczają kierunek, w którym można budować dom. Z kolei linia nieprzekraczalna posiada trójkąciki niezamalowane.
Dość powszechną sytuacją jest brak MPZP dla danego obszaru. Nie oznacza to jednak, że na Twojej działce na pewno nie wyznaczona została obowiązująca linia zabudowy. Aby to sprawdzić, inwestor powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jest to dokument stosowany w sytuacji, gdy nie uchwalono MPZP na danym terenie. On również może zawierać informacje na temat obowiązującej lub nieprzekraczalnej linii zabudowy. Obecność takich linii oznacza mniejszą swobodę w aspekcie zagospodarowania terenu działki.
Czy można przesunąć obowiązującą linię zabudowy?
Inwestor jak najbardziej ma możliwość wystąpienia z wnioskiem o przesunięcie linii zabudowy. Niestety, w zdecydowanej większości przypadków nie ma co liczyć na to, że taki wniosek przyniesie oczekiwane rezultaty. W zdecydowanej większości przypadków organ administracyjny odrzuci wniosek i pozostanie przy obowiązujących ustaleniach. Wniosek może zostać rozpatrzony pozytywnie w sytuacji, gdy obowiązująca linia zabudowy jest sprzeczna z innymi przepisami, takimi jak chociażby minimalne odległości budynku od granicy działki czy też minimalne odległości od drogi publicznej. Tego typu sytuacje zdarzają się jednak niezwykle rzadko. Toteż kupując działkę budowlaną, na której obecna jest obowiązująca linia zabudowy, inwestor nie powinien liczyć na to, że uda mu się ją przesunąć.
