Podział działki to dobra propozycja dla osób, które dysponują dużą nieruchomością gruntową i chcą ją sprzedać w lepszej cenie lub przepisać jej fragmenty na swoich bliskich. Podział działki wydaje się złożoną i czasochłonną procedurą, ale w praktyce można tego dokonać dość łatwo, o ile tylko nieruchomość spełnia określone wymagania, a właściciel będzie postępował w sposób zorganizowany. W tym artykule odpowiadamy na pytanie o to, jak podzielić działkę krok po kroku.
W jakim celu dzieli się działkę?
Przeważnie właściciele chcą w ten sposób uzyskać lepszą cenę. Warto bowiem pamiętać, że duże działki, choć ich cena całkowita jest wyższa od mniejszych działek, to w przeliczeniu na metr kwadratowy są dużo tańsze od mniejszej działki. A zatem, dzieląc dużą nieruchomość gruntową na kilka części właściciel może znacznie łatwiej znaleźć nabywców, a także uzyskać satysfakcjonującą cenę. Druga popularna sytuacja to taka, w której właściciel chce podzielić działkę w celu przekazania jej fragmentów swoim bliskim, zazwyczaj potomstwu. W ten sposób, na tym samym terenie będzie można wybudować kilka domów (o ile oczywiście jest to działka budowlana z przeznaczeniem na cele mieszkalne). Tu dochodzimy do kluczowego pytania: jak podzielić działkę, aby uniknąć problemów natury formalnej? W praktyce wystarczy jedynie dobrze przygotować się do całej procedury i postępować w sposób zorganizowany.
Kiedy można dokonać podziału działki?
W pierwszej kolejności należy oczywiście sprawdzić, czy na tym obszarze można dokonać podziału działki. W tym celu należy zapoznać się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który może wyznaczać wymagania, takie jak chociażby minimalna powierzchnia działki. W sytuacji, gdy na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, właściciel musi uzyskać zgodę zatwierdzającą podział nieruchomości. W praktyce wiele zależeć będzie od tego, jakie działki chcemy dzielić. Dla przykładu, dzieląc działkę rolną należy pamiętać, że uzyskane części nie mogą być mniejsze, niż 0,3 ha.
Właściciele szukający odpowiedzi na pytanie o to, jak podzielić działkę, najczęściej chcą dokonać podziału działki budowlanej. Tutaj trzeba spełnić więcej warunków, a mianowicie, każda wydzielona część musi spełniać cztery kryteria: wielkość działki musi umożliwiać realizację budynku i prawidłowe korzystanie z niego; cechy geometryczne działki dopuszczają budowę nowych obiektów lub użytkowanie obiektów znajdujących się już na działce; każda nowa część posiada dostęp do drogi publicznej; możliwe będzie wyposażenie działki w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. W przypadku podziału na wiele części często zachodzi potrzeba wydzielenia osobnej działki na drogę wewnętrzną, która pozwoli na połączenie nowych działek z drogą publiczną.
Etapy podziału działki na mniejsze części
Skoro wiemy już, kiedy podział działki jest możliwy, możemy przejść do poszczególnych etapów działania. Cała procedura przebiegać będzie w następujący sposób:
- Wstępny plan podziału nieruchomości - właściciel działki powinien zatrudnić geodetę, który przygotuje wstępny plan podziału na mapie zasadniczej lub kopii mapy katastralnej. Mapę można uzyskać w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej działającej przy starostwie powiatowym. Koszt przygotowania wstępnego planu przez geodetę wynosi ok. 400 - 500 zł.
- Wniosek o zaopiniowanie podziału działki - kolejnym krokiem jest złożenie wniosku o zaopiniowanie podziału działki w wydziale geodezji i kartografii. Do wniosku należy załączyć wstępny plan, dokumenty potwierdzające tytuł własności, aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz kopię decyzji o warunkach zabudowy (jeśli nie obowiązuje MPZP). Oczekiwanie na opinię w formie postanowienia wynosi zwykle do 30 dni.
- projekt podziału nieruchomości - jeśli powyższa opinia jest pozytywna, czas na zatrudnienie wykwalifikowanego geodety z uprawnieniami, który wytyczy granice, określi punkty graniczne, dokona oznaczeń na mapie i wykona inne czynności niezbędne do tego, aby stworzyć projekt podziału nieruchomości. Koszt sporządzenia takiego projektu oscyluje w granicach 2000 zł.
- wniosek o podział nieruchomości - czas na ponowne złożenie wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wymaga on takich samych dokumentów, co wniosek o zaopiniowanie, a do tego dochodzi również pełna dokumentacja geodezyjna oraz projekt podziału nieruchomości. Czas oczekiwania na wydanie decyzji nie powinien być dłuższy, niż dwa miesiące.
- ostatnie formalności - postępowanie w sprawie podziału nieruchomości dobiega końca w momencie, gdy pozytywna decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta stanie się ostateczna, czyli minie termin odwołania się od niej). W tym momencie geodeta może nanieść zmiany w gruncie, np. osadzić punkty graniczne. Z kolei inwestor może dokonać wpisu w księdze wieczystej, jak również założyć księgi wieczyste dla nowych działek.
I to w zasadzie wszystko. Geodeta na etapie wyznaczania i utrwalania punktów granicznych sporządzi protokół, który trafi do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Na jego podstawie zaktualizowane zostaną przechowywane informacje o gruntach.
Ile kosztuje podział działki? Ile czasu zajmują formalności?
Podział działki wiąże się oczywiście z koniecznością kilkukrotnego skorzystania z usług geodety. Dokładne koszty tych usług zależą od lokalizacji i specyfiki działki, która będzie podlegać podziałowi. Zwykle jest to wydatek rzędu ok. 2500 - 3000 zł. Należy jednak mieć na uwadze, że podział działki może wiązać się także z opłatą adiacencką, która obowiązuje w sytuacji, gdy na skutek podziału działki doszło do wzrostu wartości całej nieruchomości gruntowej. Opłata ta w przypadku podziału może wynieść maksymalnie 30% od wzrostu wartości. A ile czasu zajmuje podział działki? Zakładając, że właściciel zrobi wszystko poprawnie, minimalny czas dla całej procedury to 3 miesiące. W praktyce jednak często proces wydłuża się nawet do pół roku.
