Na czym polega nadbudowa domu?
Nadbudowa domu to ciekawa propozycja dla osób, które potrzebują większej powierzchni użytkowej, a jednocześnie nie chcą zmieniać dotychczasowego domu na nowy. W ramach nadbudowy domu można dobudować dodatkowe pomieszczenia w pionie. Przykładem może być chociażby wykonanie poddasza użytkowego w domu parterowym. W tym artykule tłumaczymy, na czym polega nadbudowa domu i jakim formalnościom musi sprostać inwestor.
Co to jest nadbudowa domu?
Nadbudowa domu to roboty budowlane, których celem będzie uzyskanie dodatkowej powierzchni użytkowej, bez poszerzania budynku. W praktyce jest to po prostu rozbudowa domu w pionie. W ramach nadbudowy domu można dobudować nowe kondygnacje, stworzyć poddasze użytkowe, czy też uzyskać dodatkowe pomieszczenie nad garażem. W ramach nadbudowy domu zmianie ulegną kluczowe parametry techniczne budynku, takie jak: powierzchnia użytkowa, kubatura, wysokość. Nie zmieni się natomiast długość oraz szerokość obiektu. Nadbudowa domu jest rozwiązaniem często stosowanym w domach parterowych pokrytych spadzistym dachem. W takich domach wystarczy podnieść ściany kolanowe, aby zyskać możliwość adaptacji poddasza.
W jaki sposób można nadbudować dom?
Za nadbudowę domu możemy uznać wszelkie roboty budowlane, w wyniku których dojdzie do zmiany parametrów, takich jak: kubatura, powierzchnia użytkowa oraz wysokość. Najpopularniejszym rodzajem nadbudowy domu jest zdecydowanie adaptacja poddasza. Prace te będą kwalifikowane jako nadbudowa, jeśli dojdzie do ingerencji w wysokość ściany kolankowej lub zmieniony zostanie kąt nachylenia dachu, przez co budynek stanie się wyższy. Tego typu rozwiązania stosuje się w domach z dachem spadzistym. Z kolei w domach zakończonych płaskim dachem można dobudować dodatkową kondygnację lub uzyskać poddasze poprzez zastosowanie spadzistego dachu nad dotychczasowym stropodachem. Nadbudową domu będzie również podwyższenie istniejącej kondygnacji, jak również wybudowanie dodatkowego pomieszczenia nad garażem.
Czy adaptacja poddasza to nadbudowa domu?
Nie każda adaptacja poddasza jest równoznaczna z nadbudową domu. Weźmy chociażby domy parterowe z poddaszem do adaptacji. Jeśli zaadaptowanie poddasza nie wymaga podwyższenia ścian kolankowych lub zmiany kąta nachylenia dachu, wówczas nie jest to nadbudowa. Tego typu prace będą kwalifikowane jako przebudowa domu. Adaptacja poddasza zostanie sklasyfikowana jako nadbudowa, jeśli w wyniku tych prac zmianie ulegnie wysokość budynku lub wysokość dotychczasowego poddasza. Prawidłowe sklasyfikowanie planowanych prac budowlanych jest istotne w kontekście formalności, jakie będzie musiał załatwić właściciel domu jednorodzinnego.
Jakich formalności wymaga nadbudowa domu?
Do 2015 roku rozbudowa, a co za tym idzie, także nadbudowa domu wymagała pozwolenia na budowę. Obecnie przepisy są w tej kwestii dużo łaskawsze. W zupełności wystarczy zgłoszenie prac budowlanych, o ile tylko spełnione są trzy warunki: w ramach nadbudowy nie będą prowadzone prace wymagające pozwolenia, budynek nie jest wpisany na listę zabytków, a ponadto, obszar oddziaływania inwestycji nie wykracza na sąsiednie działki. Zanim jednak udasz się do urzędu w celu zgłoszenia prac, musisz zadbać o szereg innych formalności.
W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy nadbudowa domu nie będzie w sprzeczności z uwarunkowaniami lokalnymi. Można tu zweryfikować w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dany obszar nie jest objęty MPZP, wówczas zamiennikiem tego dokumentu jest decyzja o warunkach zabudowy. Zwróć uwagę, czy lokalne przepisy dopuszczają określoną wysokość i powierzchnię budynku na tej działce.
Gdy stwierdzisz, że nie ma przeszkód formalnych do rozpoczęcia nadbudowy, skorzystaj z usługi rzeczoznawcy budowlanego, który sporządzi ekspertyzę techniczną. Zawierać ona będzie szczegółowe informacje o stanie technicznym budynku, a także odpowie na pytanie, czy nadbudowa domu będzie bezpieczna. Ekspertyza zawierać będzie wiele istotnych informacji z perspektywy architekta odpowiedzialnego za sporządzenie projektu rozbudowy domu. Po skompletowaniu potrzebnych dokumentów możesz już zgłosić prace budowlane w starostwie powiatowym. Jeśli w przeciągu 21 dni urząd nie zgłosi sprzeciwu, oznacza to zielone światło do rozpoczęcia prac.
W jakich sytuacjach warto zdecydować się na nadbudowę domu?
Nadbudowa domu to dobre rozwiązanie dla osób, które potrzebują uzyskać dodatkową powierzchnię użytkową w domu, a nie chcą zmieniać dotychczasowego miejsca zamieszkania. Odpowiednio zaplanowana nadbudowa może okazać się relatywnie tanim sposobem na uzyskanie większego domu. Nadbudowa domu jest także wybierana przez inwestorów, którzy kupują dom z rynku wtórnego, a następnie chcą go dostosować do swoich indywidualnych potrzeb. Niewątpliwą zaletą tej inwestycji jest to, że nadbudowa domu w większości sytuacji nie wymaga pozwolenia na budowę.