Czy można wybudować dwa domy na jednej działce?

Ustawa Prawo Budowlane nie blokuje możliwości budowy dwóch lub większej liczby domów na jednej działce budowlanej. Doskonałym przykładem są chociażby domy w zabudowie bliźniaczej czy też w szeregowej, które zazwyczaj buduje się na jednej parceli. Inwestor planujący budowę dwóch domów musi jednak dysponować odpowiednio dużą działką budowlaną, która dodatkowo musi spełniać pewne wymagania. Kolejną problematyczną kwestią może być określenie własności gruntu i służebności. Tutaj wiele zależy od tego, czy na jednej działce buduje się bliska rodzina, czy też budowę realizować będzie inwestor z myślą o sprzedaży tych domów obcym osobom.
Działka, na której inwestor chce wybudować dwa domy musi być odpowiednio duża. To podstawowy warunek. Należy bowiem pamiętać, że dwa wolnostojące domy muszą być zachowane w odpowiednich odległościach, o których powiemy więcej w następnym akapicie. Nieco łatwiej sprawa ma się w przypadku domu w zabudowie bliźniaczej, który jest jedną bryłą, dzięki czemu łatwiej go zmieścić na działce budowlanej. Niemniej jednak także w przypadku bliźniaka działka musi być dostatecznie duża, aby taka inwestycja była zgodna z uwarunkowaniami lokalnymi.
O lokalnych uwarunkowaniach decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub też decyzja o warunkach zabudowy, jeśli działka nie jest objęta MPZP. To właśnie stosowne organy administracyjne decydują o konkretnym przeznaczeniu działki budowlanej. Powyższe dokumenty mogą stwierdzać, że dana działka jest przeznaczona pod budowę tylko jednego domu. Natomiast pośrednio budowę dwóch domów może ograniczać maksymalna powierzchnia zabudowy przypisana do konkretnej parceli. Jeśli wskaźnik ten będzie niski, wówczas ciężko będzie wybudować dwa domy.
Minimalne odległości zależą w dużej mierze od materiałów oraz technologii budowy. Podstawowym kryterium jest to, czy ściany lub pokrycie dachu rozprzestrzeniają ogień czy też nie. W przypadku dwóch domów murowanych o ścianach i pokryciu nie rozprzestrzeniających ognia wymagana odległość wynosi 8 metrów. W przypadku domu murowanego i domu drewnianego odległość ta wzrasta do 12 metrów. Z kolei w przypadku dwóch domów drewnianych (lub innych domów o ścianach i pokryciu rozprzestrzeniającym ogień) odległości wynoszą już 16 metrów. To najlepiej obrazuje, jak dużą działkę musi posiadać inwestor, który chce wybudować dwa domy wolnostojące.
W praktyce jednak domy mogą do siebie przylegać ścianami zewnętrznymi, co pozwala zmieścić nawet kilka domów bez konieczności zachowywania tak dużych odstępów. Ścianami łączą się ze sobą domy w zabudowie bliźniaczej, a także domy w zabudowie szeregowej. Nie dziwi zatem fakt, że to właśnie bliźniaki i szeregowce są najchętniej wybierane przez inwestora, który planuje budowę kilku domów na jednej działce budowlanej.
Planując budowę dwóch domów na jednej działce trzeba także rozwiązać kwestie własności gruntu i służebności. Jeśli działka należy do inwestora, który wybudował dom w celach komercyjnych, najczęściej wybieraną opcją jest ustanowienie użytkowania w ramach aktu notarialnego. Właściciele domów będą mieli równe prawa do użytkowania działki, ale nie będą mogli nią dysponować w celach budowlanych. To prawo wciąż zachowa właściciel gruntu. Jeśli dwa domy mają należeć do jednej rodziny, wówczas najlepszą opcją jest po prostu umowa cywilnoprawna. A co w sytuacji, gdy na jednej działce chcą wybudować się znajomi lub obcy sobie ludzie? Najlepszym rozwiązaniem takiej sytuacji może być formalny podział działki dokonany jeszcze przed budową domów.
Budowa dwóch domów na jednej działce często jest realizowana w ramach budowy domu w zabudowie bliźniaczej. Prawnie i konstrukcyjne bliźniak to tak naprawdę dwa odrębne domy, które stoją obok siebie i są ze sobą złączone ścianami zewnętrznymi. W ten sposób łatwiej jest zmieścić dwa domy na jednej działce, nie musząc martwić się odległościami związanymi z bezpieczeństwem pożarowym. Budowa bliźniaka jest także tańsza, niż budowa dwóch domów wolnostojących. Inwestor kupuje bowiem jeden projekt, a ponadto można nieco zaoszczędzić na materiałach, pracach ziemnych czy też pracach związanych z budową przyłączy. Należy jednak pamiętać, że także w przypadku bliźniaka MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy muszą zezwalać na budowę dwóch domów na jednej działce budowlanej.