Woda na działce budowlanej: jak budować na podmokłej parceli?

Działki zlokalizowane na podmokłych terenach przyciągają inwestorów z dwóch zasadniczych powodów. Po pierwsze najczęściej znajdują się w niezwykle malowniczych miejscach, które zachwycają potencjalnych nabywców. Budowa domu nad jeziorem, rzeką lub zalewem wydaje się doskonałą odskocznią od miejskiego zgiełku i idealnym miejscem do życia. Po drugie inwestorów przekonuje również niska cena za metr kwadratowy takiej parceli. Należy mieć jednak świadomość, że woda na działce wymusza na potencjalnym właścicielu zastosowanie odpowiedniego projektu domu oraz innych zabiegów, które mają za zadanie zabezpieczenie nieruchomości np. wykonania systemu odwodnienia.

Zakup działki budowlanej położonej na terenach podmokłych – garść wskazówek

Aktualni właściciele działek położonych na terenach podmokłych najczęściej informują potencjalnych nabywców o istniejących ograniczeniach. Jednak może się zdarzyć również tak, że sprzedającemu będzie zależało na tym, aby ukryć niewygodne fakty, maskując je wyjątkowo niską ceną. Naszą czujność powinny wzmóc wyjątkowo niskie oferty sprzedaży terenu pod budowę domu.

Rozważając zakup takiej działki, warto zwrócić uwagę również na teren znajdujący się w jej bliskiej i nieco dalszej okolicy. Jeśli wokół przeważają olchy i dzikie wierzby niemal na pewno mamy do czynienia z miejscem, w którym poziom wód gruntowych jest wysoki. A jeśli dodatkowo w okolicy znajdziemy sitowie, trawy, szczaw polny, macierzankę czy rozchodniki oznacza to niestety, że nawet niewielki deszcz może być katastrofalny w skutkach dla wybudowanego przez nas domu. Warto również pamiętać, że działki znajdujące się w pobliżu jezior i rzek najlepiej oglądać wiosną, gdy poziom wód jest najwyższy i najłatwiej zauważyć wszelkie nieprawidłowości.

Istniejące zabezpieczenia podmokłego terenu

Rozważając zakup terenu znajdującego się w pobliżu zbiorników wodnych, należy sprawdzić, czy w okolicy zlokalizowane są również odpowiednie zabezpieczenia przeciwpowodziowe w postaci wałów, zbiorników retencyjnych czy rowów melioracyjnych. Informacje o takich obiektach najczęściej posiada aktualny właściciel oraz urząd gminy. Kiedy już dowiemy się czego i gdzie mamy szukać warto pojechać i sprawdzić, w jakim stanie są rzeczone zabezpieczenia. 

Badania geotechniczne podmokłego terenu – konieczność czy fanaberia? 

Pierwszą czynnością, jaką powinniśmy wykonać planując budowę domu na podmokłej działce jest zlecenie badań geotechnicznych mających na celu ustalenie rodzaju gruntu znajdującego się na działce, poziomu wód gruntowych oraz ich wahania w różnych okresach roku kalendarzowego.

Wielu inwestorów widząc wokół z powodzeniem wybudowane domy, zastanawia się, czy warto inwestować dodatkowe środki w badania gruntu? Zdecydowanie tak, ponieważ dopiero na podstawie ich wyników możemy świadomie i bezpiecznie rozpocząć adaptację projektu budowlanego. W innym wypadku będziemy robić to trochę po omacku, nie mając świadomości, co może nas spotkać w trakcie prac budowlanych. To zbyt duże ryzyko biorąc pod uwagę ilość środków finansowych, jakie pochłania budowa domu. W ich obliczu koszt badań geotechnicznych to naprawdę znikomy wydatek, który może nas uchronić przed katastrofalnymi skutkami. Warto mieć tego pełną świadomość.

Projekt domu na podmokłą parcelę

Nie każdy projekt domu zrealizujemy, gdy mamy do czynienia z podmokłą parcelą. Zdecydowanie odradza się budowę domu z piwnicą. W tym przypadku zdecydowanie rozsądniej jest wznieść dodatkowy budynek gospodarczy, który przejmie jej funkcję lub zdecydować się na zagospodarowanie poddasza na ten cel. Niezalecana jest także budowa garażu częściowo zagłębionego pod powierzchnią terenu. Niezależnie jaką izolację byśmy w takich miejscach wykonali, prawdopodobnie okresowo zagości w nich woda.

Metody osuszania gruntu

Wyróżniamy dwie główne metody osuszania gruntu przeznaczonego pod budowę:

1. Drenaż paskowy

Wykonywany, gdy mamy do czynienia z wysokim poziomem wód gruntowych a wilgotne podłoże znajduje się w pobliżu miejsca, w którym znajdą się fundamenty. Taki system wykonany jest z rur drenarskich PCV, studzienki rewizyjnej, płyty drenarskiej i geowłókniny. Całość rozprowadzona jest w formie rurociągu wyposażonego w odpowiednie filtry.

1. Odwodnienia liniowe

System odwodnień liniowych wykonuje się wtedy, gdy duża ilość wody gromadzi się na powierzchni działki. System ten wykonany jest z korytek z rusztem, które ustawia się na powierzchni działki w taki sposób, że korytka znajdują się w ziemi, a następnie zostają przykryte rusztem. Projektując ten system osuszania terenu, należy wziąć pod uwagę spadki terenu znajdujące się na działce.

Metody zabezpieczenia działki przed zalewaniem

Na części działek budowlanych znajdujących się na podmokłym gruncie wystarczy ich wyrównanie i podniesienie poziomu terenu do sąsiadujących parceli. W takim wypadku nawiezienie kilkudziesięciu wywrotek gruzu i piasku rozwiązuje sprawę zalewania działki. Czasem konieczne jest wcześniejsze usunięcie górnych warstw ziemi, ale o tym decyduje profesjonalny geotechnik.

Warto zwrócić uwagę także na inny dość ciekawy sposób zabezpieczenia terenu przez sezonową wodą – chodzi o tworzenie sztucznych pagórków od strony, która jest najbardziej narażona na spływ wody. Takie pagórki i wały ziemi mogą stać się ciekawą podstawą dla przydomowych terenów zielonych. Obsadzenie ich odpowiednią roślinnością daje ciekawe efekty. W najniższym punkcie takiej działki może zorganizować oczko wodne natomiast a w naturalnych zagłębieniach wykopać staw. Oba rozwiązania mogą okresowo odwadniać podmokłą działkę.

Fundamenty na podmokły grunt

To jakie fundamenty zostaną zastosowane na podmokłej parceli ustala architekt adaptujący na podstawie wykonanych badań geotechnicznych. Z reguły na podmokłym gruncie najlepiej sprawdzają się budynki szkieletowe wznoszone na monolitycznej płycie fundamentowej, która dodatkowo upraszcza i przyspiesza prace budowlane. Należy mieć jednak świadomość, że solidna płyta i wygodna budowa niosą za sobą odpowiednie koszty finansowe.

Innym sposobem wykonania fundamentów na podmokłej działce przed budową domu w stanie surowym jest stworzenie odwodnionego wykopu i wylanie do niego odpowiedniej warstwy chudego betonu. Na tak przygotowanej podstawie układa się deskowanie ław fundamentowych i zbrojenie, które następnie zalewa się kolejną warstwą betonu, po którego wyschnięciu ławy fundamentowe izoluje się emulsją izolacyjną i układa dwie warstwy papy izolacyjnej. Na takim gruncie można rozpocząć murowanie z wykorzystaniem bloczków betonowych.

Niezależnie od tego, jaki rodzaj fundamentów wybierzemy, należy pamiętać, że na terenie podmokłym zawsze muszą być poszerzone, odpowiednio pogłębione i zabezpieczone izolacją przeciwwilgociową i przeciwwodną. To jakie zabezpieczenia przed wodą zostaną zastosowane, zależy każdorazowo od specyfiki terenu, z którym mamy do czynienia.

Przykłady zabezpieczenia domu przed działaniem wody:

• zastosowanie mocniejszego betonu,
• zastosowanie szybciej wiążącego betonu,
• zastosowanie lepików do izolowania pionowego ław fundamentowych,
• zastosowanie nienasiąkliwego styroduru do ocieplania ścian fundamentowych nieruchomości,
• bardzo szczelne łączenie izolacji pionowej z poziomą,
• zastosowanie stabilizacji konstrukcji z wykorzystaniem słupków wzmacniających i wieńcem na szczycie fundamentu celem zapobiegania występowaniu pęknięć ścian budynku podczas późniejszej eksploatacji.

Zanim podejmiemy decyzję o zakupie podmokłego terenu pod budowę domu, warto rozważyć wszystkie za i przeciw takiej decyzji. Malownicza okolica to jedno, a ewentualne zagrożenia i straty to drugie. Na szczęście stosując odpowiednie technologie, możemy znacząco ograniczyć możliwość zalania domu. Najczęściej jednak taka budowa będzie kosztowniejsza i bardziej czasochłonna niż gdybyśmy przeprowadzili ją na klasycznej działce pozbawionej zagrożeń ze strony żywiołu takiego jak woda.