Jak sprawdzić czy działka jest budowlana?

Jednym z pierwszych kroków w procesie budowy domu, jest znalezienie odpowiedniej działki. Powinna ona odpowiadać inwestorowi pod względem wielkości i lokalizacji, co więcej powinna także mieć dobre warunki gruntowe pod realizację budowy. Co jeszcze trzeba zweryfikować? Koniecznie powinni się Państwo dowiedzieć, jak sprawdzić czy działka jest budowlana. To bardzo ważna kwestia z perspektywy inwestora.

Przeglądając dostępne działki na sprzedaż, mogą Państwo zauważyć znaczące różnice w cenie, które wcale nie muszą zależeć od lokalizacji i wielkości działki. Co jeszcze wpływa na koszt takiego zakupu? Jest to status działki, który sprawia, że zupełnie inaczej prezentuje się cena za metr kwadratowy działki budowlanej a inaczej w przypadku działki rolnej. Jak można sprawdzić czy wybrana przez Państwa działka jest budowlana? Istnieje na to kilka sprawdzonych sposobów, którymi się z Państwem podzielimy. W tym artykule dowiedzą się Państwo między innymi:

• Jak sprawdzić status działki?
• Jak sprawdzić czy działka jest budowlana w internecie?
• Czy można budować dom na działce rolnej?
• Jak znaleźć właściciela działki, która Państwa interesuje?

Firma New-House oferuje swoje kompleksowe usługi budowlane już od 1991 roku, w tym czasie wybudowaliśmy już ponad 1500 domów jednorodzinnych. Zazwyczaj współpracujemy z klientami w formie “zaprojektuj i wybuduj”, co pozwala nam na pełne wspieranie inwestora na każdym etapie realizacji. Pomagamy już na etapie poszukiwań wymarzonej działki, weryfikacji jej statusu i sprawdzenia warunków gruntowych. Więcej informacji na temat naszej oferty obejmującej działki na sprzedaż, znajduje się na stronie: https://new-house.com.pl/dzialki. Zachęcamy do zapoznania się.

Działka budowlana w ujęciu prawnym

Zanim przyjrzymy się dokumentom, które stwierdzają status działek, warto sprawdzić jak są one określone według prawa budowlanego. To istotna kwestia, która może być ważną wskazówką w procesie poszukiwania odpowiedniej działki budowlanej na sprzedaż.

Dokumentem, który określa dokładnie definicję działki budowlanej jest ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 roku. Art. 2.12 opisuje działkę budowlaną jako:

„Nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

To już daje nam pewne wskazówki w kwestii weryfikacji potencjalnych działek. Powinny one posiadać dostęp do drogi publicznej, jednak warto przy tym pamiętać, że taki dostęp może być również zapewniony poprzez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Ważna jest również kwestia dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej. O czym mowa? Są to sieci przewodzące, urządzenia i obiekty, które mają zapewnić na danym terenie prąd, wodę, ciepło, gaz, usługi telekomunikacyjne i tym podobne. Należy przy tym pamiętać, że decydując się na działkę budowlaną uzbrojoną zapłacimy prawdopodobnie mniej, ale czeka nas długi i kosztowny proces wykonywania przyłączy.

W definicji ujętej w wyżej wymienionej ustawie bardzo ważny jest aspekt “odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”. To właśnie treść tych dokumentów będzie dla Państwa jednym z najważniejszych wyznaczników w procesie weryfikacji warunków obowiązujących na wybranej działce.

Gdzie sprawdzić czy działka jest budowlana?

Spodobała się Państwu konkretna działka, ale nie jest podany jej status? Wiemy, jak to sprawdzić.Warto jednak podkreślić, że status działki powinno się sprawdzać nawet wtedy, gdy w ogłoszeniu widnieje zapewnienie, że jest to działka budowlana. Dlaczego? Zakup terenu pod budowę domu to bardzo duży wydatek, więc powinno się podejść do tego przezornie i odpowiedzialnie. Niestety, niejednokrotnie się zdarzało, że sprzedawcy zataili informacje o prawdziwym statusie działki lub o objęciu nieruchomości hipoteką.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Jednym z ważniejszych dokumentów, które są bardzo istotne w procesie budowy domu, jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (określany również jako MPZP). To dokument, który jest uchwalany przez odpowiednią jednostkę samorządową (urząd miasta lub gminy). Znajduje się w nim szereg informacji, które pozwolą Państwu zweryfikować czy wybrany projekt można zrealizować na konkretnej działce. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa między innymi minimalną wielkość działki pod budowę, a także maksymalną wielkość zabudowy, wskazuje też na wysokość i ilość kondygnacji realizowanego budynku, warunki zaopatrzenia w media i inne szczegóły związane  z budową.

To, co jednak jest w tym momencie ważne to fakt, że MPZP określa również czy działka jest budowlana. W dokumencie znajdują się oznaczenia świadczące o przeznaczeniu działki, prezentują się następująco:

• MW - budownictwo wielorodzinne,
• MN - budownictwo jednorodzinne,
• U - zabudowa usługowa,
• R - tereny rolnicze,
• ZL - lasy,
• KD - tereny dróg publicznych,
• KDW - tereny dróg wewnętrznych.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to bardzo ważny dokument, ponieważ to na jego podstawie są wydawane decyzje związane z pozwoleniem na realizację budowy. Należy pamiętać, że każdy ma prawo do wglądu w MPZP i uzyskania wypisu i wyrysu z dokumentów. Aby go uzyskać wystarczy złożyć odpowiedni wniosek w urzędzie miasta lub urzędzie gminy. W odpowiedzi uzyskają Państwo dokument w formie tekstowej oraz graficznej. Część graficzna obejmuje mapę zasadniczą, na której powinny być naniesione linie określające kontury terenów o zróżnicowanym użytkowaniu, funkcji i sposobie zagospodarowania, a także legenda z graficznym i literowym odniesieniem do przeznaczenia terenów.

Niestety, chociaż Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest jednym z podstawowych dokumentów wykorzystywanych w przypadku takich informacji, to nie wszystkie tereny w Polsce są nim objęte. Co w przypadku, gdy status działki, która Państwa interesuje, nie został określony w MPZP? Warto skorzystać z drugiej opcji.

Decyzja o warunkach zabudowy

Głównie ze względu na koszty sporządzania Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, znaczna część terenów w Polsce nie jest ujęta w tych dokumentach. Wówczas inwestor powinien wnioskować do samorządu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla interesującego go terenu.

Taki wniosek, podobnie jak w przypadku MPZP, składa się w urzędzie gminy lub miasta, któremu podlega działka. Odpowiedni wniosek znajdą Państwo na stronie gminy. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe dla każdego, nie trzeba być właścicielem działki, by ją uzyskać. Należy jednak pamiętać, że okres oczekiwania na odpowiedź z urzędu może sięgać nawet dwóch miesięcy.

Jak sprawdzić przez internet czy działka jest budowlana?

Współcześnie trudno sobie wyobrazić, by podstawowych spraw formalnych nie można było załatwić przez internet. Warto powiedzieć, że wiele z nich załatwią bez wychodzenia z domu, dotyczy to również sprawdzenia informacji, czy wybrana przez Państwa działka jest budowlana.

Wcześniej wymienione przez nas sposoby również mogą zostać zrealizowane w ten sposób. Aby uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mogą Państwo wniosek osobiście w urzędzie, listownie lub przez portal gov. Należy jednak przy tym pamiętać, że potrzebny będzie do tego Profil Zaufany lub podpis kwalifikowany.

Kolejnym sposobem jest również skorzystanie z raportów dostępnych na urzędowej stronie http://polska.e-mapa.net/. Daje ona możliwość pobrania uchwały w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla wybranego terenu. Wystarczy, że wybiorą Państwo przestrzeń obejmująca Państwa działkę, a następnie odczytają w treści czy jest to działka budowlana czy też na przykład rolna. Na podanej stronie można również wpisać w wyszukiwarce lokalizację działki, a następnie odczytać na mapie dokładne informacje jej dotyczące. Poza weryfikacją jej statusu, mogą Państwo dzięki temu dowiedzieć się również jaki jest identyfikator działki, numer działki, pole powierzchni w ewidencji gruntów, a także, kto jest organem odpowiedzialnym za dane ewidencji wybranej nieruchomości. Jest to bez wątpienia jeden z prostszych i szybszych sposobów na zweryfikowanie tych informacji.

Kolejnym sposobem, by sprawdzić przez internet czy działka jest budowlana, jest skorzystanie z danych podawanych na stronach internetowych urzędów wojewódzkich. Takich informacji należy szukać w zakładce z dziennikami urzędowymi. Zwykle jest tam dostępna wyszukiwarka, która znacznie ułatwia znalezienie konkretnych informacji. Niestety, dzienniki na wojewódzkich stronach internetowych nie zawsze są wzbogacone o część graficzną, co utrudnia weryfikację. W takim przypadku można również skorzystać z informacji umieszczanych w Biuletynie Informacji Publicznej.

Działka rolna - czym można na niej budować?

Po sprawdzeniu statusu działki, czasem okazuje się, że wbrew oczekiwaniom, nie jest ona budowlana, lecz rolna. Co w tej sytuacji? Czy warto się decydować na zakup działki rolnej? Czy budowa domu na takim terenie jest w ogóle możliwe?

Jeżeli decydują się Państwo na zakup działki rolnej, konieczne będzie odrolnienie działki, co oznacza przekształcenie jej w teren budowlany. Kwestią problematyczną jest jednak to, że decyzja związana z możliwością przekształcenia działki w budowlaną, zależy wyłącznie od samorządu. Proces jest długotrwały, a podczas zakupu działki nie mogą mieć Państwo żadnej pewności, że wniosek zostanie rozpatrzony zgodnie z oczekiwaniami. Grunty rolne są szczególnie chronione, bo mają zapewniać możliwość wykorzystania do upraw. To właśnie dlatego nie można budować na nich domów. Na cele nierolnicze są zazwyczaj przekazywane grunty, które charakteryzują się najniższą przydatnością produkcyjną lub nieużytki. Jeśli działka, która Państwa interesuje ma przypisaną klasę I, II lub III w kwestii przydatności produkcyjnej, konieczne będzie uzyskanie zgody od samego ministra rolnictwa.

Odrolnienie działki jest problematyczne nie tylko pod kątem czasowym, ale również finansowym. Po uzyskaniu zgody na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, konieczne jest uiszczenie jednorazowej opłaty, a także uiszczanie corocznych kolejnych opłat, które wynoszą 10% od należności za wyłączenie działki z produkcji rolnej. Natomiast wysokość jednorazowej kwoty do zapłacenia jest zależna od tego, jakie cechy miała działka (wielkość, rodzaj gruntu). Kwoty wahają się od 437 175 zł/1 ha (dla klasy I) do 87 435 zł/1 ha (dla klasy VI). Opłata jest jednak pomniejszana o wartość gruntu wyznaczoną na bazie cen obowiązujących na rynku nieruchomości w tej samej lokalizacji. Warto również pamiętać o tym, że jeżeli nabędą Państwo działkę, zajmą się jej odrolnieniem, a później zdecydują na sprzedaż… Za to również można ponieść opłatę, jeżeli przekształcenie terenu w budowlany sprawiło, że jego wartość wzrosła. Wówczas będą Państwo musieli ponieść koszt 30% od wysokości wzrostu wartości. Do Państwa oceny pozostawiamy kwestię tego, czy tak długi i, bądź co bądź, ryzykowny proces, jest atrakcyjny.

Jak znaleźć właściciela działki?

Co zrobić w sytuacji, gdy znaleźli Państwo wymarzoną działkę - ma odpowiednią wielkość, lokalizację, a także status, ale niestety nie mogą Państwo znaleźć jej właściciela? Wbrew pozorom, nie jest to odosobniona sytuacja. Często inwestorzy mają problem z tym, jak ustalić, z kim powinni rozmawiać o ewentualnej sprzedaży terenu pod budowę. Są jednak na to sprawdzone sposoby.

Pierwszym z rozwiązań jest udanie się odpowiednio do Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego (Wydział Geodezji i Kartografii). Tam powinno się złożyć wniosek o pozyskanie wypisu z rejestru gruntów. Przy czym należy pamiętać, że żeby otrzymać wypis wraz z danymi informującymi o danych osobowych właściciela, konieczne jest wykazanie interesu prawnego. 

Drugim miejscem na uzyskanie takich informacji jest  Sąd Rejonowy i Wydział Ksiąg Wieczystych. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych każdy może mieć do nich wgląd w obecności pracownika sądu. Przy czym należy pamiętać, że Sąd Rejonowy wydaje odpis księgi wieczystej (dokument z danymi właściciela działki) wyłącznie osobom, które wykażą interes prawny w stosunku do nieruchomości.

Trzecią, prawdopodobnie najprostszą opcją, jest skorzystanie z internetu. Mogą Państwo skorzystać na przykład ze strony ksiegiwieczyste.pl, która umożliwia dotarcie do właściciela działki po podaniu numeru ewidencyjnego działki lub jej adresu. Następnie po uiszczeniu stosownej opłaty uzyskają Państwo wgląd do treści księgi wieczystej dla wybranej nieruchomości. Informacja o jej właścicielu znajduje się w dziale drugim, pod nazwą “własność”.