Adaptacja gotowego projektu – o czym należy wiedzieć?

Inwestorzy, którzy planują budowę swojego wymarzonego domu, coraz częściej sięgają po gotowe projekty, które są możliwe do zakupienia u różnych biur projektowych. Co to w ogóle jest gotowy projekt i czym różni się od indywidualnego? Z czym wiąże się adaptacja projektu i czy jest ona niezbędna? Z czego się składa? Dowiedz się, jakich zmian możesz dokonać bez zgody autora projektu. Na wszystkie postawione pytania postaramy się Państwu odpowiedzieć!

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Niewielu Inwestorów ma świadomość, że niestety nie każdy projekt domu może być zrealizowany na konkretnej działce. Dlatego też bardzo ważne jest, aby zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego zanim stworzymy projekt indywidualny lub zakupimy gotowy projekt. Taki plan określa nam parametry, które musi spełniać przyszły budynek. Po co mamy ponosić koszt projektu domu ze stropodachem, jeżeli dachy płaskie według planu zagospodarowania przestrzennego są zabronione? Warto ustrzec się przed takim kosztownym błędem.
Są takie miejsca, gdzie plan zagospodarowania przestrzennego nie istnieje. W takim przypadku Inwestor musi wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do właściwego urzędu. Ostatecznie otrzymamy parametry, według których możemy nasz dom postawić. Jednakże cała procedura trwa parę miesięcy.

Projekt indywidualny a gotowy

Jeżeli Inwestor jest zorientowany w temacie, jaki dom może zaprojektować i otrzymać na niego pozwolenie na budowę, to w następnej kolejności powinien zająć się projektem budowlanym.
Inwestor może zakupić gotowy projekt domu w biurze projektowym lub na naszej stronie internetowej https://new-house.com.pl/projekty-domow. Jest to opcja tańsza i mniej pracochłonna, o ile znajdziemy projekt domu, który będzie nam w dużym stopniu odpowiadał.
Jeżeli żaden znaleziony projekt w internecie nie spełnia naszych oczekiwań możemy zdecydować się na projekt indywidualny. Architekt, w zależności od stopnia skomplikowania projektu, potrzebuje od  kilku do kilkunastu tygodni na stworzenie projektu od zera. Zostanie on przez architekta od razu poddany adaptacji do działki, wiec z takim projektem będziemy mogli udać się wprost do urzędu w celu uzyskania pozwolenia na budowę.

Adaptacja projektu

Na wstępie musicie Państwo wiedzieć, że adaptacja projektu domu jest niezbędna, aby otrzymać pozwolenie na budowę, ponieważ dostosowuje projekt domu. Architekt po otrzymaniu od nas zakupionego projektu sprawdza takie parapety działki jak:
- ukształtowanie terenu,
- położenie względem stron świata,
- nośność gruntu,
- głębokość przymarzania,
- lokalizacja przyłączy,
- opinia geotechniczna (o ile jest).
Po określeniu wszystkich warunków oraz po zapoznaniu się dokładnie z planem zagospodarowania przestrzennego, Architekt wykonuje adaptacje projektów. Do jego obowiązków należy również uwzględnienie przepisów prawa budowlanego.
Architekt, który wykonuje dla Inwestora adaptację projektu musi posiadać odpowiednie uprawnienia projektowe oraz dokumenty świadczące o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Zmiany, które nanosi na gotowy projekt, powinny być zaznaczone kolorem czerwonym trwałą techniką graficzną. Jeżeli zachodzi taka potrzeba Architekt tworzy także rysunki zamienne.

Z czego składa się adaptacja?

Adaptacja projektu gotowego składa się z dwóch części. Pierwszy z zakresów adaptacji jest obowiązkowy. Architekt dostosowuje przyjęte rozwiązania w gotowym projekcie do warunków naturalnych przyjętych na działce. W praktyce część obowiązkowa adaptacji projektu zawiera:
- dostosowanie projektu gotowego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub w przypadku braku powyższego planu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu),
- dostosowanie projektu gotowego do obciążeń konstrukcyjnych,
- projekt zagospodarowania działki wraz z mapą do celów projektowych,
- niezbędne pozwolenia i dokumenty, których wymaga projekt,
- przejęcie funkcji projektanta budynku przez Architekta wykonującego adaptacje projektu.

W niektórych przypadkach zakres adaptacji niestety trzeba rozszerzyć, ponieważ wybrany projekt nie spełnia dokładnie wymogów związanych np. z kątem nachylenia dachu lub długością kalenicy. Takie sytuacje czasami jest to spowodowane niewiedza przyszłego Inwestora i zakupem projektu, który nie do końca odpowiada założeniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Drugi z zakresu adaptacji jest nieobowiązkowy. Wynika z faktu, że Inwestor chce dokonać zmian w projekcie, dzięki czemu dom będzie odpowiadał jego indywidualnym preferencjom. Do takich zmian należy przede wszystkim:
- układ funkcyjny budynku (przeznaczenie pomieszczeń, ścianki działowe itd.),
- dobudowanie podpiwniczenia,
- liczba i usytuowanie okien,
- docelowy wygląd elewacji zewnętrznej,
- sposób ogrzewania budynku,
- zastosowane materiały budowlane,
- zastosowane technologie.
 
Bardzo popularnym rozwiązaniem są projekty domów parterowych z poddaszem do adaptacji. Inwestorzy często zakupują projekty domów parterowych. Biorąc pod uwagę późniejszą rozbudowę budynku Architekt przerabia projekty domów parterowych na projekty domów parterowych z możliwością adaptacji poddasza. W takim przypadki najczęściej zmieniony jest kąt nachylenia dachu oraz wysokość ścian kolankowych. Oczywiście Architekt przy wykonywaniu takiej adaptacji musi uwzględnić wszystkie istniejące obostrzenia związane z prawym budowlanym, wymaganiami technicznymi oraz parametrami planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Z kolei Inwestor otrzymując taki projekt po zmianach wykańcza sobie pod klucz parter, a góra zostaje do późniejszego wykonania.
Pamiętajmy, że taka zmiana projektowa nie będzie należała do najtańszych (zwłaszcza jeśli strop nad parterem był jedynie lekką konstrukcją podwieszaną do wiązarów dachu).

Dopuszczalne zmiany w projekcie gotowym

Inwestorzy zakupując gotowy projekt z biur projektowych powinni mieć świadomość, że taki projekt jest objęty prawem autorskim. W związku z tym, Architekt dokonujący adaptacji nie może dokonać dowolnych zmian w projekcie. Zakupując projekt Inwestor otrzymuje specjalną dokumentację, która uwzględnia listę możliwych zmian, których Architekt podczas adaptacji projektu może dokonać. Mogą one dotyczyć:
- wymiarów fundamentów,
- wybudowania piwnicy,
- użycia innych materiałów do budowy,
- liczby i układu okien,
- kąta nachylenia dachu,
- przekrojów elementów konstrukcji dachowej,
- kolorystyki elewacji i detali dekoracyjnych,
- kształtu podjazdów oraz tarasów,
- instalacji: wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej i centralnego ogrzewania.
Warto wiedzieć, że powyższy spis możliwych zmian nie jest ostateczny. Inwestor ostatecznie zawsze może wystąpić do biura projektowego o dodatkowe zmiany. Najczęściej taka procedura przebiega bezproblemowo i Inwestor ostatecznie otrzymuje pisemny dokument, który uprawnia architekta do dokonania zmian.

Koszt adaptacji projektu

Ciężko określić ile powinna kosztować adaptacja projektu. Zasadniczo przy adaptacji projektu gotowego cena jest ustalana indywidualnie i zależy przede wszystkim od projektu oraz od zakresu zmian, które będzie musiał wprowadzić Architekt. Warto zdawać sobie sprawę, że im mniej zmian Inwestor sobie zażyczy tym tańsza będzie adaptacja. Kwoty zaczynają się od 2 500 zł.

Niedrogie zmiany, za które Inwestor zapłaci niewiele, związane są przede wszystkim z układem funkcjonalnym budynku. Do nich należy na przykład: przestawienie lub rezygnacja ze ścian działowych, przesunięcie bądź likwidacja otworów w ścianach, doprojektowanie daszku nad wejściem lub tarasem.
Z kolei Inwestor zapłaci znacznie więcej za zmiany, które są związane z ingerencją w konstrukcje budynku.

Reasumując zakupując gotowe projekty domów jednorodzinnych z biur projektowych Inwestor oszczędza nie tylko pieniądze ale i czas, wiec są dobrą alternatywną dla projektów indywidualnych. W związku z bardzo dużym wyborem projektów, każdy przyszły Inwestor znajdzie coś dla siebie.
Z kolei adaptacja projektu gotowego wykonywana przez Architekta umożliwia zrealizować projekt na konkretnej, zakupionej przez Inwestora działce.